È valida la prosecuzione dell'assemblea, ma le delibere della riunione convocata dai condomini senza previa richiesta all'amministratore sono annullabili

Il Tribunale di Castrovillari, con sentenza n.1827 dell' 8 novembre 2025, ha accolto parzialmente l'impugnazione proposta da un condomino avverso due delibere adottate in sua assenza, ritenendo legittima la delibera assunta nella prosecuzione dell'assemblea del 7‑8 agosto 2019 e annullando invece le deliberazioni adottate nell'assemblea del 21 agosto 2020, convocata da un gruppo di proprietari senza il rispetto delle condizioni previste dall'art. 66 disp. att. c.c. e dal regolamento condominiale.

L'analisi del provvedimento consente di chiarire, nel caso concreto, i limiti del potere di convocazione dell'assemblea da parte dei condomini in presenza di un amministratore in carica.

La vicenda

L'attore, proprietario di una unità immobiliare, ha chiesto l'annullamento delle delibere dell'assemblea condominiale dell'8 agosto 2019 e del 21 agosto 2020, convocate da un gruppo di condomini, deducendo di non aver mai ricevuto la relativa convocazione.

In particolare, quanto all'assemblea dell'8 agosto 2019, l'attore ha sostenuto che il giorno precedente era stata tenuta un'assemblea che l'amministratrice aveva sciolto per ingovernabilità e che quindi, in assenza di convocazione per la riunione tenutasi il giorno successivo, la relativa delibera sarebbe stata annullabile.

Per quanto riguarda l'assemblea del 21 agosto 2020, l'attore ha specificato di essere stato presente all'assemblea convocata dall'amministratrice per quella data e assente a una diversa assemblea tenuta lo stesso giorno da altri condomini senza il quorum costitutivo, senza il rispetto del termine di convocazione e senza ricezione della convocazione.

Si è costituito il condominio chiedendo il rigetto delle domande; sono intervenuti altri condomini aderendo alle conclusioni dell'attore.

La decisione Il Tribunale ha accolto solo una delle due doglianze sollevate dall'attore.

Quanto alla delibera dell'8 agosto 2019 (recte: assemblea del 7‑8 agosto 2019), il giudice ha ritenuto che:

"il verbale sottoscritto dall'amministratrice, in cui si dà atto che la stessa ha provveduto a sciogliere l'assemblea per ingovernabilità, deve ritenersi del tutto privo di effetti, in quanto [...] il potere di direzione e, conseguentemente, di interruzione della riunione non compete all'amministratore, bensì al presidente."

Dall'esame degli atti è emerso che:

"l'amministratrice, in seguito ad accesi diverbi, ha abbandonato l'assemblea portando con sé il registro delle assemblee e le deleghe. A quel punto l'assemblea è comunque proseguita sino alle ore 21.30, allorquando [...] la stessa è stata sospesa (non interrotta), con prosecuzione il giorno successivo dalle ore 17.00."

Pertanto:

"Non essendosi [...] verificata alcuna interruzione, la ripresa dei lavori non può essere considerata una nuova assemblea da convocare secondo le forme e i modi di legge e di regolamento, ma una mera prosecuzione non necessitante di una nuova convocazione."

La domanda relativa all'annullamento della delibera dell'8 agosto 2019 è stata quindi respinta.

È stata invece accolta la domanda relativa all'annullamento della delibera del 21 agosto 2020.

Dagli atti risultava che:

"detta assemblea [...] è stata convocata direttamente dai condomini."

Tuttavia:

"non è stato né dedotto né dimostrato che i condomini avessero richiesto all'amministratore la convocazione dell'assemblea e che quest'ultimo fosse rimasto inerte."

Sul punto il Tribunale ha affermato:

"Tale modus agendi [...] è chiaramente illegittimo perché contrastante con l'art. 66 disp. att. c.c., secondo cui è l'amministratore a convocare l'assemblea ordinaria una volta all'anno [...] oppure su richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio; in tale ultimo caso, qualora l'amministratore non provveda, i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione."

Anche il regolamento condominiale (art. 19) prevedeva un analogo meccanismo sostitutivo, consentendo l'intervento diretto dei condomini o del Consiglio dei condomini solo in caso di inerzia dell'amministratore decorso un termine di 10 giorni dalla richiesta.

Pertanto:

"è escluso il potere dei condomini di provvedere in autonomia e al di fuori dell'iter descritto alla diretta convocazione dell'assemblea."

Conseguentemente sono state annullate le deliberazioni adottate nell'ambito della suddetta assemblea illegittimamente convocata.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione viene richiamato il seguente principio:

• Cass., Sez. II, 12 marzo 2003, n. 3596: la partecipazione dell'amministratore all'assemblea non è necessaria ai fini della validità delle deliberazioni.

La ricostruzione accolta dal Tribunale in ordine all'art. 66 disp. att. c.c. si pone, inoltre, in linea con l'orientamento giurisprudenziale prevalente (cfr., tra le altre, Cass. civ., 8 maggio 1993, n. 5125), secondo cui, in presenza di un amministratore in carica, solo in caso d'inerzia di quest'ultimo a seguito di formale richiesta dei condomini ricorrenti (almeno due, rappresentanti un sesto del valore dell'edificio) questi possono procedere direttamente alla convocazione.

Considerazioni conclusive

L'indirizzo applicato dal Tribunale risulta coerente con il dato normativo vigente e con i principali orientamenti giurisprudenziali in materia, nel contesto di un condominio dotato di amministratore regolarmente nominato:

• L'art. 66 disp. att. c.c., comma primo, stabilisce espressamente che "l'amministratore deve convocare annualmente l'assemblea dei condomini per l'approvazione del rendiconto condominiale" e che egli provvede altresì alla convocazione ogni qualvolta lo ritenga opportuno o ne sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

  Solo ove, in tale ipotesi, l'amministratore non provveda entro il termine previsto, i condomini possono intervenire in via sostitutiva, convocando direttamente l'assemblea.

• Nel caso di specie, mancando qualsiasi deduzione e prova di una previa formale richiesta di convocazione rivolta all'amministratore e rimasta inevasa, il Tribunale ha correttamente escluso il potere dei singoli proprietari (anche se in numero rilevante) di provvedere autonomamente alla diretta convocazione. L'assemblea così convocata è stata pertanto qualificata come tenuta "in modo del tutto illegittimo", con conseguente annullamento delle relative deliberazioni.
• Sotto il profilo processuale, il Tribunale ha inoltre chiarito che la domanda di annullamento di una delibera condominiale va proposta nei confronti del condominio e non dell'amministratore in proprio, dichiarando inammissibile la domanda proposta contro l'amministratrice quale parte personale, in quanto priva di legittimazione passiva rispetto all'impugnativa delle deliberazioni assembleari.

La competenza a convocare l'assemblea condominiale spetta, in via ordinaria, all'amministratore ed ai singoli condomini soltanto nell'ipotesi eccezionale prevista dall'art. 66 disp. att. c.c., ove sia dimostrata l'inerzia dell'amministratore a fronte di una regolare richiesta.

In difetto di tali presupposti, ogni diversa modalità di convocazione è suscettibile di determinare l'annullabilità delle deliberazioni adottate.