Quando un condomino intende aprire un varco verso una parte comune, ha l'obbligo di informare l'assemblea in modo completo e trasparente, fornendo una descrizione corretta dell'intervento che intende realizzare. È infatti l'assemblea che deve valutare l'opera, comprenderne la natura, le implicazioni e l'impatto sulle parti comuni.
Questa informazione, perciò, deve essere veritiera: il condomino non può alterare o mascherare lo scopo reale del varco, né presentare una rappresentazione dei luoghi o dell'intervento diversa da quella effettiva. A tale proposito si segnale un'interessante decisione del Tribunale di Palmi (ordinanza del 31 dicembre 2025).
La vicenda
Il proprietario di un'autorimessa, situata all'interno del condominio, intendeva aprire un collegamento diretto tra il proprio box e il vano scala comune, precisamente in corrispondenza del pianerottolo dell'ascensore posto quasi a livello del piano terra.
Prima di realizzare questa modifica, informava preventivamente i condomini, inviando anche una relazione tecnica e una planimetria che illustravano in modo chiaro l'intervento proposto. Tuttavia l'assemblea condominiale decideva di negare l'autorizzazione.
A fronte di tale rifiuto, il proprietario, sceglieva di rivolgersi al giudice con un ricorso ex art. 702‑bis c.p.c., chiedendo da un lato, l'annullamento della delibera che aveva respinto la sua richiesta; dall'altro, il riconoscimento del suo diritto ad aprire l'accesso diretto tra il vano scala e la sua autorimessa, con la conseguente autorizzazione a eseguire i lavori.
Secondo il titolare del box, l'opera costituiva un uso più intenso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza alterarne la destinazione né pregiudicare il pari uso degli altri condomini e senza mettere in pericolo la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio.
Il ricorrente riteneva di aver agito correttamente, di aver fornito tutte le informazioni necessarie e di aver ricevuto un rifiuto immotivato e, quindi, illegittimo. Di conseguenza chiedeva l'intervento del giudice, affinché la delibera negativa fosse annullata e gli fosse consentito di realizzare il varco.
Il condominio sosteneva che la controversia dovesse considerarsi superata in seguito alla delibera con cui era stata approvata (e successivamente realizzata) l'installazione di un manufatto in legno sulla parete sulla quale il proprietario del box intendeva aprire il varco. Poiché tale delibera non era stata impugnata, la difesa del condominio riteneva che l'intervento eseguito rendesse ormai impossibile dare attuazione alla pretesa originaria dell'attore.
La decisione: cessazione della materia del contendere e comportamento emulativo del condominio
Il Tribunale ha escluso la cessazione della materia del contendere. Dall'integrazione della CTU (espletata nel pieno contraddittorio delle parti) è emerso che il manufatto installato dal condominio, per posizione e caratteristiche, costituisce un pericolo per la sicurezza dei condomini.
Il CTU ha infatti accertato che lo spigolo del manufatto si trova di fronte alla porta dell'ascensore e costituisce un brusco restringimento dello spazio disponibile lungo la via di fuga che in condizioni di emergenza può rappresentare un pericolo.
Secondo il giudice calabrese, il condominio ha approvato una delibera nulla, che ha portato all'installazione di un manufatto pericoloso con il chiaro intento di ostacolare la richiesta dell'attore, come confermato dalla CTU. Un comportamento di carattere puramente emulativo, censurabile anche sul piano processuale perché mirato a modificare lo stato dei luoghi durante il giudizio. Come ha notato il Tribunale, questa scelta, oltre a essere ingiustificata, ha complicato inutilmente la causa, rendendo necessario un supplemento di perizia.
La decisione: richiesta apertura di un varco negata per rappresentazione dei luoghi non corrispondente al vero
Il Tribunale ha sottolineato che il CTU ha accertato come una consistente porzione del garage fosse destinata a civile abitazione. Il varco era destinato a mettere in comunicazione il corpo scala condominiale non con un garage ma con un ambiente assimilabile ad una abitazione.
Il giudice calabrese ha notato che un'apertura comunicante con un'autorimessa pone questioni specifiche (prevenzione incendi, esalazioni, sicurezza), diverse e per certi versi meno impattanti di quelle poste da un accesso diretto a un'unità con finalità abitative, che incide diversamente sul carico urbanistico e sull'uso delle parti comuni. Il giudice calabrese ha osservato che l'attore ha chiesto di annullare una delibera assembleare che si fondava su una descrizione dei fatti non corrispondente alla realtà. Come ha chiarito il Tribunale, anche ipotizzando l'annullamento della delibera, questo non basterebbe a riconoscere automaticamente all'attore il diritto di aprire il varco. La domanda del proprietario del box è stata respinta.
Considerazioni conclusive
Secondo un principio consolidato è sempre considerata vietata, in quanto integra uso illecito di una cosa comune, l'apertura di una porta sul muro perimetrale di un edificio in condominio per collegare due unità immobiliari appartenenti allo stesso proprietario ma ubicate in due differenti edifici (Cass. civ., sez. II, 19/01/2022, n. 1619).
Al di fuori di questa ipotesi, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro (ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi) e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale (Cass. civ., sez. II, 21/02/2017, n. 4437). Nel caso esaminato il condomino ha opportunamente informato l'amministratore (con una specifica relazione tecnica) dell'intervento che voleva realizzare. La richiesta però è risultata viziata da informazioni "volutamente" non corrette. L'apertura di un varco non verso un box, bensì verso un'abitazione, comporta infatti un impatto diverso sia sull'assetto urbanistico dell'edificio (maggiore afflusso di persone, diverso utilizzo, requisiti più stringenti), sia sull'uso concreto delle parti comuni (vano scala, pianerottoli, vie di fuga). Per questo l'assemblea deve essere messa in condizione di conoscere con precisione la natura dell'intervento richiesto: perché le conseguenze non sono le stesse.
