L'art. 1130 c.c., n. 1, indica tra le attribuzioni dell'amministratore, specificatamente l'obbligo di rendiconto la cui illustrazione ed approvazione deve essere indicata nell'ordine del giorno dell'assemblea annuale ordinaria dei condomini.
Il documento deve essere poi accompagnato da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario e da una nota esplicativa dell'amministratore sull'andamento della gestione ed i rapporti in corso.
Il rendiconto deve essere approvato dall'assemblea dei condomini convocata dall'amministratore entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio (art. 1130, ultimo comma, n. 10, c.c.).
È utile sottolineare come non sia configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione.
Tuttavia qualora tale richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può invocare l'illegittimità della successiva delibera di approvazione per l'omessa allegazione dei documenti contabili all'avviso di convocazione dell'assemblea, ma può impugnarla per motivi che attengano esclusivamente alla modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte.
In ogni caso per approvare il rendiconto le maggioranze sono quelle previste dall'art. 1136, commi 1 e 2, c.c., cioè: in prima convocazione, con la maggioranza dei condomini presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio.
E se il rendiconto annuale contiene errori? Per correggerli basta una modifica informale dell'amministratore o occorre una nuova delibera dell'assemblea?
Il chiarimento è contenuto nella sentenza della Cassazione n. 29618 dell'11 ottobre 2022.
Errori nel rendiconto approvato e modifica informale dell'amministratore: la vicenda
Una condomina riceveva nel 2012 direttamente dall'assicurazione un rimborso assicurativo di euro 3.467,00. Tale rimborso assicurativo (già pagato alla condomina) veniva erroneamente inserito nel rendiconto contabile come se si trattasse di un credito della stessa condomina nei confronti del condominio.
L'amministratore, invece di correggere l'errore contabile, faceva deliberare all'assemblea l'obbligo di restituzione della somma da parte della condomina, che conseguentemente impugnava la delibera. Il condominio eccepiva l'inammissibilità dell'impugnazione per inesistenza della delibera o per carenza di interesse posto che, con una nota successiva alla riunione, l'amministratore aveva spiegato ai condomini la situazione.
Secondo il Giudice di Pace - che respingeva la domanda della condomina - si trattava di un mero errore materiale che poteva benissimo essere corretto con una nota dell'amministratore. La condomina si rivolgeva al giudice di secondo grado.
Il Tribunale, in riforma della decisione del giudice di prime cure, annullava la delibera adottata dal condominio.
Secondo lo stesso giudice la richiesta di restituzione della somma sopra detta era infondata, da qui l'interesse della condomina (debitore apparente) a chiedere al giudice di voler annullare formalmente tale deliberazione.
In ogni caso la nota con cui l'amministratore riconosceva l'esistenza di un errore, veniva considerata dal Tribunale come un fatto del tutto irrilevante.
La decisione della Cassazione
La Cassazione ha respinto il ricorso del condominio. I giudici supremi hanno fatto presente, tra l'altro, che dal verbale assembleare è risultato chiaramente come i condomini avessero deliberato l'invito all'amministratore "a prendere contatti e richiedere la restituzione della somma di euro 3.467,00 alla condomina, erroneamente e indebitamente percepita dalla stessa". Nell'invito vi era, dunque, un mandato da eseguire da parte dell'amministratore di richiedere (ingiustamente) la restituzione di tale importo o, in alternativa, di annullare la posta contabile contenuta nel riparto dell'anno 2012 precedentemente approvato dall'assemblea condominiale.
Solo una delibera successiva, dal contenuto in grado di annullare la precedente, avrebbe potuto sanare l'invalidità della decisione assembleare impugnata. In altre parole la contabilità deve quadrare ed eventuali errori devono essere corretti in maniera formale (le correzioni non possono essere effettuate con nota dall'amministratore).
L'amministratore può fare correzioni solo sulla base di una delibera assembleare che riconosca l'esistenza o l'inesistenza di una data partita contabile (o di una sentenza passata in giudicato).
