L'amministratore di un edificio condominiale è tenuto a dare il conto della gestione alla fine di ciascun anno; l'assemblea dei condomini è legittimata a verificare e ad approvare il rendiconto annuale dell'amministratore; i condomini assenti o dissenzienti possono impugnare la deliberazione, che approva il rendiconto, rivolgendosi all'autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni per chiedere la dichiarazione di annullabilità, o di nullità.
Ci si chiede quando possa dirsi regolare la delibera di approvazione del rendiconto condominiale.
Il Tribunale di Torre Annunziata, con sentenza n. 1297 del 24 maggio 2025, ha affrontato un caso di impugnazione di delibera assembleare per lamentata irregolarità nella tenuta della contabilità e della gestione condominiale.
Fatto e decisione
Un condòmino impugnava una delibera assembleare chiedendone la dichiarazione di nullità e/o annullabilità, contestando all'amministratore irregolarità nella tenuta della contabilità e della gestione condominiale.
Il Condominio si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda, eccependo la validità delle delibere e la regolarità della rendicontazione.
Il Tribunale ha rigettato la domanda ritenendo le delibere impugnate regolari, in quanto l'amministratore aveva adempiuto ai suoi obblighi contabili, e che il condomino avrebbe dovuto eventualmente contestare l'operato dell'amministratore con un'apposita azione di responsabilità.
Considerazioni conclusive
Ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., il rendiconto condominiale si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
In particolare:
- Il registro di contabilità è espressamente menzionato nell'art. 1130, n. 7), c.c.: in esso vengono annotati, in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita e rappresenta il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi.
Esso può essere tenuto anche con modalità informatizzate. La mancata tenuta del registro di contabilità (così come dei registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee e di nomina e revoca dell'amministratore) costituisce una grave irregolarità dell'amministratore, che legittima ciascun condomino a rivolgersi all'autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell'amministratore.
- Il riepilogo finanziario ha la finalità di fotografare la situazione dello stato patrimoniale del condominio amministrato in un certo momento, fino ad una certa data.
- La nota sintetica esplicativa, infine, è un documento che ha la finalità di descrivere sinteticamente l'intera gestione annuale, dando conto non soltanto dei rapporti in corso, ma anche delle questioni pendenti.
Il registro, il riepilogo e la nota costituiscono parti inscindibili del rendiconto, la cui mancanza comporta l'impossibilità per i condòmini di conoscere la reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili (cfr. Cass. civ., sent. n. 33038/2018; Tribunale Santa Maria Capua Vetere, sent. n. 505 del 13 febbraio 2025; Tribunale Torino, sent. n. 2528/2017).
In particolare, secondo la Corte di Cassazione, "il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto condominiale ai sensi dell'art. 1130-bis c.c. (disposizione introdotta dalle L. n. 220/2012), perseguono lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, è così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato" (Cass. ord. n. 33038/2018).
Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione (Cass. civ., sez. VI, 20 dicembre 2018, n. 33038).
L'obbligo di rendiconto può dirsi, dunque, adempiuto da parte dell'amministratore quando abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, di tutti gli elementi funzionali all'individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (cfr. Cass. civ., sez. VI, 17 gennaio 2019, n. 1186).
Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto di rigettare la domanda di impugnazione della delibera in quanto l'amministratore aveva adempiuto ai propri obblighi contabili mediante redazione della situazione contabile, del rendiconto, del riparto spese, del conto economico, della nota sintetica esplicativa e della nota di accompagnamento esplicativa della situazione contabile.
In presenza, dunque, degli elementi che compongono il rendiconto condominiale la delibera è regolare mentre ove il condòmino voglia contestare l'operato dell'amministratore deve provvedervi con un'apposita azione di responsabilità.
