È questa la sostanza di una recente decisione di merito (Trib. Bari 13 gennaio 2025, n. 63) che ha tratto origine dalle contestazioni avanzate da due condomini, i quali non avevano inteso versare all'appaltatore le quote a loro spettanti per lavori condominiali effettuati e saldati da tutti gli altri partecipanti.
Con interessanti motivazioni il giudice monocratico ha respinto l'opposizione al provvedimento monitorio, condannando i soccombenti non solo al pagamento della somma ingiunta ma anche al pagamento delle spese di lite liquidate in entità rilevante.
Rigettata l'opposizione all'ingiunzione di pagamento nei confronti del condomino. Il fatto.
Sulla base di un contratto di appalto, sottoscritto dall'amministratore per conto del condominio ed avente ad oggetto il rifacimento delle facciate dell'edificio, l'appaltatore chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di due condomini, debitori in forza della dichiarazione di morosità resa dall'amministratore stesso e della delibera assembleare che aveva approvato il corrispettivo spettante all'esecutore dell'opera.
Avverso tale decreto, per quanto di ragione, gli ingiunti hanno opposto opposizione lamentando:
- il difetto di legittimazione attiva del ricorrente, il quale avrebbe potuto agire nei confronti dei condomini solo in fase esecutiva e non di accertamento del credito;
- l'assenza di un titolo che legittimasse l'emissione del decreto, non essendo sufficiente il deposito del contratto di appalto e l'elenco dei morosi con violazione dell'art. 63 disp. att. c.c.;
- la loro estraneità al pagamento della somma ingiunta, essendo gli stessi proprietari di unità immobiliari interrate, asseritamente non servite dalle facciate comuni dell'edificio.
Si costituiva in giudizio l'appaltatore/opposto il quale chiedeva il rigetto della domanda argomentando:
- la sussistenza di una clausola del contratto di appalto che lo autorizzava a chiedere il pagamento del compenso, pro quota, solo ai condomini morosi;
- la regolarità della documentazione posta a fondamento del decreto ingiuntivo (contratto di appalto, certificato di regolare esecuzione dei lavori ed indicazione, da parte dell'amministratore, dei nominativi dei morosi individuati proprio negli attuali opponenti).
Se, poi, l'amministratore avesse commesso un errore nella dichiarazione si sarebbe trattato di un fatto interno al condominio che non poteva certo riguardare il terzo creditore;
- la sussistenza del verbale assembleare dal quale risultava l'approvazione del credito in favore dell'appaltatore e posto a carico degli attuali opponenti. Delibera che non era stata da questi impugnata.
La decisione
Il Tribunale ha dichiarato infondati i motivi di opposizione, con conferma del decreto opposto divenuto esecutivo. In particolare, gli opponenti non avevano dimostrato che l'appaltatore non avrebbe potuto agire per l'accertamento del credito nei loro confronti.
Peraltro, una clausola del contratto di appalto escludeva, con chiarezza, il vincolo di solidarietà tra i condomini eliminando alla radice qualsivoglia dubbio sulla questione.
Quanto, poi, alla documentazione, posta a fondamento dell'ingiunzione di pagamento ed asseritamente dichiarata dagli opponenti non sufficiente, il Tribunale ha osservato che l'art. 63, co.1, disp. att. c.c. non riguarda i rapporti tra i condomini ed i terzi, per cui al fine dell'ingiunzione la stessa costituiva prova scritta ai sensi dell'art. 634 c.p.c.
In ogni caso tutto quanto depositato in atti dall'appaltatore (il verbale assembleare con allegato lo stato finale dei lavori ed il relativo riparto dei costi, dal quale risultava la quota dovuta dai due condomini opponenti) costituiva materiale sufficiente per l'emissione del decreto.
Il tutto, poi, senza considerare che la questione era stata oggetto di regolare deliberazione approvata dall'assemblea e, si ribadisce, non impugnata.
Il decreto ingiuntivo: in particolare, la legittimazione attiva alla luce della clausola di esclusione della solidarietà nel contratto di appalto
Il quadro che emerge dalla sentenza in esame, pur essendo piuttosto comune, offre l'occasione per alcune riflessioni.
In merito alla legittimazione del terzo a promuovere un'azione ingiuntiva nei confronti del condomino moroso verso questi inadempiente va preso in considerazione l'art. 63, co. 1, disp. att. c.c. Questo, per vie brevi, può essere così riassunto: l'amministratore, che deve riscuotere i contributi ai sensi dell'art. 1130, n. 3, c.c., per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi, immediatamente esecutivo, lo deve richiedere sulla base dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea.
Ove poi la morosità si proietti all'esterno, ovvero riguardi i creditori non soddisfatti, l'amministratore a cui sia stata avanzata richiesta deve comunicare i dati dei morosi (ivi, co. 2). Pacifica, oramai, la ratio della norma: porre un freno al principio di solidarietà dei condomini nei confronti dei debiti condominiali, sussistendo la quale nel passato il terzo creditore non soddisfatto, in tutto o in parte, rispetto al proprio credito poteva agire direttamente anche nei confronti di un solo condomino.
L'eccezione sollevata dagli opponenti (legittimazione attiva dell'appaltatore solo nella fase esecutiva e non in quella ordinaria) avrebbe potuto potrebbe trovare accoglimento nell'ipotesi in cui il contratto di appalto nulla avesse previsto in merito ai pagamenti insoluti.
Infatti, l'accordo viene sottoscritto dal condominio per mano dell'amministratore, per cui un decreto ingiuntivo dovrà essere proposto nei confronti dell'ente stesso.
Tutte le fasi conseguenziali, invece, seguono il dettato normativo dell'art. 63, disp.att.c.c. Nella fattispecie, invece, la clausola contrattuale era più che chiara, nel senso che era stato riconosciuto all'appaltatore, una volta assunti tramite l'amministratore i nominativi dei singoli condomini inadempienti, l'impegno di "attivare qualsivoglia azione" nei confronti di tali soggetti, laddove il termine "qualsivoglia" non poteva che essere riferito anche all'azione di accertamento del credito.
L'ulteriore domanda degli opponenti di esclusione dall'obbligo di partecipare alla spesa di rifacimento della facciata in quanto gli stessi proprietari di immobili interrati, ovvero situati sotto il piano stradale, e come tali non interessati ai lavori, non poteva che essere rigettata.
L'art. 1117 c.c. ha stabilito quali siano le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, tra le quali rientrano le facciate. Se queste non sono escluse da un titolo contrario è pacifico che alle spese relative devono partecipare tutti i condomini. È questo, ad esempio, il caso dei box interrati, che apparentemente non traggono beneficio dal muro perimetrale esterno che coincide nella facciata dello stabile.
Un ultimo cenno deve essere fatto con riferimento al combinato disposto degli all'artt. 63 disp. att. c.c. e 634 c.p.c. Infatti, per ottenere un decreto ingiuntivo (per la cui immediata esecutività occorre che sia allegato lo stato di ripartizione, come da Cass. 10 aprile 1996, n. 3296) è necessario che sia fondato su prova scritta.
Ad avviso del Tribunale, secondo il quale, "….la disposizione invocata [n.d.a. art. 63 cit.] non riguarda i rapporti tra i condomini e i terzi…", non doveva essere ravvisato alcun difetto del titolo su cui il provvedimento monitorio era stato emesso, poiché la documentazione depositata in atti dall'appaltatore doveva essere letta congiuntamente ed era tale da soddisfare i presupposti richiesti dalla norma procedurale.
