Ai sensi dell'art. 1102 c.c., il singolo condomino può servirsi della cosa comune e farne un uso più intenso, sempre che sia rispettata la destinazione del bene e non siano frapposti impedimenti agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ammettendo, nei limiti prescritti, anche modificazioni o trasformazioni sostanziali.
Il principio di cui all'art. 1102 c.c. non è applicabile ai rapporti tra proprietà individuali e beni comuni confinanti.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Chieti (sentenza 22 ottobre 2024, n. 533).
Fatto e decisione
Una condomina era proprietaria di un locale commerciale (sito al piano terra di un caseggiato) che aveva concesso in locazione ad una società.
Quest'ultima otteneva dal Comune l'autorizzazione all'installazione e conservazione - in una area esterna all'edificio condominiale di proprietà esclusiva della locatrice - di una struttura prefabbricata di circa 40 mq di superficie e di tre metri di altezza, munita di tetto e di pedana, da adibire a "gazebo" per la ristorazione esercitata nel predetto locale; tale manufatto risultava chiuso su tre lati ed ancorato alla adiacente facciata condominiale.
L'assemblea del condominio dava il suo "placet" all'installazione di manufatti tipo tettoie, gazebo o similari, come attualmente esistenti, a servizio dei locali di proprietà della condomina locatrice. La decisione però veniva impugnata da uno dei due condomini contrari all'operazione.
L'attore faceva presente che la pergotenda era destinata all'utilità di una area di proprietà esclusiva della condomina, costituente una unità distinta rispetto all'edificio comune; di conseguenza notava che la collocazione della struttura sopra detta, in appoggio al muro condominiale, veniva a costituire sia un uso indebito del muro perimetrale, sia una vera e propria servitù a carico del bene comune, per la cui costituzione sarebbe stato necessario il consenso di tutti i condomini, senza alcun rilievo nei rapporti privatistici dell'autorizzazione rilasciata dal Comune.
Il condominio sosteneva la legittimità della delibera di autorizzazione all'appoggio del manufatto in questione, posto che lo stesso - per caratteristiche strutturali e dimensionali - era facilmente rimovibile, non alterava l'uso della cosa comune, né impediva agli altri condomini di farne pari uso e, di conseguenza, rappresentava un uso di parte dei muri perimetrali con modalità consentite dall'art. 1102 c.c. Il Tribunale però ha dato ragione al condomino.
Anche per il giudicante l'autorizzazione dell'assemblea all'installazione e conservazione di detto manufatto, concessa con una delibera a maggioranza, è da considerare illegittima.
Secondo il Tribunale il condomino che realizza un manufatto su un suolo di sua esclusiva, proprietà estraneo al condominio, che, poi, vuole appoggiare al muro condominiale, costituendo una vera e propria servitù a carico del bene comune, deve ottenere il consenso di tutti gli altri condomini. La delibera impugnata è stata annullata.
Considerazioni conclusive
L'art. 1102 c.c., stabilisce che ciascun partecipante può servirsi in modo legittimo della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. L'art. 1102 c.c., relativo all'uso della cosa comune, va interpretato nel senso che il singolo condomino può apportare al muro perimetrale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modificazioni che consentano di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compreso l'inserimento nel muro di elementi estranei e posti al servizio esclusivo della sua proprietà esclusiva, purché non impedisca agli altri condomini l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità.
Al contrario costituisce uso indebito di cosa comune l'appoggio praticato da un condomino sul muro perimetrale dell'edificio condominiale per realizzare beni di proprietà esclusiva, in altro suo immobile estraneo al condominio, in quanto tale opera viene ad alterare la destinazione del muro perimetrale e ad imporvi il peso di una vera e propria servitù (Cass. civ., Sez. II, 14/06/2013, n. 15024).
In quest'ottica se l'area confinante con il fabbricato condominiale su cui insiste una tettoia lesiva del diritto di veduta di un condomino, non sia di proprietà condominiale, ma sia di proprietà esclusiva del proprietario dell'unità condominiale del piano terra al cui servizio la tettoia è posta, un problema di applicazione dell'articolo 1102 nemmeno si pone. In tal caso, infatti, non vi è alcun uso della cosa comune (salvo l'uso della muratura perimetrale del fabbricato per l'infissione delle travi che sorreggono la tettoia, la cui compatibilità con il disposto dell'articolo 1102 c.c. non è qui in discussione), giacché si tratta di una costruzione realizzata su proprietà individuale, lesiva del diritto di veduta di altra proprietà individuale.
Allo stesso modo "non entra in gioco" l'articolo 1102 c.c. nella ipotesi di apertura di una veduta in una unità immobiliare individuale prospiciente un'area cortilizia comune: tale l'apertura rimane soggetta alle prescrizioni contenute nell'art. 905 c.c., finendo altrimenti per imporre di fatto una servitù a carico della cosa comune, senza che operi, al riguardo, il principio di cui all'art. 1102 c.c., in quanto i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi sono disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite (Cass. civ., sez. II, 21/10/2019, n. 26807; Cass. civ., sez. II, 04/07/2018, n. 17480; Cass. civ., sez. II, 21/05/2008, n. 12989; Cass. civ., sez. II, 20/06/2000, n. 8397; Cass. civ., sez. II, 25/08/1994, n. 7511).
