Anche in ambito condominiale, il procedimento cautelare disciplinato dall'art. 700 del codice di procedura civile permette ad un condomino o ad un terzo che agisce contro il condomino di ottenere dal giudice provvedimenti provvisori per evitare danni gravi e irreparabili, nei casi in cui non sia possibile ricorrere a rimedi ordinari senza perdere tempo.
Si ricorda che i presupposti per l'adozione di un provvedimento d'urgenza sono il fumus boni iuris e il periculum in mora. Il primo si riferisce alla plausibile esistenza del diritto da tutelare in via cautelare, mentre il secondo riguarda il rischio attuale che tale diritto possa essere compromesso da un danno che, alla luce delle specifiche circostanze, appare imminente e non facilmente rimediabile.
Questo strumento è molto utile quando il proprietario di un fondo deve accedere e occupare temporaneamente la proprietà del vicino per l'esecuzione di lavori di manutenzione.
In merito a tale aspetto è importante segnalare una recente ordinanza (del 21 luglio 2025) del Tribunale di Milano.
La vicenda
La vicenda prende l'avvio quando una società proprietaria di un edificio in via di riqualificazione, con ricorso cautelare ex art. 700 c.p.c., chiede al Tribunale di autorizzare l'accesso temporaneo alla corte interna di un caseggiato vicino per installare un ponteggio necessario al completamento dei lavori.
La società ricorrente sostiene che l'unico modo per effettuare l'intervento di rifacimento dell'intonaco e di posa del cappotto termico sarebbe proprio attraverso l'installazione di un ponteggio all'interno della corte condominiale, in quanto il muro da restaurare affaccia esclusivamente su di essa. Il condominio ha opposto però un netto rifiuto, fondato su motivazioni ritenute strumentali, tra cui una controversia estranea relativa a una canna fumaria.
La società ha notato che la mancanza di alternative tecniche e la modesta estensione dell'area da occupare rendeva proporzionata e non gravosa la richiesta, specie se confrontata con l'interesse perseguito dalla ricorrente (fumus boni iuris).
Quanto al requisito del periculum in mora, la stessa società deduce che il mancato immediato accesso alla corte avrebbe determinato un rischio grave e pressoché certo di pregiudizio irreparabile.
La ristrutturazione del tratto residuo di muro era infatti indispensabile per la chiusura del cantiere, nonché per il rilascio delle certificazioni energetiche e della dichiarazione di agibilità necessarie alla vendita frazionata degli appartamenti.
Detto muro rappresenterebbe, secondo la ricorrente, l'ultima parte mancante per completare la cosiddetta "fase di copertura" dell'edificio.
La ricorrente ha fatto presente che il diniego del condominio, ritenuto strumentale, avrebbe compromesso la conclusione di otto preliminari di vendita (valore € 16,8 milioni), con rischio di dover rimborsare € 8 milioni, sostenere penali, interessi su finanziamenti e costi da fermo cantiere. Segnalato anche il deterioramento dell'intonaco.
Alla luce di quanto sopra, la ricorrente ha invocato l'applicazione dell'art. 843 del codice civile, norma che impone al proprietario di un fondo di consentire l'accesso ove necessario per l'esecuzione di opere di costruzione o riparazione.
Contestualmente, la società ha richiesto al giudice di disporre l'applicazione di una misura coercitiva ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., prevedendo una penale in caso di ingiustificato ritardo o mancato rispetto del provvedimento autorizzativo.
Il condominio ha sostenuto che la posa del cappotto termico sul tratto di muro oggetto della controversia non era necessaria ai fini della prevenzione dei ponti termici.
Secondo il convenuto poi lo stato attuale dell'intonaco non presentava alcun rischio strutturale degno di nota e, di conseguenza, l'intervento non era da considerarsi essenziale per il conseguimento della certificazione energetica dell'edificio. Inoltre il condominio ha affermato che il muro da riparare non era di proprietà della società.
In ogni caso ha contestato l'esistenza del fumus boni iuris, ritenendo che la documentazione prodotta dalla controparte, consistente principalmente in corrispondenza via e-mail, era inidonea a fondare la richiesta, mancando del tutto prove tecniche o legali della necessità dell'intervento.
La parte resistente contesta anche il periculum in mora, sostenendo che non vi era né attualità né irreparabilità del danno.
Infine, rispetto alla richiesta di applicazione della penale ex art. 614-bis c.p.c., il condominio ne contesta la legittimità, ritenendola eccessiva e non supportata da fatti concreti né da norme che ne legittimino l'uso.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto al condominio. Il giudice milanese ha notato che una perizia giurata ha confermato che muro di confine che affaccia sulla corte interna è di proprietà della società.
Inoltre ha escluso la richiesta di accesso sia stata pretestuosa, risultando fondata piuttosto su esigenze tecniche oggettivamente prospettate. L'esistenza del fumus boni iuris è stata dunque confermata.
A parere del Tribunale è indiscutibile pure l'esistenza del periculum in mora che il condominio si è limitato a negare, in modo del tutto generico, senza svolgere alcuna specifica contestazione. Il giudice milanese ha evidenziato che il permesso di accesso richiesto non può essere rimandato senza mettere a rischio l'intero equilibrio economico dell'operazione immobiliare.
Il Tribunale di Milano ha perciò ordinato al condominio di consentire alla ricorrente l'accesso, il transito e l'occupazione temporanea dello spazio della corte condominiale interna necessario per l'installazione di un ponteggio per eseguire tutte le attività funzionali alla ristrutturazione del proprio muro di confine. Non solo. Il giudice ha dato alla società 15 giorni di tempo per inviare una PEC all'amministratore del condominio, comunicando l'intenzione di entrare nel cortile e iniziare i lavori sul muro confinante.
Se la società non invia la PEC entro il termine di 15 giorni, scatterà una penale automatica: il condominio sarà tenuto a versare 500 euro per ogni giorno di ritardo, calcolati a partire dalla data di ricezione della comunicazione.
Considerazioni conclusive
L'art. 843 del codice civile, che regola l'accesso al fondo, stabilisce che il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
Ai fini del riconoscimento della necessità cui l'art 843 c.c. subordina il diritto all'accesso sul fondo altrui, il giudice del merito deve procedere ad una valutazione dello stato dei luoghi, volta ad accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l'unica possibile o tra più soluzioni, sia quella che consenta il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo (Trib. Barcellona Pozzo di Gotto 8 marzo 2024 n. 224). Se l'accesso si presenta necessario perché senza di esso non è possibile eseguire i lavori, nasce in capo al proprietario del fondo un obbligo di permettere l'entrata e il transito nella sua proprietà allo scopo di eseguire le opere necessarie, tutelabile anche in via d'urgenza ex art. 700 c.p.c. Nel caso esaminato l'impossibilità di procedere in altro modo senza accedere al cortile condominiale non è stato nemmeno contestato dal condominio (fumus bonis iuris).
In ogni caso è emerso con chiarezza che l'accesso richiesto non era procrastinabile senza pregiudicare l'intero equilibrio economico dell'operazione immobiliare, aggravando l'esposizione verso acquirenti e istituti di credito.
Del resto, come giustamente ha osservato il Tribunale, a causa del negato accesso e dell'impossibilità di terminare i lavori, la società avrebbe rischiato di subire danni economici molto gravi, compresi la perdita di importanti agevolazioni fiscali.
