Rendiconto condominiale valido con il criterio misto tra cassa e competenza

La rendicontazione condominiale, dopo la riforma del 2012, non può essere valutata con le categorie (rigide) del bilancio societario: ciò che rileva, ai fini dell'impugnazione della delibera di approvazione, è che i documenti contabili siano strutturati secondo il modello legale e siano idonei a consentire ai partecipanti una verifica immediata, con particolare attenzione alla distinzione funzionale tra flussi di cassa e situazione patrimoniale per competenza.

In questo solco si colloca la sentenza n.1444 del 24 febbraio 2026 resa dalla Corte d'Appello di Napoli (Seconda Sezione Civile), che ha confermato il rigetto dell'impugnazione proposta da due condomini avverso la delibera assembleare di approvazione del rendiconto, ritenendo infondate sia le censure "procedurali" sulla convocazione e sul verbale, sia quelle "di merito" sulla revisione contabile predisposta da un tecnico incaricato dall'assemblea, con richiamo espresso all'art. 1130-bis c.c. e ai limiti del sindacato giudiziale sulle scelte discrezionali dell'organo assembleare.

La decisione valorizza due snodi: da un lato, l'assenza di un obbligo di allegazione preventiva dei documenti contabili all'avviso di convocazione (fermo il diritto di ciascun partecipante di chiederne copia o visione); dall'altro, la necessità di distinguere, nell'impugnazione, tra vizi formali (per i quali l'interesse alla rimozione dell'atto può essere "in re ipsa") e vizi sostanziali, che richiedono invece la prova di un interesse concreto e diretto e di un pregiudizio patrimoniale apprezzabile, soprattutto quando le doglianze si risolvono in contestazioni tecnico-contabili prive di ricadute economiche puntualmente allegate.

La vicenda

Due comproprietari di un'unità immobiliare facente parte dell'edificio amministrato in forma condominiale hanno impugnato la delibera assembleare del 16 dicembre 2015, limitatamente al punto dell'ordine del giorno relativo all'approvazione del rendiconto, predisposto sulla base di una revisione contabile affidata dall'assemblea a un professionista esterno.

In primo grado (Tribunale di Napoli, sentenza n. 7714/2020) la domanda è stata rigettata, anche in ragione della ritenuta carenza di interesse ad agire rispetto alle censure di natura sostanziale, ed è stata espletata una consulenza tecnica contabile. In appello, con un atto particolarmente esteso, i condomini hanno riproposto (tra l'altro) doglianze su: regolarità dell'avviso di convocazione; completezza dell'ordine del giorno; annualità del rendiconto; mancanza o carenza della documentazione contabile e giustificativa; modalità di verbalizzazione e indicazione dei votanti; criteri di riparto (anche con riferimento a pregresse determinazioni assembleari su spese di riscaldamento); mancata indicazione delle tabelle millesimali applicate; nonché, sul piano contabile, l'asserito uso "esclusivo" del criterio di competenza in luogo del criterio di cassa, deducendo la non veridicità del bilancio/rendiconto e contestando anche l'operato del CTU.

La decisione

La Corte ha innanzitutto verificato d'ufficio la tempestività dell'impugnazione della sentenza di primo grado, ritenendo rispettato il termine breve ex art. 325 c.p.c. in ragione della notifica telematica della decisione e della successiva notifica dell'atto di appello.

Nel merito, il gravame è stato integralmente rigettato.

Quanto ai profili procedurali, la Corte ha ritenuto che le doglianze riproponessero questioni già disattese correttamente dal primo giudice. In particolare, è stata esclusa l'esistenza di prescrizioni che impongano la coincidenza del luogo indicato per la prima e la seconda convocazione; è stata ritenuta rituale la notifica dell'avviso nei termini previsti dalla disciplina di attuazione del codice civile (art. 66 disp. att. c.c., richiamato in motivazione); ed è stato accertato che il verbale riportava i nominativi dei presenti e i valori millesimali delle rispettive quote.

Di rilievo pratico è il passaggio sul contenuto dell'ordine del giorno e sull'allegazione dei documenti contabili. La Corte ha ribadito che l'ordine del giorno deve consentire una informazione preventiva "essenziale", ma non analitica, e che non sussiste un obbligo legale di allegare bilanci o giustificativi all'avviso, restando ferma la facoltà del singolo di richiederli anticipatamente.

Il principio viene espresso in termini netti nella motivazione: "l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione ed alla relativa deliberazione"; e, ancora, "poichè a ciascun condomino è riconosciuta la facoltà di richiedere anticipatamente le copie dei documenti oggetto di eventuale approvazione, ove tale richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può poi invocare l'illegittimità della successiva delibera di approvazione per l'omessa allegazione dei documenti contabili all'avviso di convocazione dell'assemblea".

Sempre sul versante "formale", la Corte ha richiamato la regola secondo cui l'omessa convocazione di un partecipante integra, di regola, causa di annullabilità e non di nullità; e, soprattutto, ha chiarito che il condomino regolarmente convocato e intervenuto non è legittimato a dolersi dell'eventuale omessa convocazione di altri, con applicazione dell'art. 1441 c.c. e dei precedenti di legittimità citati in motivazione.

Sotto il profilo sostanziale, la motivazione distingue con chiarezza i presupposti dell'impugnazione in base alla natura del vizio dedotto. Dopo avere ribadito che, per i vizi formali, l'interesse può coincidere con l'interesse alla rimozione dell'atto viziato, la Corte afferma che per i vizi sostanziali l'interesse ad agire è requisito imprescindibile e deve tradursi nella prospettazione di un'utilità concreta correlata a una lesione patrimoniale individuale. Il passaggio centrale è formulato così: "l'impugnante deve quindi risultare portatore di un interesse concreto e diretto a conseguire vantaggi effettivi dalla rimozione delle delibera".

Nel caso concreto, pur a fronte di un'ampia dissertazione tecnico-contabile, la Corte ha rilevato la mancanza di prova del pregiudizio economico concretamente sofferto e l'assenza di contestazioni "mirate" (ad esempio su spese intenzionalmente lievitate, inutili o ingiustificate) tali da compromettere in modo arbitrario e significativo la posizione patrimoniale degli impugnanti.

Quanto ai criteri contabili, la Corte si è uniformata all'impostazione che considera il rendiconto come un sistema documentale unitario composto da atti con funzione diversa e complementare. In questa prospettiva, il bilancio consuntivo (inteso correttamente come fascicolo della rendicontazione annuale) non richiede un'alternativa secca tra "cassa" e "competenza": la parte dei movimenti effettivi resta necessariamente ancorata alla cassa, mentre la fotografia della situazione patrimoniale (crediti, debiti, fondi, riserve) richiede la competenza nel riepilogo finanziario/stato patrimoniale.

La ratio è riassunta nel seguente passaggio, riportato in motivazione: "Questo sistema integrato... si risolve necessariamente nell'utilizzo di un criterio misto 'cassa - competenza', proprio in considerazione del fatto che l'obiettivo primario cui ispirano le norme non è il rispetto assoluto dei principi di natura contabile, ma la garanzia che ogni condomino, ricevuta un'informazione trasparente e comprensibile, possa esprimere un voto consapevole in assemblea".

Quanto, infine, alle contestazioni rivolte alla CTU, la Corte ha osservato che non emergevano elementi idonei a dimostrare vizi tali da travolgerne le conclusioni; ed ha aggiunto un profilo di sistema: la ricostruzione contabile, per come si era formata nel corso del tempo anche sulla base di indicazioni e richieste dell'assemblea (che aveva invitato il tecnico incaricato a modifiche e correzioni), finiva per riflettere scelte e valutazioni discrezionali della compagine.

Da qui il richiamo ai limiti del sindacato giudiziale, espresso con un passaggio che delimita con precisione l'ambito del controllo di legittimità: "il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea... ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità... [che] può abbracciare anche l'eccesso di potere, configurabile soltanto quando la delibera arrechi grave pregiudizio alla cosa comune"; e, coerentemente, "l'impugnazione prevista dall'art. 1137 cc non mira a controllare 'l'opportunità' o 'la convenienza' della soluzione adottata... ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia o non sia il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea".

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., n. 9839/2021 (nullità e annullabilità delle delibere).
• Cass., ord., n. 32463 del 13/12/2024 (decadenza di 30 giorni ex art. 1137, comma 2, c.c.).
• Cass., ord., n. 25446 del 16/09/2015 (struttura del rendiconto e criterio misto cassa-competenza).
• Cass. civ., n. 21966/2017; Cass. civ., n. 25693/2018; Cass. civ., ord., n. 15587/2018 (informazione nell'avviso e assenza di obbligo di allegazione).
• Cass., n. 8520/2017; Cass., n. 10338/2014 (omessa convocazione: annullabilità e difetto di legittimazione del convocato a dolersi dell'omissione altrui).
• Cass., ord., n. 6128/2017 e Cass., ord., n. 5129 del 27/02/2024 (interesse ad agire nelle impugnative per vizi sostanziali) .
• Cass., n. 29619 del 11/10/2022 (insindacabilità del merito delle scelte assembleari salvo limiti di legittimità).
• Cass., n. 27699 del 16/10/2025 (eccesso di potere e art. 1109 c.c., nei limiti richiamati in motivazione).

Considerazioni conclusive

La motivazione conferma, sul piano operativo, che la tenuta della delibera di approvazione del rendiconto si gioca su due piani distinti.

Il primo è quello procedimentale: l'avviso di convocazione deve rendere riconoscibile l'oggetto essenziale delle deliberazioni, ma l'informazione preventiva non si traduce, di regola, nell'obbligo di trasmettere in allegato bilanci e pezze giustificative, restando il diritto di visione e copia esercitabile dal singolo.

Questo approccio risulta coerente anche con ulteriori arresti che escludono l'obbligo di allegazione dei giustificativi e del consuntivo all'avviso, valorizzando l'onere del partecipante di attivarsi per l'accesso documentale (Cass. 5 ottobre 2020, n. 21271) ; sul punto, per un approfondimento pratico, può vedersi Giustificativi di spesa e accesso ai documenti prima dell'assemblea.

Il secondo piano è quello sostanziale: quando l'impugnazione contesta la "bontà" della rendicontazione o la correttezza dei criteri di imputazione, la domanda non può ridursi a un'istanza di controllo generalizzato sulla legalità della gestione, ma richiede allegazioni specifiche e un interesse concreto, con ricadute patrimoniali apprezzabili.

La recente Cass. 27 febbraio 2024, n. 5129 - richiamata in motivazione - si colloca nel medesimo percorso, distinguendo l'interesse all'impugnazione dall'interesse sostanziale fatto valere e chiedendo che sia chiarita l'utilità concreta perseguita con la domanda ; sul tema può vedersi Interesse ad impugnare e utilità concreta della domanda.

Sul cuore contabile della controversia, il passaggio decisivo è l'adesione al criterio misto. In termini applicativi, la "cassa" non scompare: essa è imprescindibile per la parte consuntiva dei movimenti (entrate/uscite effettive) e trova collocazione nel registro di contabilità; la "competenza", invece, è necessaria nel riepilogo finanziario/stato patrimoniale per rappresentare crediti, debiti e fondi, evitando che la sola cassa produca una fotografia incompleta della posizione del condominio.

Questa lettura è condivisa anche in dottrina e in giurisprudenza di merito che descrivono il rendiconto come "fascicolo" composto da tre documenti, ciascuno governato dal proprio criterio funzionale, così che non è corretto pretendere un rendiconto "solo per cassa" ; per un inquadramento sistematico può leggersi Il sistema misto tra cassa e competenza nella rendicontazione.

Resta fermo, peraltro, che il modello dell'art. 1130-bis c.c. impone la presenza dei documenti essenziali del fascicolo: proprio su tale aspetto si registrano pronunce più "rigorose" quando manchi uno degli elaborati richiesti (ad esempio, la nota sintetica esplicativa o il registro di contabilità), ipotesi in cui viene frequentemente ravvisata l'annullabilità della delibera per difetto di trasparenza e intelligibilità (Trib. Napoli Nord 11 maggio 2025, n. 1760 ; Trib. Velletri 11 gennaio 2026, n. 106 ; Trib. Lecco 31 ottobre 2020, n. 399 ). Sul punto, senza estendere automaticamente tali esiti al caso concreto (che ha avuto una diversa traiettoria motivazionale, incentrata anche sulla carenza di prova del pregiudizio), può risultare utile il confronto con Delibera annullabile se manca la nota esplicativa e con Invalidità del rendiconto privo del registro di contabilità.

In definitiva, la regola che si ricava è di portata generale (perché direttamente ancorata all'art. 1130-bis c.c. e ai principi sull'impugnazione ex art. 1137 c.c.), ma la sua applicazione è condizionata al caso concreto: l'impugnazione del rendiconto non può essere accolta per il solo dissenso sulle scelte contabili o per una richiesta di riesame del merito, se non vengono allegati e provati specifici profili di illegittimità "decisivi" (sul piano informativo e/o patrimoniale) e se la domanda, sostanzialmente, tende a sostituire la valutazione giudiziale alla discrezionalità dell'assemblea, oltre i limiti dell'eccesso di potere.