Spese adeguamento antincendio autorimessa: a pagare è solo chi ha il box

Con la sentenza n. 199 del 07/01/2026 è stato ribadito che, quando le opere sono specificamente finalizzate al rinnovo della certificazione antincendio della sola autorimessa, la relativa spesa non può essere ripartita indistintamente tra tutti i partecipanti, ma deve gravare sui soli proprietari dei box/posti auto, in applicazione dell'art. 1123 c.c. (in particolare, comma 2) e dei principi in tema di condominio parziale e obbligazioni propter rem.

La pronuncia ha inoltre annullato la delibera di approvazione del rendiconto 2021 per un vizio formale ritenuto assorbente, evidenziando l'indispensabilità, nel verbale, dell'indicazione nominativa dei votanti e delle rispettive quote millesimali, così da consentire il controllo dei quorum e l'emersione di eventuali conflitti di interessi.

La vicenda

Un condomino ha impugnato due delibere assunte dall'assemblea del 20 luglio 2022: da un lato, l'approvazione del consuntivo delle spese per lavori di adeguamento dell'autorimessa finalizzati al rinnovo del certificato di prevenzione incendi (C.P.I.), per complessivi euro 31.031,71; dall'altro, l'approvazione del rendiconto consuntivo 2021 con il relativo riparto.

Quanto al primo punto, la censura riguardava la ripartizione dell'esborso secondo la tabella generale "A", anziché secondo la tabella "boxes" prevista dal regolamento: l'impugnante ha dedotto di non essere proprietario di box/posto auto e, quindi, di non dover contribuire a spese afferenti un bene destinato (in concreto e per regolamento) all'utilità dei soli titolari delle autorimesse.

Quanto al rendiconto 2021, è stata contestata la genericità del verbale per omessa indicazione nominativa dei votanti e delle relative quote millesimali; sono state altresì dedotte ulteriori irregolarità (tra cui profili di riparto relativi alla "rampa boxes" e la documentazione messa a disposizione in convocazione), rimaste però sullo sfondo in ragione dell'accoglimento della doglianza formale ritenuta assorbente.

Il condominio si è costituito resistendo all'impugnazione e sostenendo la correttezza dell'operato assembleare.

La decisione

Il giudice ha accolto l'impugnazione e annullato entrambe le delibere.

In relazione alle spese per l'adeguamento antincendio, la motivazione prende le mosse da due dati fattuali ritenuti decisivi: "le spese in questione erano specificamente finalizzate all'esecuzione di determinati lavori propedeutici ad ottenere il rinnovo della certificazione antincendio della sola autorimessa" ed era "pacifico che [il condomino] non sia proprietario di alcun garage o posto auto nel locale autorimessa".

Richiamando Cass. civ., sez. II, 8 settembre 2021, n. 24166, viene ribadito che l'obbligo contributivo postula l'utilità ricavabile dalla cosa oggetto dell'intervento, sicché "se la cosa oggetto dell'intervento non può servire ad uno o più condomini non vi è obbligo di contribuire alle spese".

Nello stesso solco si colloca il passaggio sul condominio parziale, configurabile quando un bene risulti, per caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato al servizio esclusivo di una parte dell'edificio: "i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e, conseguentemente, non concorrono alle spese […] se […] non ne traggano utilità, salva diversa attribuzione per titolo".

Il regolamento è valorizzato come elemento coerente con i criteri legali: da un lato, non include l'autorimessa tra i beni comuni a tutti; dall'altro, prevede un'apposita tabella "boxes" con attribuzione millesimale riferita ai posti auto. Su tali basi, la ripartizione "generalizzata" è stata ritenuta non conforme ai criteri dell'art. 1123 c.c., con conseguente annullamento della delibera nella parte in cui poneva la spesa anche a carico di chi non trae utilità dall'autorimessa.

È stato poi precisato che il carattere "urgente" delle opere (dedotto dal condominio in relazione a interventi dei Vigili del Fuoco) è inconferente ai fini del riparto, poiché l'urgenza non incide sui criteri legali di imputazione della spesa.

Quanto alla delibera di approvazione del rendiconto 2021, è stato ritenuto assorbente il vizio del verbale, evidenziandosi la "totale genericità" della verbalizzazione, che non consentiva alcuna identificazione dei votanti (favorevoli o contrari), né risultava un'espressa unanimità dei presenti. Il Tribunale afferma che "l'individuazione nominativa di ciascun votante - con la rispettiva quota millesimale - appare indispensabile al fine di verificare l'esistenza della maggioranza prescritta per ciascuna delibera (anche con riferimento all'elemento reale) e di valutare inoltre eventuali conflitti di interessi."

La non conformità del verbale alla disciplina legale è ricondotta all'insegnamento di Cass., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806, con conseguente annullamento della delibera.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 8 settembre 2021, n. 24166 (riparto ex art. 1123 c.c., comma 2; utilità; condominio parziale; obbligazioni propter rem);
• Cass. civ., sez. II, 2 luglio 2001, n. 8924; Cass. civ., sez. II, 19 giugno 2000, n. 8292 (obbligazioni propter rem e criteri di contribuzione);
• Cass. civ., sez. II, 12 novembre 1997, n. 11152; Cass. civ., sez. II, 20 novembre 1996, n. 10214 (spese in relazione all'uso e alla destinazione);
• Cass. civ., sez. II, 17 settembre 1998, n. 9263 (ratio del criterio d'uso e prevenzione di indebiti arricchimenti);
• Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2020, n. 791 (condominio parziale);
• Cass., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806 (verbalizzazione dei votanti e quote; annullabilità della delibera in caso di omissioni impeditive del controllo sui quorum).

Considerazioni conclusive

Il percorso argomentativo conferma un criterio operativo essenziale: ai fini dell'art. 1123 c.c. occorre distinguere tra (a) spese che assolvono a una funzione di prevenzione e sicurezza rispetto a parti dell'edificio comuni (o ritenute tali anche in base al regolamento) e (b) spese che, per oggetto e destinazione, sono strumentali all'utilità di beni destinati al godimento di una parte soltanto dei partecipanti.

Nel caso concreto, la finalizzazione delle opere al rinnovo della certificazione della sola autorimessa e la previsione regolamentare di una tabella "boxes" hanno condotto a escludere la contribuzione di chi non è proprietario di box/posto auto.

In termini pratici, ciò impone all'amministratore (e, prima ancora, al tecnico incaricato) di strutturare il computo e la delibera in modo da rendere immediatamente verificabile quali interventi attengano alla sicurezza dell'intero fabbricato e quali siano invece riferibili alle autorimesse e ai relativi spazi di manovra, perché solo i primi possono giustificare un riparto generalizzato.

Sullo stesso tema, si rinvengono arresti conformi che ribadiscono la ripartizione tra soli proprietari dei box per misure antincendio dell'autorimessa, valorizzando l'utilità concreta e la destinazione del bene , nonché ricostruzioni di merito in linea con tali criteri, specie quando il regolamento già prevede una tabella dedicata . Per un approfondimento, si vedano, ad esempio, Riparto delle spese antincendio dell'autorimessa e tabella box e Spese per adeguamento antincendio dell'autorimessa e criterio dell'uso .

Resta fermo che il criterio legale può subire deroghe solo in presenza di una diversa attribuzione per titolo (ad esempio regolamento contrattuale che qualifichi espressamente il bene come comune a tutti e/o imponga un differente criterio di riparto). Va inoltre tenuto presente che la decisione utilizza la terminologia "C.P.I."; nella disciplina amministrativa antincendio la prassi è oggi frequentemente ricondotta alla SCIA antincendio, ma tale profilo non incide sul criterio civilistico di riparto, che resta ancorato a utilità/destinazione e al titolo.

Sotto il profilo assembleare, la pronuncia richiama l'attenzione su un rischio ricorrente: verbali "sintetici" che si limitano a formule del tipo "l'assemblea approva" senza rendere controllabile l'effettiva formazione della maggioranza. In chiave cautelativa, è opportuno che il verbale riporti (o alleghi in modo univoco) l'elenco dei presenti con millesimi e, per ciascun punto, l'indicazione di favorevoli/contrari/astenuti con le rispettive quote, così da evitare impugnazioni fondate sull'impossibilità di verifica dei quorum (si veda anche La corretta redazione del verbale assembleare ).

Va peraltro segnalato un orientamento più "elastico", secondo cui la mancata indicazione nominativa dei votanti non determina invalidità se dal verbale (e dai relativi allegati) sia comunque possibile ricostruire aliunde la regolarità della votazione e dei quorum; tale indirizzo, tuttavia, opera solo quando i dati consentano una ricostruzione attendibile (ad esempio per differenza) . In senso coerente, si segnala anche un precedente di merito che ha ritenuto valida la delibera in assenza dell'indicazione nominativa dei votanti, a condizione che il verbale permetta comunque di ricavare con certezza presenze, millesimi e dissensi/astensioni . Nel caso deciso, invece, la totale genericità della verbalizzazione ha impedito qualsiasi controllo, rendendo assorbente il vizio formale.