Il Tribunale di Napoli Nord (5 novembre 2025, n. 3844) ha stabilito che, a seguito della riforma del condominio, il rendiconto non può più essere redatto solo per cassa (ossia con la sola indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell'anno) ma anche per competenza. Analizziamo la vicenda processuale.
Fatto e decisione
Un condomino impugnava la deliberazione con cui l'assemblea aveva approvato il rendiconto consuntivo dolendosi della scarsa chiarezza e della presenza di dati contrastanti, dall'esame dei quali non sarebbe stato possibile desumerne la correttezza.
Tra le altre cose, l'attore evidenziava:
- come lo stato patrimoniale allegato al bilancio riportasse uno specchietto illustrativo dove, contrariamente a quanto disposto dall'art. 1129, co. 12, n. 3), c.c., erano indicate le somme in contanti sia in entrata che in uscita, senza che fosse possibile appurare se delle stesse vi fosse traccia nel conto corrente condominiale;
- nel documento denominato riepilogo contabile era indicato un importo per spese legali che avrebbero dovuto invece concorrere nelle voci straordinarie;
- erano indicate indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle meramente preventivate, senza distinguerle fra loro, con conseguente notevole difficoltà interpretativa.
L'attore sosteneva che il conto consuntivo della gestione non dovesse essere strutturato in base al principio della competenza bensì a quello di cassa; l'inserimento della spesa, quindi, avrebbe dovuto essere annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata in relazione alla data dell'effettiva corresponsione.
Secondo l'attore, dunque, la mancata applicazione del criterio di cassa non rendeva intelligibile il bilancio.
Si costituiva in giudizio la compagine, secondo cui il rendiconto era perfettamente intellegibile e conforme allo spirito dell'art. 1130-bis c.c., essendo stato redatto sulla scorta del criterio misto di compilazione di competenza e cassa.
Il Tribunale di Napoli Nord, con la sentenza in commento (5 novembre 2025, n. 3844), ha rigettato l'impugnazione.
Secondo il giudice campano, a prescindere da quanti e quali possano essere i documenti contabili utilizzati nel corso della gestione e dalla loro denominazione (scelte quantitative e terminologiche rimesse alla sensibilità e alle competenze ragionieristiche dell'amministratore), ciò che la legge impone all'amministratore è lo svolgimento e restituzione ai condòmini delle attività gestionali indicate nell'art. 1130, nn. 6-10, c.c. e, in particolare, la tenuta di un'unica rendicontazione annuale composta da tre diversi elaborati tecnici, ciascuno avente funzioni gestionali diverse:
- un prospetto (registro di contabilità, libro di cassa o registro cronologico delle entrate e delle uscite) che deve evidenziare i vari movimenti di entrata e di uscita di cassa, in maniera analitica e in sequenza cronologica in rispetto del loro accadimento, in modo da poter consentire ai condòmini amministrati un'accurata verifica in ordine alla rispondenza delle entrate e delle uscite, rispettivamente con le quote incassate da ogni singolo condomino e con le spese pagate ai fornitori;
- un diverso prospetto (riepilogo finanziario o stato patrimoniale) che puntualizzi e riassumi il complesso di informazioni circa lo stato degli elementi dell'attivo e del passivo, tenendo conto anche delle gestioni pregresse, al fine di definire la consistenza patrimoniale del fabbricato e consentire il controllo della tenuta contabile, nel quale vanno quindi riportate le quote condominiali non ancora riscosse (crediti) e gli impegni di spesa non evasi (debiti);
- una rappresentazione consistente in una relazione particolareggiata (nota esplicativa) che espone i tratti più salienti caratterizzanti la gestione contabile e le loro conseguenze, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Secondo il Tribunale di Napoli Nord, il rendiconto deve essere redatto per cassa ma anche per competenza, in quanto quest'ultima modalità contabile prevede che ci sia l'indicazione specifica degli impegni di spesa - sia quelli realizzati nell'anno, pagati nello stesso e di competenza del medesimo anno, che quelli non pagati, ma di competenza dello stesso anno (che rappresentano i debiti) - e quella delle quote ordinarie e straordinarie previste, deliberate e incassate nell'anno, oltre a quelle previste e deliberate nell'anno, di competenza dello stesso, ma non incassate (che rappresentano i crediti nella situazione patrimoniale).
Per il giudice campano, la sintesi tra rendiconto economico e finanziario rappresenta il bilancio, il quale deve contenere (tra l'altro) il registro cronologico dei movimenti di cassa, risolvendosi, dunque, in un sistema misto cassa-competenza.
In ogni caso, nella redazione del rendiconto opera il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione.
Per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma è sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione.
Dallo scrutinio dei documenti versati in atti è emerso che il contestato rendiconto è stato correttamente redatto in modalità mista secondo criteri di cassa e di competenza, essendo supportato da un riepilogo contabile (ove sono annoverate le voci di spese) e da una rappresentazione dello stato patrimoniale (ove sono riportate le entrate, le uscite e le passività), oltre al prospetto di riparto tra i condòmini; pertanto, il Tribunale di Napoli Nord non ha ravvisato alcun motivo di annullabilità.
Per quanto riguarda le inesattezze e le imprecisioni lamentate dall'attore, queste ultime non hanno inficiato la bontà del rendiconto, trattandosi di meri "errori scusabili" che non hanno inciso in modo pregiudizievole sulla correttezza dello strumento economico-finanziario; pertanto, esse non sono tali da inficiare l'intellegibilità e la veridicità del ridetto consuntivo, potendo essere corrette e chiarite con appropriata deliberazione condominiale.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Napoli Nord si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità.
Secondo la Suprema Corte (Cass., 18 gennaio 2023, n. 1370), «A norma dell'art. 1130-bis c.c., il rendiconto condominiale deve contenere "le voci di entrata e di uscita", e quindi gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, nonché "ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio", con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione "anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti", avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale.
Per la validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale, occorre comunque che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione».
La medesima giurisprudenza nomofilattica ha chiarito che «non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore, in quanto la documentazione allegata deve dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito; che, in definitiva, affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, cod. civile, occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130 - bis cod. civile discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio e i risultati di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione» (Cass., 9 ottobre 2023, 28257).
Favorevole al criterio misto cassa-competenza è anche la più recente giurisprudenza di legittimità (Cass., 16 settembre 2025, n. 25446): per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, essendo sufficiente che il documento contabile redatto dall'amministratore sia sufficientemente chiaro per i condòmini e che siano comprensibili le voci di entrata e di spesa.
