Un tema ricorrente nelle controversie condominiali riguarda i limiti entro cui il giudice può intervenire nella gestione della cosa comune.
Il caso in esame nasce dalla richiesta di alcuni condòmini di imporre al condominio di eseguire le opere e le pratiche necessarie all'ottenimento della certificazione antincendio dei box interrati. L'assemblea, tuttavia, aveva già deliberato che i relativi costi fossero a carico dell'originario costruttore-venditore del complesso immobiliare, ritenuto proprietario esclusivo delle rampe di accesso ai garage.
Il Tribunale di Sassari con la sentenza n. 667 del 21 luglio 2025, richiamando l'art. 1105, co. 4, c.c., ha chiarito che l'intervento giudiziario presuppone la paralisi gestionale del condominio ed avviene in sede di volontaria giurisdizione essendo preclusa la sede contenziosa; qualora l'assemblea si sia già espressa, il rimedio esperibile è l'impugnazione della delibera.
Analizziamo la vicenda.
Fatto e decisione
Alcuni condòmini agivano in giudizio chiedendo l'accertamento dell'obbligo del Condominio di mantenere fruibili le parti comuni e individuali, compresi i box e i piani seminterrati e, per l'effetto, di condannarlo ad eseguire tutte le opere e le pratiche necessarie all'ottenimento della certificazione antincendio dei piani interrati ripartendo i costi secondo le tabelle. Chiedevano, altresì, il risarcimento dei danni per il mancato godimento dei box auto.
Si costituiva il giudizio il Condominio il quale eccepiva l'inammissibilità della domanda evidenziando che la maggioranza condominiale aveva già deliberato che le opere di adeguamento degli impianti avrebbero dovuto essere svolte dal costruttore-venditore in qualità di proprietario esclusivo delle strutture nonché deliberato di non svolgere le opere di adeguamento degli impianti.
Evidenziava, altresì, che tale delibera era stata impugnata dal condòmino originario costruttore- venditore del complesso condominiale, nonché contestava il danno, di cui alla pretesa risarcitoria dei ricorrenti, in considerazione dell'utilizzo dei garage mai interrotto. Chiedeva, pertanto, il rigetto delle domande attoree.
Successivamente, intervenivano in giudizio altri singoli condòmini in adesione alle domande del Condominio convenuto.
Interveniva, altresì, l'originario costruttore del complesso immobiliare aderendo alle conclusioni di parte ricorrente avendo interesse alla ripartizione dei costi per la certificazione antincendio secondo le tabelle condominiali, come pure interveniva un altro condòmino anch'esso aderendo alle conclusioni di parte ricorrente.
Istruita la causa mediante produzioni documentali, il Tribunale ha dichiarato l'inammissibilità della domanda attorea per assenza di inerzia assembleare avendo l'assemblea già deliberato sulla questione della certificazione antincendio secondo la regola della maggioranza; delibera, peraltro, oggetto di distinto giudizio di impugnazione pendente dinanzi al medesimo Tribunale.
Considerazioni conclusive
Le richieste all'autorità giudiziaria di adozione di provvedimenti per l'amministrazione della cosa comune presuppongono la paralisi gestionale del condominio che si realizza sia in caso di inerzia dell'assemblea sia in caso di non esecuzione della deliberazione adottata.
Secondo quanto previsto dall'art. 1105 co. 4 c.c., il singolo condòmino può rivolgersi al giudice solo se "se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita".
In sostanza, l'autorità giudiziaria non può sostituirsi alla volontà condominiale, sicché l'ordine all'adozione di provvedimenti per l'amministrazione della cosa comune presuppone sempre l'inerzia gestionale del condominio.
In questi casi, il giudice può intervenire in sede di volontaria giurisdizione sicché è precluso al singolo condòmino di rivolgersi al giudice in sede contenziosa per la gestione della cosa comune (cfr. Cass. n. 18038/2020).
Qualora l'assemblea non sia rimasta inerte, ma abbia deliberato sulla specifica questione ritenuta erronea secondo alcuni condòmini, questi non possono avanzare le loro richieste in un giudizio contenzioso ordinario di accertamento e condanna potendo solo agire impugnando la delibera.
Soltanto l'inerzia gestionale da parte del condominio giustifica l'intervento sostitutivo del giudice peraltro non in sede contenziosa bensì di volontaria giurisdizione.
Nel caso di specie, il Tribunale ha verificato che: l'assemblea si era già espressa sulle richieste dei condòmini di mantenere fruibili i box situati nei piani interrati e di eseguire le opere necessarie per ottenere la certificazione antincendio stabilendo che tali costi fossero a carico del costruttore-venditore perché proprietario delle rampe di accesso ai garage; che la delibera era stata già impugnata in un altro giudizio allo stato pendente dinanzi al Tribunale.
Conseguentemente, il giudice ha ritenuto inammissibile la domanda per due motivi fondamentali: per assenza di inerzia gestionale nonché per impossibilità del singolo condòmino di rivolgersi all'autorità giudiziaria in sede contenziosa dovendo utilizzare lo strumento del ricorso in sede di volontaria giurisdizionale.
