La revoca dell'amministratore scatta quando l'assemblea resta al buio sulle criticità dei lavori

L'amministratore deve mantenere l'assemblea informata sull'esecuzione degli incarichi che possono incidere in modo significativo sul patrimonio condominiale. Quando emergono ostacoli tecnici, urbanistici o normativi capaci di modificare le scelte già assunte dai condomini, l'attivazione verso professionisti e uffici pubblici non esaurisce gli obblighi del mandatario: l'assemblea deve poter valutare tempestivamente se finanziare ulteriori verifiche, modificare il programma dei lavori o abbandonare l'operazione.

Il Tribunale di Messina, Prima sezione civile, con decreto reso nel procedimento n. 232/26 e deciso l'8 giugno 2026, ha applicato tale criterio al ricorso proposto da un condòmino per la revoca giudiziale dell'amministratore ai sensi dell'art. 1129, comma 11, c.c. La revoca è stata disposta non perché l'amministratore non avesse ottenuto l'accesso al Superbonus, né per l'intervento emergenziale sulla fornitura idrica, ma per la protratta mancata informazione all'assemblea sullo stato della pratica, sulle dimissioni dei tecnici e sulle difficoltà che stavano rendendo impraticabile il progetto deliberato.

Il riferimento al Superbonus va letto nel quadro del D.L. n. 34/2020 e della disciplina sulla cessione del credito e sullo sconto in fattura, successivamente più volte modificata. Resta però attuale il dovere dell'amministratore di rendere conoscibili ai condomini le circostanze sopravvenute rilevanti per l'esecuzione del mandato e per la formazione delle decisioni assembleari.

La vicenda

Un condòmino aveva chiesto la revoca dell'amministratore deducendo, in primo luogo, la mancata attivazione per la fruizione del Superbonus relativo ai lavori sulle facciate e l'omessa informazione ai condomini sugli sviluppi della pratica. L'assemblea, nel 2020, aveva deliberato l'effettuazione di interventi di efficientamento energetico e miglioramento sismico con cessione del credito, dando mandato all'amministratore di affidare lo studio di fattibilità.

Secondo il ricorrente, per quasi tre anni l'amministratore non aveva fornito notizie adeguate. Solo nel 2023 egli aveva riferito l'impossibilità di accedere al beneficio fiscale, richiamando difformità urbanistiche riguardanti alcune unità immobiliari, senza però offrire ai condomini un quadro documentale chiaro e tempestivo.

Il secondo addebito riguardava la presunta realizzazione, senza autorizzazione assembleare, di lavori propedeutici all'impianto autoclave. Anche tale profilo veniva prospettato come sintomatico di una gestione elusiva delle competenze assembleari.

L'amministratore si era costituito contestando entrambe le censure. Quanto alla pratica agevolativa, aveva documentato di avere richiesto gli atti edilizi all'ufficio comunale, di avere incaricato due professionisti e di essersi trovato davanti a due ostacoli concorrenti: le difformità urbanistiche riscontrate dai tecnici e il successivo mutamento del quadro normativo e finanziario della cessione dei crediti. Entrambi i professionisti avevano poi subordinato la prosecuzione dell'attività a un incarico oneroso, che l'amministratore non era stato autorizzato a conferire.

Quanto all'autoclave, la difesa aveva escluso l'esecuzione di lavori sull'impianto. L'intervento contestato consisteva, secondo la ricostruzione accolta dal Tribunale, in una soluzione temporanea e priva di costi, adottata per fronteggiare una crisi idrica mediante un bocchettone di riempimento utile al rifornimento dei serbatoi tramite autobotte.

La decisione

Il Tribunale ha accolto il ricorso e ha revocato l'amministratore, dopo avere distinto nettamente i profili di censura. L'intervento idrico è stato ritenuto estraneo alla realizzazione dell'autoclave e giustificato dall'emergenza. Sul Superbonus, invece, non è stata ravvisata una responsabilità per mancata attivazione, ma una grave carenza informativa.

Il decreto muove dalla disciplina dell'art. 1129 c.c. e dalla natura del rapporto tra amministratore e condominio, ricondotto al paradigma del mandato e della prestazione d'opera intellettuale. Richiamando i principi sull'onere della prova in materia di responsabilità contrattuale, il Tribunale ha affermato che, una volta allegato l'inadempimento, spetta all'amministratore dimostrare di avere adempiuto con diligenza alle incombenze proprie dell'incarico.

Per la pratica agevolativa il Tribunale ha individuato due piani distinti, riportandoli in termini particolarmente chiari:

"da un lato, l'obbligo di attivarsi e di verificare lo stato dell'istruttoria della pratica al fine di ottenere il beneficio fiscale e, dall'altro, l'obbligo di informazione nei confronti dei condomini. Ebbene, ritiene il Tribunale che il comportamento dell'amministratore sia stato conforme ai criteri di diligenza e professionalità rispetto al primo profilo mentre sia stato molto carente rispetto al secondo profilo".

La documentazione prodotta ha quindi consentito di escludere che il mancato accesso al beneficio fosse imputabile all'inerzia dell'amministratore. Egli aveva richiesto gli atti edilizi, aveva conferito incarichi tecnici e non poteva sostituirsi ai professionisti nella verifica delle difformità tra stato dei luoghi e documentazione urbanistica. Né poteva, senza autorizzazione assembleare, impegnare il condominio in incarichi onerosi.

La censura accolta riguarda il silenzio mantenuto verso l'assemblea durante un arco temporale rilevante. Tra la delibera del 2020 e la comunicazione del 2023 erano trascorsi oltre due anni e mezzo; nel frattempo erano intervenute le dimissioni dei tecnici, la richiesta di compensi per proseguire lo studio, l'emersione di criticità urbanistiche e il progressivo irrigidimento del mercato della cessione dei crediti. Tutti elementi che avrebbero potuto indurre i condomini a deliberare ulteriori verifiche o a modificare l'impostazione iniziale dei lavori.

La qualificazione della condotta è precisa. Il decreto esclude che l'omissione informativa abbia inciso, in senso soggettivo, sul rapporto fiduciario in misura tale da farlo venir meno, anche perché l'amministratore era stato successivamente confermato dalla maggioranza assembleare. La gravità viene però riconosciuta sul piano oggettivo:

"È, tuttavia, un comportamento grave dal punto di vista oggettivo perché ha privato i condomini della possibilità di esaminare lo stato di avanzamento della pratica [...] e le difficoltà incontrate dall'Amministratore [...] al fine di adottare eventuali correttivi al loro iniziale progetto".

Il Tribunale ha inoltre escluso che fosse provato un nesso causale diretto ed esclusivo tra il silenzio dell'amministratore e la perdita del beneficio fiscale. La conseguenza rilevante è stata individuata su un piano diverso, legato alla compressione della capacità decisionale dell'assemblea. I condomini non avevano ricevuto in tempo le informazioni necessarie per valutare se sostenere costi tecnici, approfondire le difformità o ricalibrare il progetto prima che la disciplina e il mercato della cessione del credito rendessero di fatto impraticabile l'operazione.

Da qui l'accoglimento del ricorso, con revoca dell'amministratore e condanna dello stesso alla rifusione delle spese di giudizio.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., Sez. Un., 30 ottobre 2001, n. 13533 - In materia di responsabilità contrattuale, il creditore deve allegare l'inadempimento, mentre il debitore è tenuto a provare l'esatto adempimento. Il Tribunale applica tale criterio al rapporto tra amministratore e condominio.
• Trib. Mantova, 22 ottobre 2015 - La revoca giudiziale dell'amministratore non discende automaticamente da qualsiasi lamentela gestoria, ma richiede prove precise di una condotta concreta contraria ai doveri di legge e idonea a cagionare un danno o almeno un'esposizione a pericolo degli interessi condominiali.
• Cass. civ., sez. II, n. 15706/2017 - La revoca giudiziale dell'amministratore ha funzione anche preventiva e richiede la verifica della gravità della violazione e del pericolo di danno per il condominio.
• Cass. civ., sez. II, n. 25681/2020 - La riconducibilità della condotta a una delle gravi irregolarità indicate dalla legge non comporta, da sola, la revoca automatica dell'amministratore.
• Cass. civ., sez. II, n. 11871/2021 - La valutazione della gravità dell'irregolarità e del rischio per gli interessi condominiali resta rimessa all'apprezzamento del giudice.
• Cass. civ., sez. II, n. 36430/2021 - Il rapporto tra amministratore e condominio è riconducibile al mandato, con applicazione dei principi sulla responsabilità contrattuale e sulla ripartizione dell'onere probatorio.
• Trib. Genova, decreto 4 febbraio 2026 - L'omessa informazione all'assemblea su criticità economiche rilevanti maturate nell'ambito di lavori condominiali può integrare grave irregolarità, perché impedisce ai condomini di intervenire per tempo e di assumere decisioni consapevoli.
• App. Milano, 8 dicembre 2025, R.G. n. 661/2025 - La conferma assembleare dell'amministratore non elimina necessariamente l'interesse del singolo condomino alla revoca giudiziale quando siano dedotte gravi irregolarità concretamente incidenti sulla gestione.

Considerazioni conclusive

L'amministratore che gestisce una pratica tecnica o fiscale di rilevante impatto patrimoniale deve informare l'assemblea sugli ostacoli sopravvenuti in tempo utile per consentire nuove decisioni. La revoca ex art. 1129 c.c. non deriva dal mancato conseguimento del beneficio, soprattutto quando l'amministratore dimostri di essersi attivato presso tecnici e uffici competenti; deriva dalla sottrazione all'assemblea delle informazioni necessarie per governare la scelta gestoria.

La soluzione è coerente con la linea che esclude automatismi nella revoca giudiziale. Trib. Mantova, 22 ottobre 2015 e Cass. civ., sez. II, n. 25681/2020 richiedono una valutazione concreta della gravità, mentre Cass. civ., sez. II, n. 15706/2017 e n. 11871/2021 collocano la revoca in una funzione anche preventiva, legata al pericolo di pregiudizio per gli interessi comuni. Nel caso deciso, il pericolo non coincide con la prova della perdita del Superbonus per fatto dell'amministratore, ma con l'impossibilità per i condomini di deliberare correttivi durante la fase ancora utile.

Il profilo informativo assume così autonomia rispetto all'esito della pratica. La stessa impostazione si ritrova nel decreto del Trib. Genova, 4 febbraio 2026, dove la mancata comunicazione di criticità economiche maturate durante lavori condominiali è stata ritenuta idonea a giustificare la revoca; in tal senso v. anche mancata informazione e grave irregolarità.

La conferma assembleare dell'amministratore può incidere sulla valutazione del rapporto fiduciario, ma non neutralizza ogni irregolarità oggettivamente grave. Il decreto valorizza tale conferma solo per escludere la rottura soggettiva della fiducia, non per negare il pregiudizio arrecato al potere decisionale dell'assemblea; sul punto v. anche conferma assembleare e revoca giudiziale.

La revoca resta dunque ancorata a una verifica concreta. L'amministratore può non rispondere del mancato risultato tecnico o fiscale quando abbia operato diligentemente, ma risponde della mancata trasparenza quando il silenzio impedisce ai condomini di scegliere come proseguire, se sostenere nuovi costi o se rivedere l'intervento deliberato.