Balconi aggettanti, tenda da sole e VEPA: illegittimo l'ancoraggio al frontalino, lecita la vetrata amovibile

L'installazione di una tenda da sole (anche in forma di pergotenda) sul frontalino della porzione aggettante di un balcone è illegittima quando venga ancorata, senza titolo, sulla proprietà esclusiva altrui. Il Tribunale di Napoli Nord (Prima Sezione Civile), con sentenza resa in data 10 dicembre 2025, ha accertato l'illegittimità dell'ancoraggio della tenda solare/pergotenda sul frontalino del balcone sporgente di proprietà del condomino sovrastante, ribadendo che, in assenza di un titolo contrario (ad es. regolamento contrattuale o atto negoziale), tale porzione segue il regime della proprietà esclusiva dell'unità immobiliare cui accede.

La decisione muove dall'inquadramento dell'azione come negatoria servitutis ex art. 949 c.c. e dall'applicazione dei criteri elaborati dalla giurisprudenza in tema di balconi aggettanti (e di porzioni "miste" in parte incassate e in parte sporgenti). Il giudice, inoltre, ha distinto la posizione della tenda da quella della vetrata panoramica amovibile (VEPA), rigettando le domande relative a quest'ultima poiché, secondo le risultanze tecniche, non sono emerse lesioni del diritto di proprietà né violazioni della disciplina codicistica richiamata (artt. 1102 e 1117 c.c.).

La vicenda

Un condomino, proprietario dell'appartamento al piano superiore, ha convenuto la proprietaria dell'unità sottostante lamentando l'installazione, da parte di quest'ultima, di una tenda solare/pergotenda ancorata sul frontalino della porzione sporgente del balcone sovrastante, con fissaggio nella relativa soletta. Veniva altresì contestata la realizzazione, sul balcone dell'unità sottostante, di una vetrata panoramica amovibile (VEPA), ritenuta lesiva dei diritti dominicali e/o insistente su parti comuni.

"Il primo di tali manufatti limitava il suo diritto di proprietà in termini di distanze, di veduta e di godimento dell'immobile; il secondo occupava un'area condominiale di proprietà comune", secondo la ricostruzione riportata in motivazione.

La proprietaria dell'unità sottostante si è costituita deducendo, tra l'altro, che la tenda rispettasse le prescrizioni assembleari quanto a colore e materiali; che il frontalino dovesse considerarsi bene comune (anche in ragione della conformazione "incassata" del balcone); che la tenda, essendo scorrevole e retraibile, non incidesse sul diritto di veduta; e che la VEPA non occupasse aree comuni.

La decisione

Le domande sono state accolte solo in parte. In fatto, il Tribunale ha valorizzato le risultanze istruttorie (in particolare la CTU), ritenendo provata l'installazione, da parte della proprietaria dell'unità sottostante, di una tenda da sole a bracci estensibili fissata sul frontalino della parte sporgente del balcone sovrastante.

"...la convenuta... ha installato sul frontalino della parte sporgente del balcone, fissandola nella relativa soletta, una tenda da sole..."

Nel merito, il giudice ha ricostruito la disciplina giurisprudenziale distinguendo tra balconi aggettanti e balconi incassati e, soprattutto, soffermandosi sulle ipotesi "miste" (balconi per lo più incassati con terminale sporgente), chiarendo che la porzione eccedente la facciata va attratta, quanto al regime giuridico, a quello dei balconi aggettanti, salva l'eccezione dei rivestimenti/elementi decorativi con effettiva funzione estetica per l'intero edificio.

"...i balconi aggettanti... non rientrano tra le parti comuni ai sensi dell'art. 1117 cod. civile... A questo principio è posta eccezione quando il rivestimento dei frontalini e quello delle solette... svolgano una prevalente funzione estetica..."

Quanto alla specifica porzione controversa (frontalino della parte aggettante), la CTU e la documentazione fotografica hanno condotto ad escludere che essa assolva, nel caso concreto, una funzione estetico-ornamentale tale da radicare la condominialità.

"...non può ritenersi che il frontalino... assolva a funzione alcuna incidente... sul decoro e/o sull'assetto architettonico... Da ciò deriva che il frontalino... è da considerare di appartenenza al proprietario di quella unità immobiliare."

Sotto il profilo probatorio, il Tribunale ha escluso che fosse stata offerta prova di un titolo attributivo (ad esempio regolamento contrattuale predisposto dal costruttore e accettato dagli acquirenti) idoneo a derogare al criterio sopra indicato; con la conseguenza che l'ancoraggio della tenda su porzione qualificata come proprietà esclusiva integra una lesione del diritto dominicale tutelabile con l'azione ex art. 949 c.c.

"...sarebbe spettato alla convenuta allegare e dimostrare la fattispecie costitutiva del diritto di mantenere quella struttura ancorata alla proprietà altrui."

La domanda è stata quindi qualificata ai sensi dell'art. 949 c.c., con affermazione del principio (richiamato dalla Cassazione) per cui chi agisce deve provare il proprio titolo di proprietà, mentre chi resiste deve dimostrare l'esistenza del diritto che legittimerebbe l'attività limitativa sulla res altrui. In applicazione di tali criteri, il Tribunale ha ordinato la rimozione della tenda e il ripristino dello status quo ante.

Di rilievo, inoltre, è il passaggio motivazionale con cui viene escluso che, nel caso concreto, dall'installazione della tenda derivino limitazioni in termini di distanze, veduta, aria e luce, profili che erano stati dedotti in citazione ma non sono risultati dimostrati.

Quanto alla VEPA, invece, il Tribunale ha richiamato le valutazioni del CTU (ritenute motivate e non illogiche) e ha rigettato la relativa domanda, osservando che il manufatto, per come realizzato, non determina lesioni del diritto di proprietà né contrasti con la disciplina degli artt. 1102 e 1117 c.c.

"Quanto invece alla vetrata panoramica amovibile (VEPA), dalle descrizioni e valutazioni tecniche del c.t.u., motivate e prive di profili di manifesta illogicità, risulta che la stessa consiste in un sistema di chiusura trasparente, manualmente rimovibile e senza telaio fisso, progettato per proteggere da agenti atmosferici, rumore e freddo, migliorando isolamento termico/acustico e creando un ambiente flessibile e luminoso senza modificare prospetto o volumetria dell'edificio; è stata realizzata dalla convenuta lungo il perimetro dell'area corrispondente al sovrastante balcone e non si rilevano lesioni del diritto di proprietà dell'attore né attività contrapposte alla disciplina di cui agli art. 1117 e 1102 cod. civile. Pertanto, le doglianze sollevate dall'attore al riguardo devono ritenersi non meritevoli di apprezzamento e vanno rigettate.."

I riferimenti giurisprudenziali

In motivazione vengono richiamati, tra gli altri, i seguenti precedenti:

• Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637;
• Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2003, n. 14076;
• Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576;
• Trib. Roma, sez. V civ., 25 maggio 2021, n. 9078;
• Cass. civ., sez. VI-2, ord. 28 maggio 2014, n. 12002;
• Cass. civ., Sez. Unite, ord. 8 maggio 2014, n. 9936;
• Cass. civ., ord. n. 363/2019;
• Cass. civ., n. 203/2017;
• Cass. civ., n. 27564/2014;
• Cass. civ., n. 16495/2005;
• Cass. civ., n. 19182/2003;
• Cass. civ., n. 472/2017; Cass. civ., n. 21851/2014.

Considerazioni Conclusive

Il punto decisivo, nel caso concreto, è stato l'ancoraggio materiale della tenda su una porzione qualificata come proprietà esclusiva (frontalino della parte sporgente), a fronte dell'assenza di un titolo idoneo a giustificare l'asservimento della res altrui. La tutela accordata con l'azione ex art. 949 c.c. è coerente con l'impostazione, costante in giurisprudenza, secondo cui la porzione aggettante "segue" l'unità cui accede, mentre solo i rivestimenti/elementi decorativi (se effettivamente incidenti sul decoro della facciata) possono assumere natura comune.

In chiave applicativa, la decisione offre indicazioni operative che vanno lette con attenzione, perché dipendono dall'accertamento tecnico e dalla concreta conformazione del balcone (incassato/aggettante o "misto"): la valutazione circa la funzione ornamentale del frontalino resta, in larga parte, un apprezzamento di merito. Sul punto, si rinvengono conferme anche in contributi che richiamano arresti più recenti (ad es. Cass. n. 10484/2020, sulla condominialità dei frontalini solo se con effettiva funzione decorativa) , nonché in pronunce di merito che ribadiscono l'illegittimità del fissaggio di tende al sottobalcone/frontalino senza consenso del proprietario sovrastante (Trib. Napoli Nord 19 giugno 2025, n. 2378) , Tende da sole senza consenso e danni da calcinacci: quando c'è responsabilità tra condomini? (Trib. Napoli Nord n. 2378/2025).

Va però segnalato che non ogni "frontalino" è automaticamente esclusivo: l'eccezione degli elementi con funzione estetica (e, dunque, la possibile condominialità) è terreno sul quale la giurisprudenza registra letture non sempre sovrapponibili, soprattutto quando vengano in rilievo componenti esterne che contribuiscano in modo percepibile al prospetto. Un esempio di ricostruzione che evidenzia anche esiti difformi in tema di elementi decorativi esterni (con richiamo a Cass. n. 5014/2018) è reperibile in .

Quanto alla VEPA, il rigetto della domanda non va inteso come "via libera" in senso generale: l'esito è dipeso dalle caratteristiche del manufatto accertate in CTU e dall'assenza, nel caso concreto, di una lesione apprezzabile dei diritti dedotti. Non mancano, infatti, decisioni nelle quali la VEPA viene rimossa quando risulti in contrasto con un regolamento contrattuale o incida sul decoro, profili che qui non sono stati ritenuti sussistenti , Trib. Santa Maria Capua Vetere 12 giugno 2025, n. 1952 (VEPA e violazione del regolamento).

Sul piano processuale, infine, la sentenza è lineare nel ribadire che, una volta provato il titolo dominicale di chi agisce, incombe su chi ha realizzato l'opera l'onere di provare il diritto (reale o di altra natura) che legittimerebbe l'ancoraggio sulla cosa altrui: in difetto, la condanna alla rimozione costituisce l'esito fisiologico dell'azione negatoria.

L'accoglimento parziale (con ordine di rimozione limitato alla tenda e rigetto delle domande sulla VEPA) resta, quindi, coerente con l'impostazione motivazionale e con le risultanze tecniche valorizzate dal giudice.