La denuncia di danno temuto ex art. 1172 c.c. è uno strumento di tutela preventiva che consente di evitare danni imminenti causati da cose altrui. In ambito condominiale, trova applicazione quando la mancata manutenzione di parti comuni mette a rischio le proprietà dei singoli condomini. A tale proposito si segnala un'ordinanza del Tribunale di Palermo del 31 luglio 2025.
La vicenda
La proprietaria di un appartamento situato al terzo piano di un edificio condominiale subiva danni significativi a causa della mancata manutenzione del tetto, come attestato da diverse relazioni tecniche.
A fronte di tale situazione, la proprietaria diffidava formalmente il condominio, senza ricevere alcuna risposta; l'assemblea infatti non adottava misure risolutive, anche a causa delle contestazioni sorte durante le riunioni dedicate al tema. Considerata l'inerzia del condominio, la condomina chiedeva l'intervento del giudice in via cautelare per tutelare il proprio diritto di proprietà sull'appartamento situato al terzo piano di un edificio condominiale.
Secondo la ricorrente, tali infiltrazioni avevano già provocato danni rilevanti e vi era il concreto rischio che la situazione peggiorasse ulteriormente in tempi brevi, arrecando nuovi e più gravi danni alla sua abitazione.
Per questo motivo, la condomina chiedeva la condanna immediata all'esecuzione dei lavori necessari per eliminare lo stato di pericolo e ripristinare l'immobile, con applicazione di una penale giornaliera ex art. 614 bis c.p.c. pari a 100 euro per ogni giorno di ritardo, formulando anche richiesta di risarcimento per il mancato godimento dell'immobile.
Con comparsa di risposta, il condominio contestava integralmente le affermazioni della controparte, negando l'esistenza del danno e sostenendo, in merito al fumus boni iuris, di aver sempre mostrato disponibilità, attribuendo il ritardo nell'avvio dei lavori alle azioni giudiziarie promosse dalla ricorrente, che avrebbero ostacolato l'attuazione dei progetti approvati.
Il resistente negava la sussistenza del periculum in mora, evidenziando come la ricorrente fosse a conoscenza dello stato di degrado dell'immobile sin dall'acquisto, ma avesse atteso per oltre tre anni prima di richiedere l'intervento del condominio.
Sosteneva, pertanto, che il danno si fosse già verificato e che non vi fosse alcun pericolo imminente di ulteriore compromissione. Alla luce di quanto sopra, il condominio chiedeva che venisse dichiarata l'assenza dei presupposti cautelari e che tutte le domande fossero rigettate.
Con ordinanza veniva disposta una consulenza tecnica d'ufficio per verificare l'entità del degrado denunciato e di individuare le opere necessarie per rimuovere la situazione di emergenza.
Il CTU riscontrava gravi danni all'interno dell'appartamento della ricorrente, riconducibili al deterioramento strutturale del tetto condominiale, concludendo che il processo di degrado della copertura è destinato ad aggravarsi e indicando gli interventi necessari per rimuovere il pericolo, includendo anche il miglioramento sismico suggerito dal consulente di parte attrice.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha accolto l'istanza cautelare, volta ad ottenere la condanna del condominio all'esecuzione delle opere necessarie per la rimozione delle cause delle infiltrazioni e alla conseguente eliminazione della fonte di pericolo in questione.
Come rilevato dal giudice, la consulenza tecnica d'ufficio ha evidenziato in modo oggettivo la presenza di danni concreti e diffusi all'interno dell'appartamento, documentati attraverso l'elaborato tecnico e i relativi allegati.
In tutti i vani sono state riscontrate lesioni capillari dell'intonaco nei soffitti a volta, accompagnate da estese esfoliazioni, sfarinamenti, rigonfiamenti antiestetici e percolamenti attivi.
Il consulente ha rilevato anche il distacco di una porzione del soffitto, con evidente ossidazione dei ferri di armatura, come mostrano le fotografie numero trenta, trentuno e trentadue allegate alla relazione.
Alla luce di questo quadro "clinico" il Tribunale ha evidenziato l'indiscutibile presenza di un pericolo concreto di aggravamento, poiché l'ossidazione dei ferri esercita una pressione sul soffitto che può provocare cedimenti e crolli.
Ulteriore conferma della situazione di rischio è emersa dalla rimozione del controsoffitto nel vano scala, che ha permesso di osservare tracce diffuse di efflorescenze saline e macchie causate da precedenti infiltrazioni d'acqua sulla parte inferiore del pianerottolo in legno della copertura sovrastante, con evidenti segni di percolamento lungo la parete sottostante, proprio in corrispondenza dell'ingresso dell'appartamento, come mostrano le fotografie numero trentatré, trentaquattro e trentacinque.
L'ispezione della copertura ha inoltre rivelato la presenza di tegole marsigliesi di vecchia fattura su quasi tutta la superficie delle falde sovrastanti l'appartamento, alcune delle quali risultavano rotte, deformate o sostituite con elementi di dimensioni non compatibili. Sono stati rilevati anche due avvallamenti nella falda.
Il Tribunale ha ritenuto pienamente condivisibile la conclusione formulata dal consulente tecnico, secondo cui il deterioramento rilevato nei diversi ambienti dell'appartamento, sia per ampiezza che per natura, è direttamente riconducibile alla copertura dell'edificio e, in particolare, alla sua condizione di vetustà e alla insufficiente manutenzione del manto di tegole.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha ritenuto esistente il c.d. fumus boni iuris cioè la presenza effettiva dei fenomeni denunciati e la sussistenza di un nesso causale tra questi ultimi e le condizioni del manto di copertura del caseggiato.
A parere dello stesso giudice non può essere messa in discussione la responsabilità del condominio sulla base dell'asserito ostruzionismo dell'attrice in sede assembleare, come sostenuto dal convenuto. Secondo il Tribunale è evidente l'esistenza pure del periculum in mora in quanto il CTU ha chiaramente affermato che perdurando le infiltrazioni "i danni sono destinati ad aumentare con potenziale ulteriore pericolo, anche grave, alla proprietà e alle persone che occupano l'immobile".
E' stata accolta pure la richiesta avanzata dalla parte attrice ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., volta all'applicazione di una misura coercitiva di natura pecuniaria.
Tenuto conto della natura dell'obbligo e della sua rilevanza per la tutela del diritto del ricorrente, il giudice ha ritenuto equo e proporzionato stabilire in euro 70 (settanta) l'importo giornaliero dovuto dalla parte obbligata per ogni giorno di ritardo nell'avvio dei lavori, qualora questi non vengano iniziati entro il termine di quarantacinque giorni dalla data del presente provvedimento.
Riflessioni conclusive
Ai sensi dell'art. 1172 c.c., il proprietario di un immobile esposto a un pericolo imminente può legittimamente esigere che vengano adottate le misure necessarie per eliminarlo. Nel contesto condominiale, l'azione ex art. 1172 c.c. può essere esperita dal singolo condomino nei confronti del condominio quanto l'omessa manutenzione di parti comuni minaccia l'incolumità di persone o beni, l'assemblea condominiale non approva i lavori necessari, nonostante relazioni tecniche attestino l'urgenza degli interventi, il condomino teme che il ritardo o l'inerzia possa causare un danno imminente al proprio appartamento o ad altri beni. Perché l'azione sia accolta devono, perciò, sussistere i due presupposti cautelari fondamentali: il fumus boni iuris (apparenza del diritto) e il periculum in mora (pericolo nel ritardo).
A tale ultimo proposito si sottolinea che, l'azione di cui all'art. 1172 c.c. non richiede l'individuazione di un danno certo o già verificatosi, ma anche solo il ragionevole pericolo che il danno si verifichi, con la conseguenza che l'azione può esperirsi pure quando un danno si sia già verificato, ma sussista ancora il pericolo che esso si verifichi di nuovo (Cass. civ., sez. II, 22/08/2022, n. 25094).
