In ambito condominiale, quando si tratta di un amministratore restato in carica per molto tempo, non di rado capita che, al termine del rapporto, vi siano delle pendenze irrisolte tra l'ente ed il professionista. Ad esempio, quest'ultimo potrebbe vantare ancora il diritto al pagamento del proprio compenso, sino a quel momento, non compiutamente soddisfatto dal condominio.
In questo, come in altri casi analoghi, all'ex amministratore non resterebbe che chiedere il versamento del proprio onorario arretrato, accumulatosi magari per alcuni anni. Chiaramente, in assenza di un riconoscimento spontaneo di tale dovuto ad opera del condominio, al professionista non resterebbe che avviare una formale azione giudiziale di recupero verso l'ente.
È accaduto proprio questo anche nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Foggia n. 2715 del 21 novembre 2024. Più precisamente, l'ex amministratore di un edificio ha chiesto al condominio un importo complessivo, non di poco conto, costituito anche dal proprio compenso non saldato per molti anni addietro.
Una domanda alquanto specifica che ha incontrato, però, l'eccezione di prescrizione sollevata dalla parte convenuta. Quest'ultima, infatti, sosteneva che fosse ampiamente decorso il termine prescrizionale quinquennale, previsto in tale evenienza, per chiedere ed ottenere soddisfazione del proprio onorario.
All'ufficio pugliese è spettato, dunque, il compito di precisare, in tema di prescrizione del compenso dell'amministratore, quando questa scatta.
Non ci resta, perciò, che approfondire la questione.
Prescrizione compenso amministratore professionista: cosa dice la legge?
La prescrizione scatta trascorso un certo lasso di tempo senza che il titolare abbia esercitato il proprio diritto o lo abbia, quanto meno, richiesto formalmente alla parte obbligata a soddisfarlo (in quest'ultimo caso si dice che la prescrizione è stata interrotta).
In caso d'inerzia, quindi, il debitore convenuto in giudizio potrebbe eccepire la prescrizione, così bloccando ogni iniziativa della controparte. Di fatto, quindi, il diritto prescritto si estinguerebbe.
Ebbene, alla luce di questa premessa, diventa fondamentale verificare, secondo la legge, quando scatta la prescrizione in determinati casi e, più precisamente, a proposito dell'amministratore di condominio e del suo compenso.
Secondo alcuni, essendo l'amministratore un professionista e prestando, quindi, un'opera professionale, il termine di riferimento dovrebbe essere quello triennale «Si prescrive in tre anni il diritto:….dei professionisti, per il compenso dell'opera prestata e per il rimborso delle spese correlative (Art. 2956 co. 2 cod. civ.)».
Per un'altra tesi, invece, essendo il compenso dovuto periodicamente all'amministratore, questi dovrebbe attivarsi per il recupero dell'onorario arretrato entro cinque anni dalla rispettiva scadenza «Si prescrivono in cinque anni:…. gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi (Art. 2948 co. 4 cod. civ.)».
Alla luce, invece, di un'altra interpretazione, essendo il compenso dell'amministratore derivante da un contratto sottoscritto con il condominio, tutti i diritti scaturenti dal medesimo, ivi compreso quello relativo all'onorario del rappresentante dell'edificio, dovrebbero prescriversi nel termine ordinario decennale «Salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni (Art. 2946 cod. civ.)».
Ebbene, per il Tribunale di Foggia nonché per la giurisprudenza prevalente, la terza risposta è, sicuramente, quella preferibile.
Prescrizione compenso amministratore: è decennale?
Secondo il Tribunale di Foggia la retribuzione dell'amministratore di condominio non è assolutamente periodica e deve essere versata al termine del contratto, di durata annuale.
Tale caratteristica, in armonia con l'interpretazione corrente della giurisprudenza di legittimità, esclude, pertanto, che possa applicarsi al caso de quo la prescrizione quinquennale «il Giudice di Legittimità ha chiarito che la cessazione legale dell'incarico di amministratore determina la necessità di corrispondere a quest'ultimo la retribuzione e il relativo obbligo deve essere adempiuto non già periodicamente ma al compimento della prestazione posta a carico dell'amministratore ossia al decorso annuale dell'incarico».
Più correttamente, invece, è stato, invece, ritenuta inapplicabile al caso di specie la prescrizione ordinaria decennale anche in ragione della natura del rapporto contrattuale tra l'amministratore e il condominio «per costante giurisprudenza, il credito dell'amministratore si fonda ex art. 1720 c.p.c. sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini; di conseguenza tale credito è soggetto all'ordinaria prescrizione decennale.
Si deve infatti escludere l'applicabilità della prescrizione breve quinquennale ex art. 2948 n. 4 c. c., trattandosi di credito soggetto a pagamento periodico o la prescrizione presuntiva ex art. 2956 n. 2 c.c. applicabile in caso di contratto d'opera intellettuale (Trib. di Torino sent. n. 2253/2022 - Trib. Ivrea sent. n. 3383 del 28.02.2020)».
Pertanto, alla luce di queste affermazioni, la domanda di pagamento degli onorari arretrati, avanzata dall'ex amministratore di un edificio, non può essere bloccata dall'eccezione di prescrizione quinquennale sollevata dalla controparte.
