È grave irregolarità la mancata comunicazione ai condomini di sanzioni maturate, quando l'amministratore ne sia a conoscenza e non informi l'assemblea, impedendo così al condominio di intervenire per limitare il danno. È quanto ha stabilito il Tribunale di Genova in una recente decisione (Decreto del 4 febbraio 2026).
La vicenda
La vicenda nasce dai lavori di manutenzione straordinaria deliberati in un condominio per usufruire del Superbonus 110%. In un primo momento l'appalto era stato affidato ad una ditta, che aveva eseguito gli interventi sulle facciate. Successivamente, però, l'impresa appaltatrice aveva ceduto il contratto a un'altra società. Questa cessione era stata gestita dall'amministratore senza alcuna preventiva informazione all'assemblea, che ne veniva a conoscenza solo a cessione già avvenuta. Da quel momento i lavori sulle coperture si erano completamente fermati. Una condomina sollecitava l'amministratore affinché intervenisse, anche perché il tetto era già stato danneggiato anni prima da un evento atmosferico violento e necessitava di interventi urgenti. Nonostante ciò, l'amministratore non aveva mai preso iniziative per far ripartire il cantiere, pur essendo indicato nel contratto come responsabile del cantiere stesso.
Nel frattempo, i condomini scoprivano casualmente una serie di criticità che l'amministratore non aveva mai comunicato. Il Comune aveva più volte segnalato la presenza di sanzioni per occupazione del suolo pubblico, pari a circa 43.000 euro, dovute alla mancata richiesta di proroga dell'autorizzazione del cantiere.
Le comunicazioni del Comune erano state inviate all'amministratore e al direttore dei lavori, ma nessuno aveva informato l'assemblea.
Alla luce di quanto sopra una condomina portava l'amministratore davanti al Tribunale sostenendo che avesse violato i suoi obblighi di trasparenza e informazione. La ricorrente faceva presente che i ponteggi installati per i lavori del Superbonus erano rimasti sul suolo pubblico senza che fosse mai stata chiesta la proroga dell'autorizzazione. Come notava la stessa condomina, questa omissione dell'amministratore aveva fatto maturare sanzioni per quasi 44.000 euro (per un approfondimento sui danni da perdita del Superbonus).
La ricorrente aggiungeva che l'amministratore non aveva mai risposto alle richieste di chiarimenti sullo stato dell'appalto, ormai fermo da tempo. L'inerzia era tale che alcuni condomini erano stati costretti a chiedere loro stessi la convocazione di un'assemblea per ottenere informazioni che l'amministratore non forniva. Per questo la ricorrente chiedeva la revoca giudiziale dell'amministratore, e altri condomini si univano alla sua iniziativa.
L'amministratore, dal canto suo, sosteneva di aver sempre sollecitato l'impresa e la direzione lavori e che il blocco del cantiere dipendeva dagli inadempimenti della ditta. A suo dire, l'assemblea era sempre stata informata e aveva condiviso la scelta di evitare un contenzioso con l'appaltatrice per non aggravare tempi e costi.
Quanto alla cessione dell'appalto, affermava che non era stata una decisione nascosta, perché il contratto prevedeva già la possibilità di cessione e lui stesso ne aveva parlato in assemblea senza che nessuno protestasse.
Sulle sanzioni e sui ponteggi, l'amministratore sosteneva che la responsabilità era della direzione lavori e dell'impresa, tenuti per contratto ad occuparsi delle pratiche amministrative e dei relativi costi e richiamava la corrispondenza intercorsa per dimostrare che era il direttore dei lavori a interfacciarsi con il Comune e con la ditta dei ponteggi.
La decisione
Il Tribunale ha accolto la richiesta della condomina. In particolare, i giudici genovesi hanno accertato che l'amministratore era pienamente consapevole che il condominio stesse maturando sanzioni per occupazione abusiva di suolo pubblico, conseguenti alla mancata proroga dell'autorizzazione dei ponteggi.
Nonostante si trattasse di una situazione molto seria, con costi già quantificati in quasi 44.000 euro e destinati ad aumentare, l'amministratore non aveva mai informato l'assemblea, né aveva avvisato i singoli condomini, neppure nelle riunioni del marzo e dell'ottobre 2025.
Il Tribunale ha sottolineato che non basta dimostrare di aver sollecitato l'impresa o la direzione lavori: l'amministratore ha anche il dovere, altrettanto essenziale, di tenere costantemente aggiornati i condomini, soprattutto quando si verificano situazioni di stallo che possono generare danni economici rilevanti. I condomini, infatti, devono poter conoscere tempestivamente i problemi per decidere come intervenire.
Il Tribunale ha precisato che la mancata comunicazione delle sanzioni ai condomini costituisce una grave irregolarità, perché ha impedito all'assemblea di intervenire per tempo e di adottare le decisioni necessarie. Per questo motivo i giudici hanno disposto la revoca dell'amministratore.
Considerazioni conclusive
L'elenco delle fattispecie dalle quali scaturiscono le ipotesi di revoca dell'amministratore non è da ritenersi esaustivo per cui il giudice è libero di individuare nuove e diverse ipotesi di gravi irregolarità. In particolare l'art.1129 c.c., comma 12, elenca una serie di ipotesi tipiche di gravi irregolarità giustificanti la revoca dell'amministratore condominiale che consistono in condotte omissive del medesimo, contestuali o successive alla sua nomina. Lo scioglimento del contratto di amministrazione può avvenire, anche su iniziativa del singolo condomino, quando manchi una delibera assembleare di revoca.
In tali ipotesi, il condomino può rivolgersi al giudice con il procedimento di volontaria giurisdizione, denunciando la presenza di una delle specifiche cause di revoca previste dall'art. 1129 c.c., idonee a far venir meno il rapporto fiduciario con l'amministratore.
La revoca dell'amministratore costituisce oggetto di un potere discrezionale del Tribunale che deve valutare se la condotta di questo possa essere giustificata, se sia stata causa di pregiudizi per il condominio, se possa comunque costituire indizio di una gestione impropria o addirittura illegittima (Trib. Firenze Decreto 29 ottobre 2025).
Nella vicenda esaminata è emerso chiaramente che l'amministratore non ha informato tempestivamente i condomini delle sanzioni che il condominio stava maturando per l'occupazione del suolo pubblico, impedendo all'assemblea di intervenire per tempo e adottare le decisioni necessarie per limitare il danno economico.
Come è già stato affermato, costituisce grave irregolarità, idonea ad elidere il rapporto fiduciario che lega l'amministratore condominiale all'assemblea dei condomini, l'omessa condivisione di informazioni, soprattutto laddove idonee ad avere un considerevole impatto sugli oneri finanziari gravanti sui condomini, poiché la condivisione di tali informazioni riveste "carattere essenziale per garantire una gestione trasparente delle attività condominiali (Trib. Palermo Decreto 5 dicembre 2025).
