La Corte di Appello di L'Aquila (9 luglio 2025, n. 831) ha stabilito che la tenda da sole retrattile priva di struttura stabile non deve rispettare le distanze tra costruzioni né lede il decoro architettonico del condominio. Analizziamo la vicenda processuale.
Fatto e decisione
Il giudizio trae le mosse dall'azione promossa da un condominio nei confronti del proprio vicino, responsabile a suo dire di aver realizzato sul balcone una pergotenda con massiccia struttura in ferro, fissata in maniera stabile a sostegno di alcuni tendaggi, asseritamente illegittima in quanto non autorizzata dall'amministratore e costruita in violazione sia del divieto di alterazione del decoro architettonico di cui all'art. 1120 c.c. che delle norme tecniche edilizie di attuazione del Comune le quali, a norma dell'art. 873 c.c., imponevano per le nuove costruzioni il rispetto della distanza minima di cinque metri dal confine della proprietà altrui.
L'attore aggiungeva peraltro come la costruzione fosse vietata anche dal regolamento contrattuale del condominio, il quale proibiva ogni variante o modifica alle unità immobiliari esclusive che potesse pregiudicare la simmetria e l'estetica, la solidità e la sicurezza, sia esterna che interna, dell'edificio.
Si costituiva in giudizio il convenuto il quale evidenziava che la tenda da sole installata, in quanto manufatto non stabile né permanente, bensì totalmente retrattile sui lati e sulla copertura, posizionata sul terrazzo dell'abitazione, con tre dei quattro lati costantemente e strutturalmente aperti (chiusi con la tenda retraibile all'occorrenza), non necessitasse di autorizzazione condominiale, non provocasse un pregiudizio estetico all'edificio né alcun deprezzamento della proprietà altrui.
Soccombente in primo grado, l'attore impugnava la sentenza di primo grado sulla scorta delle censure sinora illustrate.
La Corte di Appello di L'Aquila, con la sentenza in commento (9 luglio 2025, n. 831), ha confermato la pronuncia del giudice di prime cure.
Dagli atti è emerso infatti come l'opera realizzata dal convenuto, costituita da una struttura agile e precaria, non sia idonea a violare il decoro architettonico dell'edificio né la normativa sulla distanza tra costruzioni.
Correttamente il giudice di primo grado aveva qualificato il manufatto oggetto di contenzioso come una pergotenda completamente retrattile, finalizzata a protezione dal sole e dagli eventi atmosferici e ad una migliore fruizione dello spazio esterno della proprietà, riconducibile nell'ambito delle attività edilizie liberamente realizzabili senza la necessità di titolo abilitativo.
Detta pergotenda non avrebbe potuto essere considerata una costruzione ai sensi dell'art. 873 c.c. sul rispetto delle distanze, in quanto inidonea a creare una nuova volumetria.
Infine, l'opera in questione non avrebbe costituito neanche una di quelle "modifiche" o "varianti" proibite dal regolamento contrattuale.
Anche secondo la Corte d'Appello, dunque, il manufatto in questione, costituito da elementi strutturali leggeri, di scarso impatto visivo e privi di stabilità e permanenza per il carattere retrattile della tenda, non è in contrasto con l'estetica dello stabile, né sarebbe tale da ledere l'estetica e il decoro architettonico del fabbricato (privo, tra l'altro, di particolare pregio artistico).
Considerazioni conclusive
La sentenza della Corte d'Appello di L'Aquila sembra fare buon governo dei consolidati principi giurisprudenziali.
Con riferimento alla struttura del manufatto e alla sua incidenza sul fabbricato in cui è installata, il TAR Napoli (25 gennaio 2022 n. 429) ha ad esempio affermato che «La c.d. pergotenda, affinché possa ritenersi non necessitante di titolo abilitativo, deve essere un'opera costituita non dalla struttura in sé, ma dalla mera tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, dovendo la struttura qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all'estensione della tenda».
La valenza della struttura di supporto ai fini della qualificazione del manufatto è stata chiarita dal Consiglio di Stato (4 maggio 2022, n. 3488), secondo cui «La struttura di supporto non costituisce un'opera autonoma e principale rispetto alla tenda, perché è inidonea di per sé ad offrire un'autonoma utilità al di là del mero sostegno perimetrale alla tenda retrattile e relativi teli laterali, che è invece l'opera principale».
Diverso è il caso in cui la struttura di supporto abbia caratteristiche tali da permettere la realizzazione di un locale aggiuntivo chiuso; così la giurisprudenza amministrativa: «Non è assimilabile a una pergotenda una struttura istallata all'esterno di un locale commerciale, con chiusure laterali plastificate elettricamente avvolgibili, finalizzate a utilizzare l'area anche come locale chiuso, con fini di lucro» (come ha chiarito Consiglio di Stato, 4 gennaio 2022, n. 32).
La giurisprudenza amministrativa, nel fornire una definizione precisa di pergotenda e nel ricondurla tra le opere per le quali non occorre alcun titolo edilizio, offre l'addentellato necessario per espungere il manufatto oggetto del contenzioso tra le "modifiche" o "varianti" che il regolamento contrattuale del condominio proibiva.
In relazione poi alla pretesa violazione della normativa sulle distanze, a sostegno della propria decisione la Corte d'Appello di L'Aquila richiama l'orientamento giurisprudenziale secondo cui, per "costruzione" rilevante ai fini dell'art. 873 c.c., si intende un manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa che, per solidità, struttura e sporgenza dal terreno, possa creare quelle intercapedini dannose che la legge, stabilendo la distanza minima tra le costruzioni, intende evitare (Cass., n. 24757/24 e n. 23040/23).
Le disposizioni de quibus, allora, ricorrono in ipotesi di opere stabilmente infisse nel suolo oppure nel caso di una tenda scorrevole, quando ad essa siano collegate strutture fisse tali da poter generare nuovi volumi o minare la sicurezza della proprietà altrui (Cass., 21 marzo 2024 n. 7622).
È allora evidente come la tenda da sole al vaglio del collegio abruzzese non avesse minimamente tali caratteristiche, non avendo in particolare i caratteri di stabilità ed immobilizzazione al suolo, se non per il leggero scheletro (oltretutto anch'esso agevolmente rimovibile) inidoneo ex se a creare intercapedini.
