La tenda tagliafuoco non può essere addebitata a un solo condomino se manca un'utilità esclusiva

Quando l'intervento antincendio deliberato dall'assemblea riguarda parti comuni ed è accertato come presidio di sicurezza del compendio condominiale, la relativa spesa segue il criterio proporzionale dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione o prova di una destinazione oggettivamente limitata a una sola parte dell'edificio.

Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 3391 del 22 aprile 2026, ha applicato tale criterio all'installazione di una tenda tagliafuoco inserita nell'adeguamento dell'autorimessa alla normativa antincendio, escludendo che il costo potesse essere posto integralmente a carico del singolo condomino proprietario del locale interessato dalle nuove modalità di accesso.

La decisione ribadisce anche due regole operative di rilievo: il condomino che interviene su parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea ha diritto al rimborso solo se prova l'urgenza della spesa; la delibera che incide sulle modalità di godimento di una proprietà esclusiva, senza ablazione del diritto dominicale né sostanziale inutilizzabilità del bene, è soggetta al regime dell'annullabilità e al relativo termine decadenziale.

La vicenda

Una condomina conveniva in giudizio il condominio chiedendo il rimborso di euro 46.065,88, somma asseritamente sostenuta per interventi di messa in sicurezza del lastrico solare sovrastante la propria unità immobiliare. La medesima parte domandava inoltre la declaratoria di nullità della delibera assembleare dell'11 maggio 2023, avente ad oggetto l'installazione di una tenda tagliafuoco in corrispondenza dell'accesso al locale interrato di sua proprietà, con conseguente richiesta di rimozione del manufatto, ripristino dello stato dei luoghi e risarcimento del danno.

Il condominio si costituiva contestando integralmente le domande e proponeva domanda riconvenzionale. In via principale chiedeva la condanna della condomina al rimborso integrale del costo dell'intervento antincendio; in via subordinata, domandava l'accertamento dell'obbligo della stessa di partecipare alla spesa secondo i millesimi di proprietà, con condanna al pagamento della quota di competenza.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato tutte le domande proposte dalla condomina. Quanto al rimborso delle spese sostenute per gli interventi sul lastrico solare, il giudice ha escluso l'esistenza di un titolo negoziale o deliberativo idoneo a fondare la pretesa creditoria.

"Il verbale assembleare del 2 luglio 2020, richiamato da parte attrice, non contiene né una delibera autorizzativa delle opere né un impegno del Condominio al rimborso delle stesse, limitandosi a dare atto della posizione espressa [...] in una fase in cui la natura del bene era ancora controversa. Tale conclusione trova conferma nella successiva verbalizzazione del 27 luglio 2020, nella quale il Condominio ribadiva la propria contrarietà alla realizzazione di interventi sul lastrico, qualificato come bene comune. Non sussiste, pertanto, alcun titolo negoziale o deliberativo idoneo a fondare la pretesa creditoria dell'attrice".

La domanda non poteva essere accolta neppure in base all'art. 1134 c.c. Il rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle parti comuni, in assenza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, presuppone infatti una spesa urgente, intesa in senso rigoroso come intervento indifferibile e non compatibile con il preventivo coinvolgimento degli organi condominiali.

"Il rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino presuppone, infatti, la ricorrenza di un intervento urgente, da intendersi in senso rigoroso, quale situazione tale da non consentire alcun ritardo né il preventivo coinvolgimento dell'amministratore o dell'assemblea. Nel caso di specie tale presupposto non risulta provato".

Il Tribunale ha valorizzato anche la precedente sentenza n. 9794/2023, passata in giudicato tra le medesime parti, che aveva già accertato la natura comune del lastrico, l'assenza di autorizzazione alle opere e la carenza di prova sulla loro necessità e urgenza.

È stata respinta anche l'impugnazione della delibera dell'11 maggio 2023. Secondo il giudice, l'intervento deliberato rientrava nelle attribuzioni assembleari in materia di sicurezza e conservazione delle parti comuni. Il fatto che la tenda tagliafuoco incidesse sulle modalità di accesso al locale di proprietà esclusiva non era sufficiente a configurare una nullità della delibera.

"Il vizio dedotto dall'attrice non integra una ipotesi di nullità, ma, al più, di annullabilità. L'assemblea ha infatti deliberato un intervento di adeguamento alla normativa antincendio concernente l'area dell'autorimessa, rientrante nelle attribuzioni condominiali in materia di sicurezza e conservazione delle parti comuni. La circostanza che tale intervento produca riflessi sulle modalità di accesso al locale di proprietà dell'attrice non vale a configurare una lesione tale da determinare la nullità della delibera, non essendo ravvisabile né una ablazione del diritto dominicale né una sostanziale inutilizzabilità del bene".

Da tale qualificazione discendeva l'applicazione del termine decadenziale previsto per l'impugnazione delle delibere annullabili, termine che non risultava rispettato. Il Tribunale ha aggiunto che la domanda sarebbe stata comunque infondata anche nel merito, non essendo stato dimostrato che l'intervento fosse tecnicamente inidoneo, arbitrario o sostituibile con soluzioni alternative idonee e meno incidenti.

Sulla domanda riconvenzionale, il Tribunale ha escluso che l'intero costo dell'intervento antincendio potesse essere imputato alla sola condomina. La ragione è stata individuata nella funzione dell'opera, ritenuta non esclusivamente servente la proprietà individuale.

"Dagli atti emerge, infatti, che l'installazione della tenda tagliafuoco è stata effettuata nell'ambito dell'adeguamento dell'autorimessa alla normativa antincendio, con funzione generale di sicurezza del compendio, e non già al servizio esclusivo della proprietà dell'attrice. Difetta, pertanto, il presupposto per l'imputazione integrale della spesa al singolo condomino".

È stata quindi accolta soltanto la domanda riconvenzionale subordinata, nei limiti dell'accertamento dell'obbligo della condomina di concorrere alla spesa secondo i millesimi di proprietà. Il giudice ha ricondotto l'intervento alle spese per la conservazione e la sicurezza delle parti comuni, soggette al criterio generale di riparto proporzionale. Non è stata invece pronunciata condanna al pagamento di una somma determinata, poiché non risultavano adeguatamente dimostrati i presupposti di esigibilità del credito azionato nei confronti della condomina.

I riferimenti giurisprudenziali

• Tribunale di Milano, sentenza n. 9794/2023: richiamata dal provvedimento quale giudicato tra le parti, ha accertato la natura comune del lastrico, l'assenza di autorizzazione agli interventi e la mancata prova della loro necessità e urgenza.
• Cass. civ., sez. II, ordinanza 23 ottobre 2023, n. 29336: il condomino che anticipa spese per parti comuni senza autorizzazione ha diritto al rimborso solo se prova l'urgenza, intesa come indifferibilità dell'intervento e impossibilità di avvertire tempestivamente amministratore o condomini. Il principio è coerente con la motivazione resa sul rimborso delle opere eseguite sul lastrico.
• Cass. civ., sez. II, ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4684: l'onere di provare l'indifferibilità della spesa grava sul condomino che chiede il rimborso; la mera utilità o necessità dell'intervento non è sufficiente.
• Cass. civ., sez. II, 17 marzo 2022, n. 8725 e Cass. civ., sez. II, 8 settembre 2021, n. 24166: in tema di spese antincendio relative ad autorimesse, la ripartizione può essere limitata ai condomini che traggono utilità dall'opera quando, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, l'intervento sia destinato a servire soltanto una parte dell'edificio. Tali arresti delimitano il criterio proporzionale applicato nel caso deciso, fondato invece sull'accertata funzione generale di sicurezza del compendio.
• Tribunale di Imperia, 6 maggio 2021, n. 306: le spese per la messa a norma antincendio dell'autorimessa possono essere poste a carico dei soli proprietari dei box quando l'intervento riguarda esclusivamente i locali interrati destinati ad autorimessa e l'utilità non si estende indistintamente a tutti i partecipanti.
• Tribunale di Roma, sentenza n. 199 del 7 gennaio 2026: quando le opere sono specificamente finalizzate al rinnovo della certificazione antincendio della sola autorimessa, la spesa grava sui proprietari dei box o posti auto, in applicazione del criterio dell'uso differenziato e dei principi sul condominio parziale.
• Corte d'Appello di Roma, sentenza 13 febbraio 2026, n. 1250: le spese di messa a norma degli impianti comuni, inclusi quelli antincendio in difetto di prova contraria, rientrano tra gli oneri di conservazione e sicurezza delle parti comuni e sono ripartite secondo i millesimi, salvo titolo contrario o destinazione oggettivamente limitata a una parte dell'edificio.

Considerazioni conclusive

Le spese per l'adeguamento antincendio sono ripartite secondo i millesimi di proprietà quando l'opera è destinata alla conservazione e alla sicurezza delle parti comuni e assolve una funzione generale rispetto al compendio condominiale. La soluzione si collega agli arresti che ricondicono la messa a norma degli impianti comuni agli oneri di conservazione dell'edificio, con riparto proporzionale tra tutti i partecipanti in assenza di un titolo contrario o di una destinazione funzionale circoscritta. Per un approfondimento sul criterio proporzionale applicato agli impianti comuni, v. messa a norma degli impianti comuni.

Il confronto con gli orientamenti in materia di autorimesse consente di delimitare correttamente il principio. Cass. civ., sez. II, n. 8725/2022 e n. 24166/2021 valorizzano l'uso differenziato quando l'opera, per struttura e destinazione, serve soltanto una parte dell'edificio; nella stessa linea si collocano le decisioni che hanno posto le spese antincendio della sola autorimessa a carico dei proprietari dei box o posti auto. Sul diverso perimetro degli interventi destinati ai soli box, v. adeguamento antincendio dell'autorimessa; in senso analogo, può vedersi anche spese antincendio della sola autorimessa.

La distinzione non dipende dalla mera collocazione materiale dell'opera nell'autorimessa, ma dalla sua utilità giuridicamente rilevante: se il presidio antincendio è funzionale alla sicurezza del compendio condominiale, il costo rientra tra le spese comuni; se invece l'intervento serve in modo oggettivo e separato i soli locali destinati a box o posti auto, il riparto può essere circoscritto ai condomini che ne traggono utilità. Nel caso deciso, l'installazione della tenda tagliafuoco è stata qualificata come parte dell'adeguamento antincendio con funzione generale di sicurezza e non come opera al servizio esclusivo della proprietà individuale.

La parte relativa al lastrico conferma il rigore applicativo dell'art. 1134 c.c.: il rimborso delle spese anticipate dal condomino non discende dalla sola esecuzione dell'opera, né dalla sua eventuale utilità, ma richiede la prova dell'urgenza e dell'impossibilità di attendere l'intervento degli organi condominiali. Sul punto v. anche spese urgenti anticipate dal condomino e indifferibilità dei lavori sul lastrico.

L'esito resta quindi coerente con la duplice linea interpretativa richiamata: da un lato, il riparto proporzionale per gli interventi comuni di sicurezza; dall'altro, il criterio dell'uso differenziato quando l'opera è destinata soltanto a una parte dell'edificio. Per questa ragione è stato accertato l'obbligo della condomina di concorrere alla spesa secondo i millesimi, senza condanna al pagamento di una somma determinata in mancanza di adeguata prova dell'esigibilità del credito.