L'art. 1130 c.c. individua le attribuzioni dell'amministratore, tra cui l'obbligo di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio. Tale dovere sussiste anche in assenza di una specifica delibera assembleare, essendo finalizzato a garantire la conservazione e la funzionalità delle parti comuni, prevenendo o riparando tempestivamente danni o deterioramenti che possano arrecare pregiudizio ai condomini.
L'amministratore è tenuto ad attivarsi autonomamente per eliminare le cause di danno alle parti comuni, senza necessità di un preventivo mandato assembleare. Questo principio trova riscontro sia nella lettera dell'art. 1130 c.c., n. 4), sia nella giurisprudenza citata nel provvedimento (Cass. civ., sez. II, 22/01/2014 n.1345), che riconosce la natura inderogabile di tali obblighi.
La vicenda
I ricorrenti, proprietari pro quota di un appartamento in un edificio condominiale, hanno lamentato gravi infiltrazioni d'acqua e fenomeni di condensa dovuti all'incompiutezza dei lavori di rifacimento del lastrico solare, deliberati dall'assemblea nell'ambito degli interventi di efficientamento energetico con superbonus 110%. I lavori erano stati affidati dapprima a una società e poi a un General Contractor, ma non sono stati ultimati nonostante la sottoscrizione di un nuovo accordo che riconosceva la responsabilità della ditta per i ritardi e la perdita del beneficio fiscale.
Le infiltrazioni hanno causato muffe diffuse, umidità persistente e condizioni igienico-sanitarie precarie nell'appartamento dei ricorrenti, con conseguenze documentate sulla salute della figlia minore (allergia alle muffe con manifestazioni cutanee quali escoriazioni e vesciche, accertate da specifica documentazione medica) e della madre (invalida oncologica). Nonostante reiterate segnalazioni all'amministratore e il verbale del direttore dei lavori che sollecitava l'attivazione della tutela legale del condominio, l'amministratore non ha assunto alcuna iniziativa concreta per porre rimedio alla situazione.
I ricorrenti hanno quindi proposto ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., chiedendo che fosse ordinato all'amministratore di attivarsi immediatamente - anche mediante azioni legali - affinché fossero eseguiti tutti gli interventi necessari a eliminare lo stato di pericolo derivante dall'incompiutezza dei lavori sul lastrico solare.
La decisione
Il Tribunale ha accolto il ricorso, ordinando all'amministratore "di attivarsi immediatamente", anche mediante l'adozione delle iniziative legali necessarie affinché venissero effettuati tutti gli interventi indispensabili a porre fine allo stato di pericolo e pregiudizio derivante dall'incompiutezza dei lavori sul lastrico solare, con particolare riferimento alla tutela della salute degli abitanti e alla prevenzione di ulteriori danni materiali e sanitari all'interno dell'appartamento dei ricorrenti.
Nella motivazione si legge:
"Dalla documentazione allegata […] non può che ritenersi sussistente il requisito del fumus boni iuris, tenuto conto delle delibere assembleari di approvazione dei lavori richiesti, delle condizioni dell'immobile ancora interessato dalle cospicue infiltrazioni […] e degli ingenti danni presenti nell'appartamento come si evince dalle medesime dichiarazioni e dalle fotografie."
"Quanto al periculum in mora bisogna premettere […] che il diritto alla salute - tutelabile in via cautelare attraverso il procedimento di cui agli art. 700 e seguenti c.p.c. - comprende anche la pretesa ad abitare in un ambiente di vita salubre […]. Dunque, il diritto alla salute […] risulta suscettibile di essere tutelato anche con il procedimento ex art. 700 c.p.c., contro ogni nocività da chiunque proveniente."
Il Tribunale, valorizzando la documentazione medica e fotografica prodotta, ha dato rilievo specifico alla condizione della figlia minore, la quale presentava "dermatite da contatto" e risultava allergica alle muffe, con manifestazioni cutanee (escoriazioni e vesciche) direttamente riconducibili alla presenza di muffe nell'ambiente domestico. Tale circostanza ha rafforzato la valutazione del periculum in mora, in quanto la permanenza di un ambiente insalubre avrebbe potuto determinare un aggravamento immediato e irreparabile dello stato di salute della minore, diritto fondamentale tutelato dall'art. 32 Cost. e rientrante tra i diritti della personalità, come riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità e di merito.
Il Tribunale ha inoltre applicato l'art. 614 bis c.p.c., fissando una somma pari a € 100 al giorno da corrispondersi dal resistente in caso di mancata esecuzione del provvedimento decorsi sessanta giorni dalla sua comunicazione.
I precedenti giurisprudenziali
Il provvedimento richiama espressamente Cass. civ., sez. II, 22/01/2014 n.1345, secondo cui l'obbligo dell'amministratore "di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio" sussiste indipendentemente da un preventivo mandato assembleare ed è volto a garantire la tutela immediata delle parti comuni senza necessità di attendere una decisione collegiale.
Sono inoltre citate pronunce relative ai presupposti generali per l'ammissibilità dei provvedimenti d'urgenza ex art. 700 c.p.c., tra cui Tribunale S.Maria Capua Vetere, sez. lav., 12.02.2013; Tribunale Modena, sez. II, 05.06.2015; Tribunale Roma, sez. XI, 27.01.2017.
Considerazioni conclusive
L'ordinanza conferma che l'amministratore ha un obbligo autonomo ed inderogabile - ai sensi dell'articolo 1130 c.c., n.4) - di adottare tutte le iniziative necessarie per eliminare situazioni di pericolo o danno alle parti comuni anche senza preventiva autorizzazione assembleare.
In presenza di gravi infiltrazioni provenienti da parti comuni che compromettono la salubrità degli ambienti privati e la salute dei condomini (soprattutto se vulnerabili), il giudice può ordinare all'amministratore misure immediate ed efficaci volte alla rimozione delle cause del danno.
Particolare rilievo assume, nel caso di specie, la tutela del diritto alla salute della minore, la cui condizione allergica alle muffe, con manifestazioni cliniche documentate, ha reso evidente la necessità di un intervento urgente e ha giustificato l'adozione della misura cautelare atipica ex art. 700 c.p.c.
Il Tribunale ha ribadito che il diritto a vivere in un ambiente salubre costituisce una proiezione del diritto alla salute, tutelabile in via d'urgenza anche in ambito condominiale, specie quando la situazione di pericolo sia aggravata dalla presenza di soggetti particolarmente vulnerabili.
L'applicazione della misura coercitiva ex art. 614 bis c.p.c., con previsione della somma giornaliera dovuta in caso d'inerzia oltre il termine fissato dal giudice, rafforza l'effettività della tutela cautelare concessa.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
