Nomina giudiziale dell'amministratore di condominio: è necessaria la prova dell'inerzia assembleare

Il Tribunale di Vibo Valentia, con decreto del 24 giugno 2025, ha rigettato il ricorso per la nomina giudiziale dell'amministratore di condominio in quanto i ricorrenti non hanno provveduto a notificare il ricorso e il decreto di fissazione dell'udienza ai condomini non costituiti e non hanno documentato l'inerzia dell'assemblea in un periodo prossimo a quello in cui è stato incardinato il procedimento.

La vicenda

I proprietari di appartamenti e spazi comuni facenti parte di un complesso di edifici riuniti in un condominio con più di otto condomini hanno presentato ricorso al Tribunale per la nomina giudiziale dell'amministratore ex art. 1129 c.c.

A sostegno della loro richiesta, i condomini hanno dedotto che esistono pochissimi documenti contabili o verbali relativi alla gestione del condominio; che l'amministratore nominato nel 2014 ha gestito il condominio solo per l'anno 2014 e per l'anno 2015 senza alcuna delibera assembleare; che dopo una riunione assembleare tenutasi nell'agosto del 2016 non ne risultano altre, ma solo dei bilanci preventivi relativi agli anni successivi; che negli anni i proprietari hanno tentato invano di far riunire i proprietari in assemblea senza alcun esito positivo.

I condomini ricorrenti hanno chiesto quindi al Tribunale la nomina giudiziale dell'amministratore stante l'impossibilità da parte dei condomini stessi di provvedervi.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato il ricorso, rilevando innanzitutto che la parte ricorrente non ha provveduto a notificare il ricorso ed il decreto di fissazione d'udienza ai condomini non costituiti.

Ad avviso del Giudice, non è stata documentata l'inerzia dell'assemblea, presupposto necessario per la nomina giudiziale ex art. 1129 c.c., in un periodo prossimo a quello in cui è stato incardinato il procedimento.

L'articolo 1129 c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012, prevede che se i condomini sono più di otto deve essere nominato un amministratore e, in mancanza, ciascun condomino può chiedere all'autorità giudiziaria che provveda alla nomina.

Le modalità di convocazione dell'assemblea e le relative maggioranze (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio) sono disciplinate, rispettivamente, dall'art. 66 disp. att. c.c. e dall'art. 1136 c.c.

L'autorità giudiziaria può nominare un amministratore su richiesta anche di un solo partecipante, qualora manchi o vi sia inerzia da parte della collettività dei comproprietari nella designazione dello stesso (cfr. art. 1129, primo comma, c.c., in combinato disposto con l'art. 1105, quarto comma, c.c.).

I precedenti giurisprudenziali

• "…laddove manchi l'amministratore o questi si renda irreperibile o inattivo rispetto alle richieste avanzate dai singoli partecipanti al Condominio" (Trib. Napoli Nord, sez. II, 19/06/2023);
• "…a fronte della mancata convocazione da parte degli aventi diritto" (Trib. Roma, sez. V civile, decr. n. 10936/2023).

Considerazioni conclusive

Occorre dimostrare l'attualità dello stato d'inerzia, ossia l'impossibilità attuale ed oggettiva dei partecipanti alla comunione di esercitare le attribuzioni proprie dell'art. 1130 c.c., tra cui l'esecuzione delle deliberazioni assembleari, la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni.

Nella fattispecie portata all'esame del Tribunale calabrese le ultime convocazioni risultavano particolarmente datate (aprile 2023) mentre il procedimento era stato incardinato nel settembre 2024: l'assenza di un elemento temporale di stretta attualità ha impedito di qualificare l'inerzia come presupposto per l'intervento giudiziale.

La decisione conferma che, per la nomina giudiziale dell'amministratore ex art. 1129 c.c. è indispensabile provare lo stato d'impossibilità attuale ed oggettiva dei partecipanti ad autogestirsi. Tale principio, in linea con la giurisprudenza di merito richiamata, garantisce che l'autorità giudiziaria intervenga solo quando l'autogoverno condominiale sia realmente paralizzato.