Infiltrazioni e lavori di riparazione: il giudice può scegliere l'impresa in caso di inerzia o urgenza

La scelta dell'impresa edile cui affidare i lavori di riparazione dei danni da infiltrazioni, nel sistema ordinario della gestione condominiale, rientra nelle attribuzioni dell'assemblea, che delibera secondo le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. In presenza, però, di una procedura esecutiva immobiliare già pendente, e quando la situazione concreta lo richiede - per evitare l'aggravamento del danno o per rendere effettiva la tutela dei diritti coinvolti - il giudice dell'esecuzione può intervenire in via diretta, autorizzando l'esecuzione dei lavori e individuando la ditta incaricata, senza dover attendere i tempi e le procedure decisionali interne al condominio.

Questo principio è stato applicato dal Tribunale di Cagliari con la sentenza n. 1855 del 20 novembre 2025, che ha rigettato l'opposizione agli atti esecutivi proposta da tre condomini (due dei quali proprietari di appartamenti danneggiati dalle infiltrazioni) nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto, tra l'altro, la mansarda da cui provenivano le infiltrazioni.

La vicenda

I condomini hanno proposto opposizione agli atti esecutivi ex art. 617, secondo comma, c.p.c., nel contesto del procedimento esecutivo n. 142/1994, riunito ad altre procedure. Essi premettevano di aver acquistato per usucapione - con sentenza passata in giudicato - gli appartamenti ai piani primo, terzo e quarto dell'edificio condominiale, oltre alle relative quote sulle parti comuni.

Nel corso della procedura esecutiva era stata accertata la cattiva manutenzione della mansarda e delle coperture, con necessità di eseguire:

• lavori di risanamento della mansarda, diretti a impedire le infiltrazioni d'acqua ai piani sottostanti, per un importo di € 76.940,00;
• lavori di ripristino dei danni causati dalle infiltrazioni ai tre appartamenti sottostanti, per un importo di € 31.302,56 complessivi.

Il giudice dell'esecuzione, dopo aver nominato un ausiliario per individuare gli interventi necessari e acquisire i relativi preventivi, aveva stabilito che le spese per l'impermeabilizzazione della terrazza, la sistemazione della copertura dell'edificio e la copertura e gli infissi degli abbaini dovessero essere ripartite nella misura di un terzo a carico del proprietario della mansarda (debitore esecutato) e di due terzi a carico del condominio, con riparto delle ulteriori spese (gronde e pluviali) secondo i criteri di cui all'art. 1123 c.c.

Con decreto del 12 giugno 2020, oggetto dell'opposizione, il giudice dell'esecuzione autorizzava il consulente tecnico d'ufficio a eseguire le opere di impermeabilizzazione della terrazza e quelle dirette a impedire le infiltrazioni d'acqua dalla copertura e dagli abbaini della mansarda, avvalendosi della ditta di fiducia, e a curare la direzione dei lavori, con ripartizione delle spese secondo i criteri sopra indicati.

I condomini lamentavano, in particolare, che:

• i preventivi acquisiti dal consulente, su incarico del giudice dell'esecuzione, sarebbero erronei e non aderenti al reale stato dei luoghi;
• la scelta del preventivo e dell'impresa esecutrice spetterebbe ai proprietari dei beni coinvolti e, quindi, all'assemblea del condominio, non al giudice dell'esecuzione o al consulente tecnico;
• i proprietari degli appartamenti danneggiati dalle infiltrazioni avrebbero diritto di affidare i lavori di risanamento a una ditta da loro prescelta, ottenendo poi il risarcimento dei danni nella misura indicata dal consulente (€ 31.302,56 complessivi, di cui € 11.101,87 relativi all'appartamento di uno dei condomini e € 9.771,61 relativi all'altro);
• la responsabilità dei danni andrebbe imputata al proprietario della mansarda, quale debitore esecutato, ovvero alla procedura esecutiva e al relativo custode, rimasti inerti nella manutenzione.

Sulla base di tali rilievi, gli opponenti chiedevano:

• la revoca del decreto del 12 giugno 2020;
• l'accertamento che l'esecuzione delle opere dovesse essere autorizzata esclusivamente dall'assemblea del condominio, con riparto delle spese nella proporzione di un terzo a carico del debitore esecutato e due terzi a carico del condominio, salvo le opere di chiusura delle aperture degli abbaini (o di apposizione degli infissi), da porsi integralmente a carico del debitore esecutato;
• l'accertamento del diritto al risarcimento dei danni subiti dai due appartamenti danneggiati, con condanna della procedura esecutiva alle somme corrispondenti ai computi del consulente o, in subordine, ai preventivi prodotti.

Nessuno dei convenuti si è costituito in giudizio.

La decisione L'opposizione è stata rigettata perché infondata.

In via preliminare, il Tribunale ha rilevato che una delle opponenti non era proprietaria di un immobile danneggiato dalle infiltrazioni provenienti dalla mansarda e, pertanto, non era portatrice di un interesse meritevole di tutela in relazione alla domanda risarcitoria, proposta invece solo dai due proprietari degli appartamenti effettivamente danneggiati.

Quanto a questi ultimi, il giudice ha osservato che:

• le doglianze erano generiche, poiché fondate sull'assunto che la scelta dell'impresa dovesse spettare all'assemblea del condominio e non agli organi della procedura esecutiva, senza però allegare un concreto pregiudizio economico derivante dalla decisione del giudice dell'esecuzione;
• gli opponenti non avevano contestato né l'importo delle opere né il criterio di riparto delle spese, conforme all'art. 1126 c.c., né la quantificazione dei danni cagionati ai loro appartamenti, avendo anzi parametrato le richieste risarcitorie proprio al computo metrico redatto dal consulente della procedura esecutiva, così mostrando di non avere rilievi sulla congruità dei valori indicati;
• non era stato allegato alcun preventivo alternativo più vantaggioso rispetto a quello della ditta individuata, né sotto il profilo economico né quanto a tempi o modalità di esecuzione dei lavori;
• l'interesse ad agire risultava quindi insussistente, trattandosi di una contestazione meramente astratta e non riferita a un concreto pregiudizio derivante dalla scelta dell'impresa da parte del giudice dell'esecuzione.

Il Tribunale ha richiamato, sul punto, il consolidato orientamento della Cassazione in tema di interesse ad agire, riportando testualmente:

«L'interesse ad agire richiede non solo l'accertamento di una situazione giuridica ma anche che la parte prospetti l'esigenza di ottenere un risultato utile giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l'intervento del giudice poiché il processo non può essere utilizzato solo in previsione di possibili effetti futuri pregiudizievoli per l'attore senza che siano ammissibili questioni di interpretazioni di norme, se non in via incidentale e strumentale alla pronuncia sulla domanda principale di tutela del diritto ed alla prospettazione del risultato utile e concreto che la parte in tal modo intende perseguire».

Ha altresì ricordato che:

«… il processo non può essere utilizzato solo in previsione della soluzione in via di massima o accademica di una questione di diritto in vista di situazioni future o meramente ipotetiche».

Sotto il profilo sostanziale, il Tribunale ha chiarito che:

• il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio dal quale provengono infiltrazioni dannose ai piani sottostanti può attivarsi autonomamente, nell'inerzia o nel ritardo degli organi condominiali, per eliminare il danno e le sue cause, salvo il diritto di ripetere dagli altri partecipanti la parte di spesa di loro competenza.

  Si tratta di un comportamento conforme al principio generale di non aggravamento del danno, improntato a buona fede e diligenza;

• il giudice dell'esecuzione, nel contesto della procedura immobiliare sulla mansarda, poteva legittimamente adottare un provvedimento volto a eliminare causa ed effetti del danno, senza dover necessariamente attendere i tempi e le procedure decisionali interne al condominio, ove ciò fosse ritenuto - come nel caso concreto - necessario o comunque conveniente ai fini dell'eliminazione del pregiudizio o, quantomeno, della sua minimizzazione e del non aggravamento delle sue conseguenze («il G.E. ben poteva adottare un provvedimento atto ad eliminare causa e conseguenze del danno, senza dover necessariamente attendere i tempi e le procedure decisionali interne al condominio, ove ciò fosse stato ritenuto - come è stato nella specie - necessario o conveniente ai fini dell'eliminazione del pregiudizio o comunque della minimizzazione, o del non aggravamento, delle sue conseguenze»);
• l'esistenza di un danno all'interno delle proprietà individuali impone al responsabile di attivarsi tempestivamente per eliminarne le cause e ovviarne alle conseguenze, ma non lo obbliga ad avvalersi dei collaboratori prescelti dal danneggiato: il danneggiato non può quindi pretendere che i lavori vengano affidati necessariamente alla ditta da lui indicata.

I riferimenti giurisprudenziali

La sentenza richiama diversi precedenti della Cassazione sul tema dell'interesse ad agire, tra cui:

• Cass., Sez. 3, sent. n. 28405 del 28.11.2008;
• Cass., Sez. 3, ord. n. 15355 del 28.06.2010;
• Cass., Sez. 6-L, ord. n. 2051 del 27.01.2011;
• Cass., Sez. L, sent. n. 6749 del 04.05.2012;
• Cass., Sez. L, sent. n. 27151 del 23.12.2009.

In particolare, viene ribadito che «il processo non può essere utilizzato solo in previsione della soluzione in via di massima o accademica di una questione di diritto in vista di situazioni future o meramente ipotetiche», principio che, nel caso di specie, conduce a escludere l'interesse ad agire in assenza di una concreta lesione patrimoniale derivante dalla scelta dell'impresa da parte del giudice dell'esecuzione.

Considerazioni conclusive

Dal provvedimento emerge, anzitutto, che la mera rivendicazione della competenza assembleare nella scelta dell'impresa incaricata dei lavori sulle parti comuni non è, di per sé, sufficiente a fondare un interesse ad agire, se non viene allegato e dimostrato un concreto pregiudizio derivante dalla decisione giudiziale (ad esempio un maggior costo, tempi irragionevoli, inadeguatezza tecnica dell'intervento).

Nel contesto specifico di una procedura esecutiva immobiliare sulla mansarda da cui provenivano le infiltrazioni, il Tribunale riconosce che il giudice dell'esecuzione può intervenire anche in sostituzione dell'iniziativa assembleare, autorizzando l'esecuzione dei lavori e individuando la ditta esecutrice, quando ciò sia necessario o comunque conveniente per eliminare il pregiudizio o impedirne l'aggravamento, in coerenza con il principio di non aggravamento del danno e con la buona fede nell'esecuzione dei rapporti (artt. 1175 e 1375 c.c.).

Si tratta, però, di un potere esercitato all'interno e nei limiti della procedura esecutiva, non di una generale sostituzione del giudice all'assemblea in ogni vicenda condominiale: la pronuncia valorizza il fatto che l'immobile fonte delle infiltrazioni era assoggettato a esecuzione forzata e che vi era l'esigenza di assicurare, anche nell'interesse dei condomini, la tempestiva eliminazione delle cause del danno.

Resta ferma, in via ordinaria, la regola per cui l'assemblea del condominio è competente a deliberare l'esecuzione dei lavori sulle parti comuni e a scegliere l'impresa cui affidarli, secondo le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c. Nel caso in esame, tuttavia, l'opposizione è stata rigettata perché:

• una delle opponenti non aveva titolo a dolersi dei danni da infiltrazioni, non essendo proprietaria di unità immobiliare danneggiata;
• gli altri condomini non hanno contestato né l'ammontare dei lavori, né il criterio di riparto delle spese (conforme all'art. 1126 c.c.), né la quantificazione dei danni ai loro appartamenti, ma hanno concentrato le censure sulla sola scelta dell'impresa, senza indicare alternative più favorevoli;
• non è stato dimostrato alcun concreto pregiudizio derivante dal decreto del giudice dell'esecuzione, con conseguente difetto di interesse ad agire.

In definitiva, la sentenza afferma che, in presenza di infiltrazioni provenienti da un'unità immobiliare sottoposta a esecuzione forzata, il giudice dell'esecuzione può adottare provvedimenti diretti a eliminare causa e conseguenze del danno, anche individuando la ditta esecutrice, senza attendere le deliberazioni assembleari, quando ciò sia funzionale a evitare il protrarsi o l'aggravarsi del pregiudizio.

In assenza di elementi concreti che dimostrino un danno derivante da tale intervento giudiziale (come un maggior costo o un intervento tecnico inadeguato), l'opposizione agli atti esecutivi non è ammissibile per difetto di interesse, e rimane sullo sfondo la regola generale della competenza assembleare nella gestione e manutenzione delle parti comuni.