Contestazione delle spese condominiali pregresse: necessità di tempestiva impugnazione della delibera di approvazione del rendiconto

La questione dell'imputazione e della contestazione delle spese condominiali pregresse è affrontata nel provvedimento in coerenza con la normativa e con la giurisprudenza di legittimità richiamata. In particolare, l'approvazione da parte dell'assemblea del rendiconto annuale, che riporti in bilancio i saldi relativi ad esercizi precedenti, impone al singolo condomino di impugnare tempestivamente la relativa delibera qualora intenda contestare la debenza delle somme imputate a proprio carico; in difetto, la delibera acquista efficacia vincolante e preclude successive contestazioni sulle poste pregresse non tempestivamente impugnate.

La vicenda

L'appellante aveva impugnato la delibera assembleare n. 4343 del 15/9/2020 con cui il condominio aveva approvato il rendiconto relativo all'anno 2019 e il piano di riparto, nel quale figurava a suo carico la somma di € 1.972,65 indicata come "Saldi di fine Es. prec.".

La contestazione riguardava, in particolare, la non debenza della somma di € 1.383,12, trattandosi - secondo l'appellante - di spese per le quali il condominio aveva già ottenuto tre decreti ingiuntivi, azionati nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare, con partecipazione alla distribuzione del ricavato della vendita all'asta dell'immobile pignorato.

L'appellante sosteneva, dunque, che parte delle somme indicate come "saldi fine esercizio precedente" fossero già state soddisfatte.

La decisione

Il Tribunale di Catania, con sentenza del 29 agosto 2025, ha rigettato l'appello, confermando integralmente la pronuncia del Giudice di Pace che aveva respinto l'impugnazione della delibera assembleare.

Nella motivazione, il giudice richiama i principi espressi dalla Corte di Cassazione (Cass. civ., n. 3847/2021; Cass. civ., n. 1171/2019), sottolineando che:

"il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una posta di debito permanente di quel partecipante), una volta approvato dall'assemblea può essere impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c. costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso".

È altresì richiamato il principio per cui:

"L'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea non rende intangibili le poste debitorie, ma il mancato ricorso all'impugnazione ex art. 1137 cod. civ. rende la delibera vincolante".

Alla luce di tali principi, il Tribunale ha ritenuto che la contestazione delle somme riportate come saldi degli esercizi precedenti non fosse più ammissibile in assenza di tempestiva impugnazione delle relative delibere nei termini previsti dalla legge (art. 1137 c.c.).

L'appellante si era limitata a ribadire la presunta insussistenza parziale della propria obbligazione, senza tuttavia avere impugnato le precedenti deliberazioni che avevano già imputato tali somme a suo carico.

È, infatti, espressamente affermato che "È incontestato che sia mancata l'impugnazione delle precedenti delibere nel termine di legge".

Pertanto, in mancanza di una tempestiva contestazione da parte dell'appellante della debenza della somma riportata in bilancio per gli anni precedenti sino al 2018, non risultava ammissibile la contestazione della posta relativa al 2019, trattandosi di poste pregresse mai oggetto d'impugnativa.

I riferimenti giurisprudenziali

Il provvedimento richiama espressamente:

• Cass. civ., sez. II, n. 3847/2021: sul valore vincolante della delibera assembleare ex art. 1137 c.c., anche con riferimento alle poste pregresse riportate nei rendiconti successivi;
• Cass. civ., sez. II, n. 1171/2019: sull'efficacia vincolante della deliberazione assembleare in assenza d'impugnativa nei termini di legge.