La mancata esecuzione degli interventi trainanti necessari per accedere al Superbonus 110%, unita all'inerzia protratta e all'abbandono del cantiere da parte dell'appaltatore, integra un grave inadempimento contrattuale che giustifica la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno parametrato al valore della detrazione fiscale non conseguita. Il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 4778 del 25 novembre 2025, ha fatto applicazione dei principi in tema di appalto e responsabilità dell'appaltatore, riconoscendo al condominio committente il diritto alla risoluzione del contratto e al ristoro patrimoniale per la perdita dell'agevolazione fiscale prevista dall'art. 119 D.L. 34/2020, conv. in L. 77/2020 (Superbonus 110%).
La vicenda
Un condominio aveva stipulato, in data 28 marzo 2022, un contratto di appalto con una società per la realizzazione di interventi di miglioramento sismico e riqualificazione energetica dell'edificio, finalizzati a ottenere il Superbonus 110% ai sensi dell'art. 119 D.L. 34/2020, conv. in L. 77/2020. Il valore complessivo delle opere era pari a euro 7.084.142,81.
L'inizio dei lavori era stato fissato entro il 27 aprile 2022 e la loro ultimazione entro il termine del 31 dicembre 2023, funzionale alla maturazione del diritto alla detrazione d'imposta.
Nonostante la trasmissione della pratica edilizia in data 18 luglio 2022 e la denuncia al Genio Civile del 22 luglio 2022, con conseguente formale avvio del cantiere, nei mesi successivi l'attività esecutiva si era limitata alla sola installazione di ponteggi su una scala del complesso, senza che fossero eseguiti lavori strutturali o impiantistici, né tantomeno gli interventi trainanti richiesti dalla normativa per accedere al beneficio fiscale.
A partire da novembre 2022 l'impresa aveva interrotto ogni attività; le reiterate diffide trasmesse dal Direttore dei Lavori, tra cui quella del 7 novembre 2022, erano rimaste prive di effetto concreto.
Il condominio aveva sollecitato più volte la ripresa dei lavori e promosso interlocuzioni transattive senza esito.
In data 4 ottobre 2023 l'appaltatrice comunicava unilateralmente l'intenzione di smontare i ponteggi (operazione poi eseguita tra il 23 ottobre e l'inizio di novembre), rendendo palese l'abbandono definitivo dell'opera. Con nota del 20 ottobre dichiarava altresì di aderire alla diffida risolutiva inviata dal condominio il precedente 18 ottobre.
A fronte della gravità dell'inadempimento e della perdita irreparabile del beneficio fiscale, il condominio agiva giudizialmente chiedendo la risoluzione ex art. 1453 c.c. e il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.
L'appaltatrice si costituiva eccependo: (a) l'integrale subappalto dei lavori a terzi (circostanza che assumeva essere nota al condominio); (b) ritardi dovuti al tardivo rilascio dei titoli abilitativi e a sopravvenienze eccezionali legate alla crisi del mercato edilizio; (c) onerosità della proposta transattiva avanzata dal committente; (d) adesione alla risoluzione richiesta; (e) infondatezza della domanda risarcitoria, sostenendo che il danno non potesse essere desunto automaticamente dal valore contrattuale né fosse provato il diritto effettivo alla detrazione fiscale.
La decisione
Il Tribunale ha accolto la domanda proposta dal condominio, dichiarando la risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'appaltatore e condannando quest'ultimo al risarcimento del danno quantificato in euro 7.084.142,81, somma corrispondente al valore degli interventi agevolabili ai sensi dell'art. 119 D.L. 34/2020, non realizzati e quindi non più suscettibili di generare la detrazione fiscale.
Nella motivazione si legge:
«Nessun intervento "trainante", in particolare quanto a isolamento termico e consolidamento sismico, è stato effettivamente eseguito, né risulta alcuna incidenza sul miglioramento delle classi energetiche dell'edificio, condizione necessaria per l'accesso al Superbonus.»
«L'inadempimento è divenuto progressivamente palese nel corso dell'anno 2022 e si è consolidato con il protrarsi dell'inerzia dell'appaltatore […] culminando nella rimozione unilaterale dei ponteggi in data 4 ottobre 2023 e nella formale dichiarazione di recesso trasmessa il 20 ottobre successivo.»
«Tale valutazione si fonda su un principio consolidato nella giurisprudenza di merito secondo cui l'abbandono ingiustificato del cantiere e l'omessa esecuzione degli interventi concordati […] costituiscono un inadempimento di non scarsa importanza idoneo a giustificare la risoluzione ex art. 1453 c.c.»
Sotto il profilo della responsabilità per subappalto:
«In forza dell'art. 1670 c.c., l'appaltatore risponde integralmente verso il committente dell'opera affidata a terzi, senza che il subappalto […] possa fungere da causa esimente.»
Sulla perdita del beneficio fiscale:
«La perdita del beneficio fiscale previsto dal Superbonus 110% costituisce […] una conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento […]. Il danno economico che ne deriva, pari al valore della detrazione non conseguita, è risarcibile quale danno emergente.»
Sulla posizione processuale delle parti:
«Deve escludersi qualsiasi concorso colposo nella produzione del danno da parte del committente […]: "non può ipotizzarsi un comportamento colposo in capo al committente che, a fronte della paralisi dell'opera, ha cercato di contenere il danno e di promuovere una soluzione negoziale, salvo attivarsi prontamente al momento dell'evidente rinuncia dell'appaltatore".»
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione sono richiamati i seguenti precedenti:
- Cass., Sez. II civ., n. 16346/2024: l'inadempimento è grave «ove comporti il venir meno dello scopo perseguito dalle parti, specie in presenza di elementi che denotano la consapevole rinuncia dell'appaltatore alla prosecuzione dell'opera».
L'abbandono definitivo non può essere valutato come impossibilità sopravvenuta ex art. 1256 c.c., salvo eventi oggettivi esterni provati.
- Cass., Sez. II civ., n. 240/2025: «il subappalto è un contratto autonomo rispetto a quello principale e il committente […] rimane estraneo»;
- Tribunale Verbania n. 144/2023: sul principio per cui, in mancanza di valido ed efficace subappalto opponibile al committente, solo l'appaltatore resta responsabile verso quest'ultimo;
- Tribunale Pavia n. 340/2025: sul comportamento diligente richiesto al committente ai fini dell'esclusione della corresponsabilità ex art. 1227 c.c.; sulla risarcibilità, quale danno emergente, della perdita definitiva della detrazione Superbonus quando il contribuente non possa più accedere all'incentivo per fatto imputabile all'appaltatore.
Considerazioni conclusive
L'indirizzo applicato dal Tribunale risulta coerente con i principi ormai consolidati in tema di responsabilità contrattuale nell'appalto, nonché con i più recenti arresti di merito e di legittimità che riconoscono, in ipotesi analoghe, la rilevanza risarcitoria della perdita delle agevolazioni fiscali legate al rispetto di stringenti termini normativi.
Sotto il profilo processuale e istruttorio si evidenzia come:
- la gravità dell'inadempimento è stata ancorata a dati oggettivi: mancata esecuzione degli interventi trainanti, protratta inerzia nonostante diffide, rimozione dei ponteggi e formale recesso, con conseguente venir meno dello scopo pratico del contratto;
- l'onere probatorio relativo a cause ostative o fatti impeditivi dell'adempimento grava sull'appaltatore, che nel caso concreto non ha fornito prova di eventi oggettivi, esterni e insormontabili idonei a giustificare la mancata esecuzione;
- l'affidamento dei lavori in subappalto non libera l'appaltatore dagli obblighi verso il committente, ai sensi degli artt. 1670 e 1228 c.c.: l'appaltatore resta l'unico responsabile verso il condominio, anche per fatto dei propri ausiliari;
- l'assenza di concorso colposo in capo al committente è stata affermata sulla base di una condotta attiva e diligente, documentata dalle numerose diffide, dalle iniziative volte alla definizione di un nuovo cronoprogramma e dai tentativi di soluzione negoziale;
- l'entità del danno è stata parametrata direttamente all'importo della detrazione persa, in quanto l'intervento, integralmente strutturato sul meccanismo della cessione del credito e dello sconto in fattura, non è stato eseguito entro il termine del 31 dicembre 2023: tale criterio trova fondamento nella relazione del Direttore dei Lavori e nei precedenti richiamati;
- è stata ribadita l'ammissibilità del cumulo tra domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. e richiesta risarcitoria per i pregiudizi già verificatisi prima dello scioglimento contrattuale, in conformità al comma 2 della medesima disposizione.
Nel caso concreto sono stati individuati tre presupposti essenziali perché al condominio possa essere riconosciuto un ristoro integrale pari al valore nominale della detrazione persa: grave ed esclusivo inadempimento dell'appaltatore, assenza di concorso colposo del committente e impossibilità oggettiva e irreversibile di fruire del beneficio fiscale entro i termini normativamente previsti.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
