L'apertura di finestre su parti comuni è lecita a condizione che non alteri la destinazione e non comprometta il pari uso potenziale

L'apertura di nuove finestre o la trasformazione di quelle esistenti sul muro comune verso spazi condominiali, in corrispondenza della proprietà esclusiva di un condomino, costituisce esercizio del diritto di comproprietà sulle parti comuni, purché siano rispettati i limiti dell'art. 1102 c.c. La Corte d'Appello di Napoli, con sentenza del 31 luglio 2025 n. 4008, ha ribadito che tale facoltà non può essere compressa se non in presenza di una concreta alterazione della destinazione della cosa comune o di pregiudizio al pari uso potenziale degli altri condomini.

Ha altresì precisato che il risarcimento in forma specifica ex art. 2058 c.c. spetta solo a chi sia proprietario al momento dell'evento lesivo, mentre l'azione volta alla rimozione di opere lesive delle parti comuni in violazione dell'art. 1102 c.c. ha natura reale ed è imprescrittibile.

La vicenda

Un condomino aveva convenuto in giudizio la proprietaria dell'unità sovrastante, lamentando lavori difformi alla D.I.A., tra cui la divisione del sottotetto comune mediante un muro e la creazione di un pozzo luce con finestra a raso sulla falda del tetto in corrispondenza della propria unità. Chiedeva la demolizione delle opere, il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni.

Il Tribunale aveva respinto le domande per difetto di titolarità attiva, rilevando che l'attore non aveva provato che i danni si fossero verificati dopo il suo acquisto (per donazione dal nonno), emergendo invece che fossero già stati lamentati dal donante anni prima.

In appello l'attore sosteneva che le domande dovessero qualificarsi come azioni a tutela dei diritti reali ex art. 1102 c.c., con ripristino in forma specifica ex art. 2058 c.c., e non come risarcimento ex art. 2051 c.c.

La decisione

La Corte d'Appello ha rigettato l'appello, confermando - seppur con diversa motivazione - la decisione di primo grado.

I giudici hanno precisato che:

• La domanda diretta ad ottenere la rimozione di una situazione lesiva del diritto di proprietà, non accompagnata dalla contestuale richiesta di declaratoria del diritto reale, assume la veste dell'azione di reintegrazione in forma specifica ex art. 2058 c.c., di natura personale, fondata su un diritto di credito risarcitorio conseguente alla lesione del diritto reale ("la domanda diretta ad ottenere la rimozione di una situazione lesiva del diritto di proprietà, non accompagnata dalla contestuale richiesta di declaratoria del diritto reale (come nel caso di specie), assume la veste dell'azione di reintegrazione in forma specifica, ex art. 2058 c.c., di natura personale"; Cass. civ., Sez. II, Ord., 02/07/2013, n. 16553).
• Anche il risarcimento in forma specifica spetta solo a chi abbia subìto il danno al momento dell'evento lesivo e quindi sia proprietario del bene danneggiato a tale data: "spettando comunque anche tale forma risarcitoria a colui che abbia subìto il danno al momento dell'evento lesivo e quindi a chi sia proprietario del bene danneggiato in tale momento".
• L'eventuale carattere permanente dell'illecito non era stato dedotto tempestivamente dall'appellante e dunque non poteva essere esaminato ("la specificità dei motivi d'appello deve essere assicurata con l'atto introduttivo del gravame e non può limitarsi a deduzioni svolte in comparsa conclusionale"; Cass. civ., Sez. III, Ord., 11/03/2025, n. 6483).
• L'azione con cui un condomino chieda la rimozione delle opere effettuate da altro condomino sulla cosa comune (o nella propria unità) con danno alle parti comuni ha natura reale ed è imprescrittibile, quale estrinsecazione delle facoltà insite nel diritto di comproprietà ("l'azione con la quale il condominio chieda la rimozione di opere che un condomino abbia effettuato sulla cosa comune... ha natura reale (e... non è suscettibile di prescrizione)"; Cass. civ., Sez. II, 29/02/2024, n. 5389).
• Nel merito, le opere contestate (finestra a raso e pozzo luce) non hanno superato i limiti dell'art. 1102 c.c., attesa la modestia delle dimensioni (accertate in CTU in cm 100 x 88) e la mancata prova che gravassero esclusivamente sulla porzione sovrastante la proprietà dell'attore: "le dimensioni (di non particolare entità) delle dette opere... porta a ritenere che sia stato comunque rispettato quanto previsto dall'art. 1102 c.c.".

  La Corte ha richiamato, tra l'altro, il punto 6 dell'atto notarile del 19/11/2005 che consente a ciascuna parte l'uso della porzione di sottotetto sovrastante la rispettiva unità.

• L'apertura o trasformazione delle finestre sul muro comune verso gli spazi condominiali costituisce esercizio del diritto reale e non servitù: "l'apertura di nuove finestre o la trasformazione di quelle esistenti sul muro comune verso gli spazi condominiali... costituisce esercizio del diritto di proprietà e non quello di servitù"; Cass. civ., 15/12/1982, n. 6929.

I riferimenti giurisprudenziali

I richiami giurisprudenziali in motivazione sono corretti e pertinenti ai principi affermati:

• Cass. civ., Sez. Unite, 16/02/2016, n. 2951; Cass., Sez. III, Ord., 29/04/2024, n. 11478; Cass., Sez. I, Ord., 03/12/2021, n. 38196; Cass., Sez. I, 07/06/2016, n. 11649; Cass., Sez. VI-2, Ord., 12/11/2014, n. 24146; Cass., Sez. III, Ord., 07/12/2023, n. 34370: sul principio secondo cui il risarcimento compete solo al proprietario al momento dell'evento dannoso.
• Cass., Sez. II, Ord., 02/07/2013, n. 16553; Cass., Sez. II, Ord., 08/09/2021, n. 24183; Cass., Sez. II, Ord., 30/11/2020, n. 27301; Cass., Sez. II, Ord., 17/02/2020, n. 3853: sulla natura personale della domanda ex art. 2058 c.c.
• Cass., Sez. II, 29/02/2024, n. 5389; Cass., Sez. VI-2, Ord., 13/11/2020, n. 25677: sulla natura reale ed imprescrittibile dell'azione a tutela del pari uso e della destinazione delle parti comuni ex artt. 1102 ss. c.c.
• Cass. civ., 15/12/1982, n. 6929: sull'apertura delle finestre su muro comune come esercizio del diritto di comproprietà.

Considerazioni conclusive

Dalla lettura della sentenza emerge che:

• L'apertura o modifica delle finestre sul muro comune verso spazi condominiali è consentita ai sensi dell'art. 1102 c.c., purché sia rispettata la destinazione della cosa comune e non venga compromesso il pari uso potenziale degli altri condomini.
• L'esercizio concreto può essere impedito solo se si dimostra una concreta alterazione della destinazione o una limitazione significativa all'utilizzo da parte degli altri comproprietari.
• L'azione volta alla rimozione delle opere realizzate in violazione dell'art. 1102 c.c. ha natura reale ed è imprescrittibile; il risarcimento in forma specifica ex art. 2058 c.c. ha natura personale e presuppone la proprietà del bene al momento dell'evento lesivo (salvo cessione del credito ex art. 1260 c.c.).
• Nel caso concreto, la pretesa relativa alla strada comune, qualificata come risarcimento in forma specifica, è stata respinta per difetto di titolarità attiva; le domande demolitorie sul sottotetto sono state respinte nel merito, non essendo stata provata la violazione dei limiti dell'art. 1102 c.c.
• L'apertura delle finestre su parti comuni verso cortili o pozzi luce condominiali va distinta dalle vedute su fondi altrui: si applicano le regole sull'uso più intenso della cosa comune (artt. 1102 ss. c.c.), non gli artt. 900 ss. c.c. sulle vedute tra fondi confinanti.

L'indirizzo espresso dalla Corte d'Appello è conforme alla giurisprudenza consolidata della Suprema Corte; resta ferma la necessità di una valutazione in fatto caso per caso (dimensioni delle opere, utilità conseguita, incidenza sul pari uso potenziale).

Eventuali regolamenti condominiali di natura contrattuale possono introdurre limiti ulteriori rispetto alla disciplina codicistica, ove allegati e provati.

In conclusione, l'apertura/modifica delle finestre sui muri comuni verso spazi condominiali è legittima se compatibile con i diritti degli altri condomini e può essere impedita solo ove ne derivi una concreta menomazione dell'altrui pari uso potenziale. L'onere probatorio grava sulla parte attrice.