Le spese per la messa a norma dell'impianto elettrico restano a carico di tutti i condomini

Le spese per la messa a norma dell'impianto elettrico e, in difetto di prova contraria, quelle relative all'impianto antincendio rientrano tra gli oneri di conservazione e sicurezza delle parti comuni e vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi, salvo che un titolo contrario (ad esempio regolamento contrattuale o accordo unanime) oppure oggettivi caratteri materiali e funzionali dimostrino che l'opera o l'impianto serva soltanto una parte dell'edificio. Con sentenza resa il 13 febbraio 2026, la Corte d'Appello di Roma, Sez. VIII civile, nel confermare la decisione di primo grado, ha chiarito che la presenza di impianti autonomi installati a servizio di una singola attività (nella specie una struttura ricettiva) non incide, di per sé, sull'obbligo di contribuire ai costi di adeguamento dell'impianto comune.

La vicenda

Una società, titolare di una struttura ricettiva inserita in un complesso condominiale, ha impugnato due delibere assembleari: la prima, con cui erano stati approvati i consuntivi 2015 e 2016, il preventivo 2017 e i relativi piani di riparto; la seconda, relativa all'approvazione del rendiconto delle spese dell'impianto elettrico condominiale.

Tra le censure formulate vi erano, da un lato, la contestazione del criterio di riparto delle rendite derivanti dalla locazione dei lastrici solari e, dall'altro, la critica alla costituzione di un fondo per il rifacimento degli impianti elettrico e antincendio (per un inquadramento di dettaglio delle spese di adeguamento si veda messa a norma dell'impianto elettrico condominiale).

Nel merito della ripartizione delle spese impiantistiche, la società sosteneva che i costi avrebbero dovuto gravare solo sul gruppo di condomini interessati, invocando un criterio di utilizzazione separata (per la quota millesimale che assumeva riferibile alla propria porzione), anziché la ripartizione secondo le tabelle generali.

Il Tribunale ha rigettato la domanda. In sintesi, ha ritenuto generiche le doglianze sulla gestione delle rendite dei lastrici e ha ribadito i limiti del sindacato giudiziale sulle delibere assembleari, circoscritto alla legittimità e non al merito. Quanto alle spese per l'impianto elettrico e per quello antincendio, ha escluso che fosse stata offerta prova idonea a dimostrare una destinazione di tali impianti alla sola utilità di alcune unità, confermando la correttezza del riparto secondo i millesimi.

In appello, la società ha insistito sulla particolare conformazione dell'edificio (con una parte destinata ad attività alberghiera e un'altra a unità abitative) e sulla necessità, imposta dalla normativa di settore, di dotarsi di un impianto elettrico autonomo e separato; ha esteso analoga prospettazione anche al sistema antincendio, sostenendone l'autonomia rispetto a quello condominiale.

La decisione

La Corte d'Appello ha respinto il gravame, affrontando anche un'eccezione preliminare di inammissibilità dell'appello per difetto di specificità dei motivi, che è stata disattesa alla luce dei requisiti introdotti dalla nuova formulazione dell'art. 342 c.p.c. In motivazione si legge, infatti, che "il novellato art. 342 c.p.c. ha introdotto requisiti di contenuto-forma dell'appello" e che, nel caso concreto, "dalla lettura dell'atto di appello emergono con immediatezza le parti della sentenza di cui si chiede la modifica in sede di gravame, le specifiche ragioni di fatto e diritto che sorreggono le richieste ed il risultato finale che si intende ottenere".

Nel merito, la Corte ha anzitutto delimitato il perimetro delle doglianze, evidenziando che, rispetto alla questione delle rendite dei lastrici solari, "alcun rilievo viene sollevato dall'appellante in sede di gravame", mentre le critiche si concentravano solo sulle spese per gli impianti. La motivazione prosegue osservando, in modo unitario e coerente, che "le censure alla decisione di primo grado attengono esclusivamente alla ripartizione delle spese riferite agli impianti elettrico ed antincendio" e che, secondo la tesi dell'appellante, tali spese avrebbero dovuto essere poste a carico soltanto del gruppo interessato, invocando l'utilizzazione separata.

Quanto all'impianto elettrico, la Corte ha confermato l'inquadramento dell'impianto tra i beni comuni, richiamando la presunzione di condominialità e l'assenza di un titolo contrario: "in tema di condominio l'art. 1123 c.c. non trova applicazione riguardo alle spese per la messa a norma dell'impianto elettrico che, in virtù dell'art. 1117 c.c. ed in mancanza di titolo contrario, rientra tra i beni comuni a tutti i condomini".

Il passaggio va letto in coerenza con l'impostazione seguita nel ragionamento: la Corte esclude che, per la messa a norma dell'impianto elettrico comune, possa operare il criterio dell'uso differenziato invocato dall'appellante, poiché "la norma succitata, infatti, va riferita alle spese afferenti a parti e servizi che, per loro natura, sono destinati a fornire utilità diverse ai singoli condomini (Cass. 17880/14)", mentre l'adeguamento dell'impianto comune attiene alla conservazione e sicurezza della parte comune.

È particolarmente netto, inoltre, il chiarimento sulla irrilevanza dell'impianto autonomo imposto alla struttura ricettiva dalla normativa di settore: "a nulla rileva la circostanza secondo cui la società appellante, titolare di una struttura ricettiva, sia obbligata dalla normativa in materia a dotarsi di un autonomo impianto elettrico [...] e non la esime dalla partecipazione alle spese di adeguamento e messa a norma di quello comune".

In altri termini, l'obbligo "speciale" gravante sull'attività non si traduce in un'esenzione dal concorrere alle spese della res condominiale che permane comune e funzionalmente destinata al fabbricato.

Per l'impianto antincendio, la Corte ha valorizzato un profilo tipicamente decisivo nelle controversie sul "condominio parziale", cioè l'onere della prova. La motivazione, sul punto, è lineare: "la [società] non offriva dimostrazione che fosse a servizio soltanto di alcune unità immobiliari per cui la relativa spesa afferente alla manutenzione non può che essere posta a carico di tutti i condomini". In assenza di elementi tecnici o documentali idonei a provare una destinazione esclusiva o di parte, resta fermo il riparto generale.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 12 agosto 2014, n. 17880: richiamata nel percorso argomentativo quale arresto utile a distinguere il criterio generale di riparto dalle ipotesi in cui la cosa o il servizio siano destinati a fornire utilità diverse.
• Cass. civ., sez. II, 18 ottobre 2001, n. 12737: indicata, insieme alla precedente, a sostegno dell'inquadramento dell'impianto elettrico condominiale tra i beni comuni e della non pertinenza del criterio dell'uso differenziato per la messa a norma dell'impianto comune.
• Trib.
  
  

  Bari, 20 settembre 2010, n. 2837: in tema di adeguamento dell'impianto elettrico, afferma la ripartizione secondo millesimi e precisa che un diverso criterio richiede unanimità; utile come conferma, sul piano applicativo, della necessità di un valido titolo per derogare.

• Trib.
  
  

  Rieti, 14 giugno 2019: in materia antincendio, valorizza l'accertamento tecnico sulla destinazione funzionale dell'impianto (se serve l'intero fabbricato, le spese si ripartiscono tra tutti).

• Cass. civ., sez. II, ord. 31 luglio 2020, n. 16531: sulle deroghe ai criteri legali di riparto, ammissibili solo con consenso unanime o titolo contrattuale; richiamo rilevante ogni volta che l'assemblea intenda introdurre esenzioni o criteri diversi.
• Cass. civ., sez. II, 8 settembre 2021, n. 24166 e Cass. civ., sez. II, 17 marzo 2022, n. 8725: arresti richiamati in giurisprudenza di merito per ribadire che, quando l'opera o l'impianto è destinato a servire solo una parte (ad esempio autorimesse), la spesa può gravare sul solo gruppo che ne trae utilità; indicano, quindi, un possibile limite applicativo al riparto generale, da verificare caso per caso in base alla destinazione funzionale.

Considerazioni conclusive

Il percorso argomentativo conferma due coordinate operative che, nella pratica condominiale, risultano spesso decisive.

La prima è che la messa a norma dell'impianto elettrico comune, in quanto intervento sulla cosa presunta comune e funzionalmente destinata al fabbricato, non viene attratta nel criterio dell'utilizzazione separata solo perché una parte dell'edificio (o una specifica attività) dispone di impianti autonomi: la Corte afferma espressamente che tale circostanza "non la esime dalla partecipazione alle spese di adeguamento e messa a norma di quello comune".

La seconda è che l'invocazione del "condominio parziale" richiede una prova concreta della destinazione dell'impianto a servizio esclusivo (o oggettivamente limitato) di una parte dell'edificio; in difetto, la spesa resta comune, come sintetizzato nel passaggio in cui si evidenzia che, per l'antincendio, l'appellante "non offriva dimostrazione che fosse a servizio soltanto di alcune unità immobiliari".

Sotto il profilo pratico, ciò significa che chi intenda sostenere un riparto "per gruppi" deve costruire la prova su elementi oggettivi (caratteristiche tecniche dell'impianto, tracciati e diramazioni, titoli di proprietà o regolamento, eventuali certificazioni e dichiarazioni di conformità che individuino l'ambito di servizio), preferibilmente anche mediante accertamento tecnico, perché la semplice descrizione dell'edificio come composto da corpi diversi non è, di regola, sufficiente.

Sul versante opposto, l'assemblea che intenda introdurre un criterio derogatorio o esenzioni deve ricordare che, in mancanza di titolo contrattuale, una deroga ai criteri legali richiede l'unanimità, principio ribadito anche dalla giurisprudenza di legittimità.

Per ulteriori approfondimenti sui criteri di riparto legati alla destinazione funzionale degli impianti e sulla necessità di un titolo valido per derogare ai criteri legali, possono essere utili: Impianto antincendio e riparto quando l'idrante serve l'intero fabbricato, Deroga ai criteri legali di riparto e unanimità nell'assemblea, Porta antincendio e incidenza del regolamento contrattuale sul riparto, Condominio parziale e riparto delle spese nelle strutture a corpi separati.