In una sola sentenza troviamo concentrate tre problematiche che riguardano il riconoscimento di diritti in favore del singolo su un bene comune (usucapione) e la declaratoria di un comportamento illecito del soggetto nei confronti dello stesso ed avente ad oggetto il medesimo bene. Il tutto letto alla luce di una giurisprudenza che, nel corso degli anni, ha raggiunto un orientamento costante sulle diverse fattispecie giudiziarie.
Il fatto
L'oggetto della sentenza n. 7252 pubblicata dal Tribunale di Milano con data del 29 settembre 2025, concerne l'asserita occupazione di un vano condominiale, la trasformazione della sua destinazione e la negazione del diritto all'uso del bene da parte degli altri partecipanti. Questi i fatti.
Un condominio si rivolge al Tribunale chiedendo di accertare l'illegittima occupazione del vano condominiale da parte di un condomino, con contestuale condanna del medesimo al suo rilascio. Il vano, per asserzione dell'attore era stato trasformato in una cabina ad uso privato senza autorizzazione assembleare ed in violazione dell'art. 1102 c.c.
L'amministratore, una volta constatato che nel locale erano presenti beni di provenienza ignota, previa comunicazione affissa per conoscenza sulla porta del locale, sostituiva la serratura. A questo punto il condomino si dichiarava proprietario del locale per usucapione e a sua volta cambiava la serratura, già sostituita.
Seguiva un giudizio possessorio incardinato dal condominio, nel quale veniva accolta la domanda di reintegrazione nel possesso del vano con condanna del convenuto alla consegna della chiave della serratura illegittimamente sostituita. Nulla in merito alla liberazione del locale.
Incardinata la fase di merito il Tribunale ha rigettato l'eccezione di usucapione, formulata dal condomino in via riconvenzionale; non ha accolto la domanda sotto il profilo della illegittima variazione della destinazione d'uso del vano in questione mentre ha accolto la domanda sotto il profilo della violazione dell'art. 1102 c.c., poiché con il comportamento messo in atto il convenuto non aveva utilizzato il bene in modo più intenso ma lo aveva asservito, totalmente, alle proprie esigenze escludendo gli altri condomini dal pari utilizzo del bene.
La decisione
Tre sono le direttrici sulle quali il Tribunale è stato chiamato a pronunciarsi.
Quanto all'usucapione reclamata dall'attore sulla base di un asserito possesso esclusivo ventennale, non clandestino, ininterrotto e non violento è stata, correttamente, richiamata la giurisprudenza di legittimità secondo la quale non "non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus" senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire" (Cass. cit. 23 luglio 2010, n. 17322).
A completamento del quadro un ulteriore principio, secondo il quale l'usucapione si realizza solo attraverso un atto o comportamento tale da determinare, per gli altri partecipi "l'impossibilità assoluta di proseguire nel rapporto materiale con il bene", con ciò denotando in modo inequivocabile l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva (Cass. cit. 09 giugno 2015, n. 11903).
Facendo tesoro di tali granitici principi il Tribunale ha accertato che il convenuto non aveva assolto all'onere della prova posto a suo carico dall'art. 1158 c.c., dimostrando solo di avere usato il locale più intensamente degli altri condomini (a questo proposito determinante il fatto che prima della maturazione del ventennio nessuna serratura era apposta al vano; tutti i condomini avevano la possibilità di goderne e, infine, le chiavi relative alla serratura in seguito installata erano depositate in portineria a disposizione di tutti).
Nessun valore ai fini dell'usucapione, inoltre, poteva essere riconosciuto alla sostituzione della serratura da parte del condomino, in quanto non rispettosa del termine di cui all'art. 1158 c.c.
Quanto alla presunta alterazione della destinazione d'uso del vano contestato per violazione dell'art. 1102 c.c. in capo al convenuto il Tribunale sulla base della giurisprudenza costante richiamata (Cass. 28 aprile 2004, n. 8119 e Cass. 24 febbraio 2004, n. 3640), applicata al caso di specie, ha negato che fosse stata offerta prova dell'originaria destinazione d'uso del locale non ricavabile né dal regolamento di condominio, né dal precedente utilizzo dello stesso, peraltro in precedenza mai utilizzato.
Quel che è risultata certa, invece, è stata la violazione dell'art. 1102 c.c. per avere il convenuto impedito agli altri condomini di godere dello stesso bene, in pari misura ed in conformità al loro diritto, a nulla rilevando che questi non avessero mai chiesto di poterne dare uso. Nella fattispecie, il locale era stato occupato per l'intero da mobili e suppellettili di proprietà del soggetto in questione, senza che questo potesse configurare un uso più intenso dello stesso.
Brevi osservazioni sulle distinte problematiche
In merito alla c.d. "riconvenzionale" proposta dal convenuto in tema di usucapione va evidenziato che è stata giustamente classificata come eccezione e non come domanda, sussistendo tra le due fattispecie una differenza che influisce sulla necessità o meno di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri condomini, i quali dovranno essere parti obbligatorie del giudizio.
A questo proposito è pacifico, da un punto di vista giurisprudenziale, che "in tema di condominio negli edifici, ove un condomino, convenuto in un giudizio di rivendica di un bene comune, proponga un'eccezione riconvenzionale di usucapione, al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, non si configura un'ipotesi di litisconsorzio necessario in relazione ai restanti comproprietari, risolvendosi detta eccezione, che pur amplia il "thema decidendum", in un accertamento "incidenter tantum", destinato a valere soltanto fra le parti.
Invece, in caso di domanda riconvenzionale di usucapione, il contraddittorio va esteso a tutti i condòmini perché l'azione è diretta ad ottenere un effetto di giudicato esteso a questi ultimi" (Cass. 17 aprile 2019, n. 10745; Cass. 03 settembre 2012, n. 14765). Ed è proprio questo il caso oggetto della sentenza in esame.
Altra questione rilevante concerne l'individuazione della maggioranza con la quale l'assemblea deve autorizzare l'amministratore ad intraprendere l'azione di usucapione su di un bene da altri detenuto. Anche qui viene in soccorso la giurisprudenza, secondo la quale "in tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino" (Cass. 09 novembre 2020, n. 25014).
Con riferimento al mutamento della destinazione d'uso di un locale condominiale da parte di un singolo condomino, a corollario di quanto osservato e rilevato dal Tribunale sul punto, va evidenziato che tale mutazione si verifica rispetto ad una precisa destinazione originaria del bene che risulti essere stata trasformata, modificata nella sua consistenza o sfruttata per fini differenti da quelli precedenti.
Ove, invece, la destinazione del bene sia equivoca perché non identificata, oppure non praticata in modo consueto e visibile non si può ritenere che il comportamento del singolo possa costituire violazione del divieto di cambiare la finalità del bene che il codice costantemente tutela (artt. 1102, 1117 ter e quater, c.c.).
Per quanto riguarda, infine, il pari uso del bene comune che deve essere potenzialmente garantito a tutti i condomini (Cass. 16 aprile 2018, n. 9278) non si ritiene di avere nulla da aggiungere alla chiara motivazione del Tribunale, perfettamente coerente con la giurisprudenza costante.
