La revoca giudiziale dell'amministratore di condominio è disciplinata dall'art. 1129 c.c. che consente a ciascun condòmino di richiedere l'intervento dell'autorità giudiziaria quando l'amministratore ponga in essere gravi irregolarità nella gestione del condominio.
Un intervento autoritativo esterno, sovrapposto alla volontà dell'assemblea, è previsto esclusivamente in modo sussidiario e residuale, e la rimozione dell'amministratore non costituisce una sanzione applicata indiscriminatamente: il giudice è chiamato a verificare in concreto se il comportamento dell'amministratore integri una violazione dei doveri imposti dalla legge tale da pregiudicare gli interessi del condominio.
Alla luce di tali principi, il Tribunale di Cassino (decreto del 25 febbraio 2026) è stato chiamato a valutare se il ritardo nell'esecuzione di lavori urgenti deliberato dall'assemblea condominiale, finalizzati alla riparazione del tetto per la risoluzione di fenomeni infiltrativi, potesse integrare una grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell'amministratore su ricorso di alcuni condòmini.
Fatto e decisione
I proprietari di un appartamento e di un sottotetto situati in un edificio condominiale proponevano ricorso ex art. 1129 c.c. al fine di ottenere la revoca dell'amministratore di condominio e la nomina di un nuovo amministratore.
I ricorrenti lamentavano che l'amministratore non avesse dato esecuzione alla delibera con la quale erano stati approvati lavori urgenti di manutenzione del tetto per risolvere gravi infiltrazioni dovuti al deterioramento della copertura dell'edificio.
Secondo i ricorrenti, la mancata esecuzione dei lavori costituiva una grave irregolarità nella gestione del condominio tale da giustificare la revoca dell'amministratore.
Nel costituirsi in giudizio, l'amministratore resistente sosteneva che la mancata esecuzione dei lavori fosse attribuibile anche a problematiche tecniche relative all'installazione del ponteggio nonché ai ritardi della società appaltatrice, causati dall'omessa sottoscrizione del contratto e dalla mancata fissazione della data di inizio dei lavori.
Il Tribunale ha respinto il ricorso ritenendo non sussistenti i presupposti per la revoca dell'amministratore.
In particolare, il Collegio ha ritenuto che il ritardo nell'attuazione della delibera assembleare costituisse un'inadempienza occasionale legata a fattori esterni e non ad inerzia o negligenza dell'amministratore e che, pertanto, non integrasse una grave irregolarità tale giustificarne la revoca.
Considerazioni conclusive
La revoca giudiziale dell'amministratore di condominio presuppone la presenza di gravi irregolarità nella gestione.
L'art. 1129 comma 11 c.c. individua esclusivamente le fattispecie tipizzate dal legislatore nelle quali ciascun condomino può richiedere la revoca dell'amministratore, quali, ad esempio, le ipotesi previste dal comma 4 dell'art. 1131 c.c., l'omessa rendicontazione della gestione, la presenza di gravi irregolarità fiscali o il mancato rispetto di quanto stabilito dal n. 3 del comma 12 dello stesso art. 1129 c.c..
Il successivo comma 12 riporta un elenco delle ulteriori gravi irregolarità specificamente indicate, da intendersi come elenco non esaustivo, ma solo esemplificativo nel quale rientrano tutte le condotte che possano far emergere una gestione anomala della cosa comune o che rappresentino indici di scarsa trasparenza da parte dell'amministratore.
La finalità della norma consiste nel permettere la rimozione dell'amministratore qualora sussista il rischio che questi comprometta il corretto funzionamento del Condominio, prevedendo che il giudice "può" e non "deve" disporre la revoca con la conseguenza che la decisione ha carattere discrezionale.
Nel caso di specie è emerso che non vi era stata una condotta totalmente omissiva o negligente da parte dell'amministratore, ma solo una gestione non particolarmente tempestiva.
L'amministratore, infatti, dopo aver atteso i tempi per l'impugnazione della delibera, aveva avviato l'iter necessario per darle attuazione, comunicando l'aggiudicazione dell'appalto all'impresa incaricata, sollecitando formalmente la sottoscrizione del contratto e l'avvio dei lavori.
I ritardi nell'esecuzione dei lavori erano stati causati da fattori esterni quali l'esistenza di una problematica relativa alla possibile verificazione di cedimenti nella pavimentazione del parcheggio posto sul retro del fabbricato; la mancata tempestiva sottoscrizione del contratto da parte dell'appaltatore e la mancata comunicazione della data di inizio lavori.
Il Tribunale ha, pertanto, ritenuto che il ritardo nell'attuazione della delibera non costituisse valido motivo per la revoca dell'amministratore condominiale, poiché si trattava di un'inadempienza occasionale e non di inerzia o mancanza di diligenza tali da configurare una condotta omissiva.
In conclusione, secondo il Tribunale, il ritardo nell'attuazione di una delibera assembleare relativa all'esecuzione di lavori condominiali non integra di per sé una grave irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore ai sensi dell'art. 1129 c.c., qualora dall'esame della condotta complessiva emerga che l'amministratore abbia comunque avviato le procedure necessarie all'esecuzione die lavori e che i ritardi siano riconducibili anche a fattori esterni, tecnici o amministrativi estranei alla sua volontà, non configurandosi, pertanto, una gestione omissiva o negligente tale da compromettere il corretto funzionamento del condominio.
