I divisori tra balconi in un condominio hanno una funzione sia pratica che estetica. Servono a garantire la privacy tra unità abitative e a delimitare gli spazi esterni.
In genere, i divisori sono considerati parte comune dell'edificio, soprattutto se fanno parte del progetto originale e contribuiscono all'estetica complessiva dell'immobile.
A proposito di tali manufatti merita di essere segnalata una recente decisione della Corte di Appello di L'aquila (sentenza n. 401 del 28 marzo 2025).
Vicenda e decisione
La lite ha preso l'avvio quando una condomina ha lamentato che la vicina avesse collocato un armadio davanti al pannello divisorio del balcone, creando ostacoli alla visuale e alla luce proveniente dal suo balcone.
La richiesta dell'attrice era quella di far accertare che tale intervento costituiva una turbativa nei suoi diritti di veduta e di godimento del panorama, chiedendo la rimozione dell'armadio e il ripristino dello stato dei luoghi.
La convenuta, dal canto suo, ha sostenuto di non aver effettuato opere permanenti sul balcone, ma di aver semplicemente montato un armadio in legno amovibile.
Inoltre, ha contestato la qualificazione del pannello divisorio come una "luce" ai sensi degli articoli 900, 901, 902 e 905 del codice civile; in ogni caso, la vicina, con domanda riconvenzionale, chiedeva condannarsi l'attrice all'adeguamento del pannello divisorio - ove qualificato come "luce" - alle prescrizioni di cui agli artt. 901. Il CTU ha osservato che il divisorio tra i balconi delle due parti era costituito da una vetrata nella parte bassa e da listelli di legno orizzontali nella parte superiore, che consentivano il passaggio della luce. L'armadio della convenuta, invece, è stato descritto come di dimensioni considerevoli, occupando l'intero divisorio del balcone, riducendo così significativamente l'ingresso di luce nel balcone e nella camera da letto della condomina attrice, nonché impedendo la visuale laterale e obliqua dal balcone. La consulenza tecnica quindi ha confermato la legittimità della richiesta dell'attrice.
Il Tribunale ha condannando la convenuta, la cui riconvenzionale è stata respinta, alla rimozione del mobile armadio, al ripristino dello stato dei luoghi ed alla rifusione delle spese di lite, ponendo a suo definitivo carico le spese di CTU. Il giudice di primo grado ha escluso che si potesse parlare di una servitù di veduta e panorama e ha invece considerato una possibile violazione dell'art. 1102 c.c. In quest'ottica il divisorio, costituito da una combinazione di vetro e listelli di legno, è stato considerato parte comune dell'edificio per il suo valore estetico e ornamentale.
La consulenza tecnica d'ufficio ha evidenziato che l'opera realizzata, occupando tutta l'area del divisorio, ha impedito il passaggio di luce sufficiente nella proprietà di un condomino e compromesso il godimento della semi-veduta laterale.
Inoltre, l'installazione è risultata visibile dal cortile, disturbando l'omogeneità estetica della facciata, e potenzialmente pericolosa perché non correttamente fissata, esponendola ai rischi di condizioni atmosferiche estreme.
Il rigetto della domanda riconvenzionale è stato motivato dal fatto che il pannello divisorio non è stato qualificato come "luce" ai sensi dell'art. 901 c.c., e la richiesta non ha fornito dettagli sufficienti sulle violazioni normative. La soccombente si è rivolto alla Corte di Appello contestando la decisione del Tribunale.
Secondo l'appellante, la controversia avrebbe dovuto riguardare la violazione della servitù di veduta, luce e panorama esercitabile attraverso il pannello divisorio tra i balconi, mentre il giudice di primo grado ha invece ritenuto che si trattasse di una questione relativa alla lesione del diritto di uso di una cosa comune, identificando il pannello come parte comune dell'edificio.
La Corte di Appello ha dato ragione all'appellante. La sentenza di primo grado è stata dichiarata nulla.
Considerazioni conclusive
È pacifico che i divisori tra balconi in un condominio hanno una funzione sia pratica sia estetica. In genere, i divisori sono considerati parte comune dell'edificio, soprattutto se fanno parte del progetto originale e contribuiscono all'estetica complessiva dell'immobile.
In altre parole i divisori tra balconi, pur essendo generalmente considerati di proprietà dei singoli condomini, possono influire sull'estetica dell'edificio nel suo complesso.
In tal caso, l'installazione o la modifica di tali divisori richiede l'approvazione dell'assemblea condominiale. Questo significa che i costi per i lavori di manutenzione o riparazione devono essere ripartiti tra tutti i condomini.
Del resto per decoro architettonico, deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità, a prescindere dal pregio dello stesso che può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quelle idonee ad interromperne la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità (Trib. Napoli Nord 19 dicembre 2024, n. 4969).
Ciò premesso occorre osservare che nel caso esaminato l'attrice aveva avanzato un'actio confessoria servitutis, ossia un'azione volta a far riconoscere una servitù, nel caso specifico, una servitù di veduta, luce e panorama esercitabile sul pannello divisorio.
Tuttavia, il Tribunale ha interpretato la controversia in modo diverso, ritenendo che fosse applicabile l'articolo 1102 c.c., che disciplina l'uso della cosa comune (il divisorio del balcone).
Secondo il Tribunale, la violazione non riguardava tanto la servitù richiesta dall'attrice, quanto piuttosto il diritto di uso paritetico del pannello divisorio, considerato parte comune dell'edificio. Tale decisione c.d. della "terza via" o "a sorpresa" è stata dichiarata nulla.
