Il rendiconto condominiale deve rispettare il principio di continuità e completezza nella rappresentazione dei crediti

Il rendiconto condominiale deve raccordare la nuova gestione ai dati di chiusura dell'esercizio precedente, quando tali dati non siano stati superati da una decisione giudiziale definitiva. I crediti verso i partecipanti già accertati e rimasti insoluti non possono essere espunti dalla rappresentazione contabile né collocati in gestioni separate in modo da rendere opaca la situazione patrimoniale del condominio.

Con sentenza del 29 aprile 2026, il Tribunale di Paola, sezione civile, nella causa iscritta al R.G. n. 1045/2023, ha annullato la deliberazione assembleare limitatamente al punto con cui era stato approvato il "bilancio consuntivo 2022 marzo-dicembre e ripartizione spese". Il principio applicato è quello della continuità contabile del rendiconto condominiale, letto in collegamento con il contenuto minimo imposto dall'art. 1130-bis c.c.

La regola non riguarda la mera preferenza per una tecnica redazionale, ma la funzione stessa del rendiconto: consentire ai condòmini una verifica immediata delle entrate, delle uscite, dei fondi, delle riserve e delle poste patrimoniali ancora pendenti. In tale prospettiva, l'approvazione di una gestione parziale e non raccordata ai dati precedenti incide sulla validità della delibera assembleare.

La vicenda

Alcuni condòmini hanno impugnato la delibera assembleare del 3 aprile 2023, avente ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo relativo al periodo marzo-dicembre 2022. Le censure riguardavano, in sintesi, l'omessa indicazione, nella situazione contabile o nella nota esplicativa, dei crediti vantati dal condominio verso i condòmini alla data di apertura del bilancio; l'erroneità del periodo considerato, pari a dieci mesi; l'affermazione, contenuta nella situazione patrimoniale, secondo cui sarebbero state recuperate tutte le somme a credito; la scelta di tenere separate le gestioni e di scindere i versamenti relativi alle gestioni precedenti da quelli afferenti alle quote ordinarie.

Il condominio convenuto ha eccepito preliminarmente l'inammissibilità della domanda per carenza di interesse ad agire e per inesistenza della procura alle liti. Ha inoltre sostenuto che le contestazioni riguardassero profili di merito non sindacabili dal giudice, chiedendo il rigetto dell'impugnazione e la conferma della liceità della deliberazione.

La decisione

Il Tribunale ha anzitutto respinto l'eccezione relativa all'interesse ad agire. Richiamando l'art. 1137 c.c. e Cass. n. 15434/2020, ha affermato che il condomino assente, dissenziente o astenuto può impugnare la deliberazione contraria alla legge o al regolamento anche quando il vizio non si traduca immediatamente in un pregiudizio economico diretto. Nel caso concreto, la delibera incideva comunque sulla posizione dei partecipanti, poiché approvava un rendiconto e un riparto spese asseritamente non conformi al modello legale.

È stata disattesa anche l'eccezione di inesistenza della procura. Il giudice ha distinto la procura alle liti dalla procura sostanziale richiesta per delegare un terzo alla partecipazione alla mediazione. La procura conferita al difensore, pur priva dell'indicazione di data e luogo, è stata ritenuta riferibile al giudizio perché collegata all'atto introduttivo sul piano sostanziale e formale, essendo stata notificata e depositata unitamente alla citazione.

Nel merito, la decisione ha valorizzato il contenuto dell'art. 1130-bis c.c. e la giurisprudenza di legittimità sul principio di cassa e sulla continuità del rendiconto. Il passaggio motivazionale centrale chiarisce il rapporto tra incassi, pagamenti e poste patrimoniali:

"A norma dell'art. 1130 bis c.c., invero, il rendiconto condominiale deve contenere "le voci di entrata e di uscita", e quindi gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, nonché "ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del [condominio]", con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione "anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti", avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale. Secondo il cosiddetto "principio di cassa", i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento [...] Dopo che siano stati inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi per il pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del [condominio]. Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato".

La motivazione non attribuisce rilievo decisivo alla sola durata di dieci mesi del periodo rendicontato, ma alla mancanza di raccordo con la gestione precedente e alla separazione contabile ammessa dallo stesso condominio. Il Tribunale rileva infatti che:

"nel caso in esame la parte attrice ha dedotto, e la parte convenuta non ha contestato, che il bilancio approvato con la delibera impugnata non parte dai dati di chiusura del bilancio precedente regolarmente approvato dall'assemblea condominiale in data 4.2.2022. Anzi la stessa parte convenuta conferma che si è proceduto a "due gestioni separate"".

Da tale accertamento il giudice ha tratto l'illegittimità della delibera del 3 aprile 2023 nella parte in cui approvava il bilancio consuntivo marzo-dicembre 2022 e la relativa ripartizione. L'ulteriore censura è stata dichiarata assorbita; è stata invece esclusa la responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c. La pronuncia si è conclusa con l'annullamento del punto n. 1 dell'ordine del giorno e con la condanna del condominio alla rifusione delle spese di lite.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., n. 10153/2011: le voci di entrata e di uscita del rendiconto condominiale corrispondono agli incassi e ai pagamenti eseguiti, secondo il principio di cassa.
• Cass. civ., 4 luglio 2014, n. 15401: i crediti vantati dal condominio verso il singolo condomino devono essere inseriti nel consuntivo relativo all'esercizio nel quale ne è avvenuto l'accertamento.
• Cass. civ., n. 20006/2020; Cass. civ., sez. II, ord. 8 settembre 2023, n. 26188: il rendiconto deve partire dai dati di chiusura del consuntivo precedente, salvo che la loro esattezza o legittimità sia stata esclusa con sentenza passata in giudicato.
• Cass. civ., sez. VI-2, ord. 15 febbraio 2021, n. 3847: le morosità pregresse rimaste insolute devono essere riportate nei successivi esercizi, quale posta attiva del condominio e permanente posta di debito del partecipante.
• Cass. civ., sez. II, 21 agosto 1996, n. 7706: il limite annuale della gestione condominiale impedisce, in assenza di unanime determinazione, deliberazioni che vincolino il patrimonio dei singoli condòmini a previsioni pluriennali di spesa.
• Cass. civ., n. 15434/2020: l'interesse all'impugnazione della delibera assembleare può sussistere anche quando il vizio dedotto abbia carattere formale o l'atto non incida direttamente sul patrimonio dell'impugnante.
• Cass. civ., 27 febbraio 2024, n. 5129: l'impugnazione ex art. 1137 c.c. resta comunque subordinata alla sussistenza di uno specifico interesse ad agire, diverso dalla mera aspirazione astratta alla rimozione dell'atto. Il richiamo è utile a delimitare il principio sull'interesse, evitando di trasformarlo in un automatismo processuale.
• Cass. civ., n. 8473/2019; Cass. civ., n. 20643/2023: la delega per la partecipazione alla mediazione richiede una procura speciale sostanziale, avente ad oggetto la partecipazione alla procedura e il potere di disporre dei diritti coinvolti.
• Cass. civ., Sez. Un., n. 36057/2022: la specialità della procura alle liti può risultare dal collegamento topografico e funzionale con l'atto cui accede, dovendosi applicare il principio di conservazione degli atti processuali nei casi dubbi.
• Trib. Sulmona, 19 dicembre 2022, n. 284: in linea con la giurisprudenza di legittimità, le morosità relative a esercizi precedenti possono essere riportate nel consuntivo degli anni successivi, purché la loro rappresentazione consenta il controllo dei saldi e delle poste pregresse.
• Trib. Catania, 30 agosto 2025, n. 4343: l'approvazione del rendiconto che riporta saldi pregressi impone al condomino che intenda contestarli di impugnare tempestivamente la delibera, salvo fatti estintivi o modificativi ritualmente dedotti.
• App. Napoli, 24 febbraio 2026, n. 1444: il rendiconto condominiale non va valutato secondo rigidi schemi societari; ciò che rileva è la conformità al modello legale e l'idoneità dei documenti a consentire una verifica immediata, anche distinguendo correttamente flussi di cassa e situazione patrimoniale.

Considerazioni conclusive

Il rendiconto condominiale deve conservare continuità con la gestione già approvata e rappresentare le poste creditorie ancora insolute, perché solo il raccordo tra saldi anteriori, incassi, pagamenti e situazione patrimoniale consente ai condòmini di verificare la reale consistenza dei rapporti attivi e passivi. Quando la rendicontazione separa le gestioni o omette crediti già accertati, la delibera di approvazione può essere annullata se la struttura del documento impedisce il controllo immediato richiesto dalla disciplina del rendiconto.

La soluzione è coerente con Cass. n. 3847/2021, Cass. n. 20006/2020 e Cass. n. 26188/2023: le morosità pregresse rimaste insolute non sono un dato contabile facoltativo, ma una posta che continua a incidere sullo stato patrimoniale del condominio e sulla posizione dei partecipanti. La stessa linea è confermata dalla giurisprudenza di merito sul riporto dei saldi anteriori, sul punto v. anche morosità pregresse nel consuntivo. In senso complementare, App. Napoli n. 1444/2026 valorizza una lettura non formalistica del bilancio condominiale: il criterio redazionale può anche articolarsi tra flussi di cassa e situazione patrimoniale, purché il documento resti conforme al modello legale e verificabile dai partecipanti, per un approfondimento v. criterio misto nel rendiconto.

Il limite applicativo resta duplice. Da un lato, i dati di chiusura della gestione precedente devono essere assunti come base del rendiconto successivo finché non siano stati corretti da una decisione passata in giudicato; in tale ipotesi l'amministratore deve recepire le variazioni imposte dal giudice. Dall'altro lato, il condomino che voglia contestare saldi già approvati deve attivare tempestivamente l'impugnazione, salvo la deduzione rituale di fatti estintivi o modificativi, come chiarito anche in tema di contestazione delle spese pregresse.

Il profilo dell'interesse ad agire completa il quadro senza spostare il nucleo della decisione. L'impugnazione del rendiconto non richiede sempre la prova di un danno economico immediato quando sono dedotti vizi idonei a incidere sulla legittimità dell'atto assembleare, ma resta necessaria un'utilità concreta alla rimozione della delibera. Cass. n. 5129/2024 delimita proprio questo perimetro, sul punto v. anche interesse a impugnare la delibera. Nel caso deciso, tale utilità era collegata all'approvazione di un consuntivo privo del necessario raccordo con la gestione precedente e strutturato mediante gestioni separate, con annullamento circoscritto al punto relativo al bilancio marzo-dicembre 2022.