Prima di affittare un appartamento, l'inquilino visiona il medesimo e le condizioni dello stesso. Dopodiché, sottoscritto il cosiddetto visto e piaciuto nello stato in cui si trova l'immobile, prende possesso del medesimo e incomincia a godere del bene.
Tutto ciò, senza dimenticare quali sono le obbligazioni principali del locatore: consegnare l'appartamento in buono stato di manutenzione, mantenerlo secondo l'uso convenuto, garantirne il pacifico godimento «Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione 2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione (Art. 1575 cod. civ.)».
Fatta questa breve premessa, in questa pubblicazione, si prende in considerazione l'ipotesi in cui l'immobile in locazione necessiti di alcuni lavori straordinari. Ad esempio, perché sono emerse delle macchie di umidità e degli ammaloramenti in alcune camere oppure, semplicemente, perché a causa della normale usura del tempo, l'appartamento richiede una certa ristrutturazione.
Ebbene, in questi come in altri casi analoghi, chi deve eseguire i lavori? Se il proprietario locatore si rifiuta di intervenire, quali sono i rimedi riconosciuti dalla legge a tutela del conduttore?
Vediamo, insieme, cosa dice il codice civile sull'argomento.
Manutenzione straordinaria dell'appartamento locato e azione di esatto adempimento
La normale usura del tempo a cui è sottoposto ogni bene, ivi compreso un immobile già concesso in locazione, può determinare la necessità di intervenire con alcune riparazioni straordinarie che, per legge, spettano al proprietario «Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (Art. 1576 cod. civ.)».
Può accadere però, che il locatore si rifiuti di eseguire qualsivoglia intervento: ad esempio, perché ritiene erroneamente che spetti all'inquilino di risolvere il problema oppure perché il fitto è basso e non ha alcuna intenzione di affrontare delle spese del tutto antieconomiche se si considera quanto ricava dalla locazione.
Ebbene, in queste come in altre circostanze, qual è il rimedio concesso dalla legge al conduttore per superare un'eventuale impasse e per costringere il proprietario a rispettare gli obblighi a suo carico?
Si tratta della cosiddetta azione di esatto adempimento con la quale, invocando in giudizio il locatore, si chiede che venga condannato all'esecuzione delle riparazioni indispensabili e straordinarie o che sia condannato al pagamento della somma necessaria all'abbisogna.
La detta azione, come ci ricorda anche la giurisprudenza, può essere accompagnata dalla richiesta di un risarcimento del danno, se verificatosi e se opportunamente provato dalla parte istante «guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni (eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore) ai sensi dell'art. 1576 cod. civ., che è naturale conseguenza dell'obbligo iniziale di consegnare la cosa in buono stato locativo (art. 1575 n. 1 c.c.), e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 n. 2 c.c.).
L'inosservanza dell'art. 1576 c.c. determina inadempimento contrattuale che secondo le regole generali potrà giustificare una domanda di esatto adempimento (con condanna ad eseguire le riparazioni) o di risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il risarcimento del danno (art. 1453 c.c.) (ex multis Tribunale di Firenze sent. n. 1019/2022)».
Vizi dell'appartamento locato e azione di riduzione del corrispettivo
In alcuni casi, l'immobile presenta dei vizi tali da impedire o ridurre, notevolmente, il godimento dell'immobile in locazione o di parte di esso. Si pensi, ad esempio, all'inabitabilità sostanziale di una o più camere dell'immobile, a causa della forte umidità prodotta da un'infiltrazione.
Una circostanza, questa, che all'inizio della locazione era camuffata dalla tinteggiatura di fresco degli ambienti e di cui l'inquilino non era e non poteva essere a conoscenza.
Ebbene, in questo caso, come in altri analoghi, le problematiche in questione devono essere risolte dal locatore.
In mancanza, il conduttore potrebbe agire in risoluzione del contratto o per chiedere la riduzione del canone, originariamente, pattuito. A tale domanda, potrebbe, altresì aggiungersi, anche la richiesta di risarcimento dei danni patiti «Quanto ai vizi della cosa locata di cui all'art. 1578 c.c. la giurisprudenza ha da tempo chiarito che essi devono intendersi come quei difetti che -a differenza di quelli attinenti allo stato di conservazione della cosa, cui si riferisce l'art. 1575, n. 2, c.c.- incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale.
Detti vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo - dunque, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, attinenti alla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa, il conduttore -a prescindere da alcun elemento di colpa a carico del locatore- ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo pattuito, ma solo ove si tratti di vizi da lui non conosciuti né facilmente riconoscibili al momento della stipula del contratto (cfr. ex multis, Cass. n. 6580/2013, Cass. n. 1694/2012, Cass. n. 11198/2007)».
