Le spese per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione adottata all'unanimità.
Quando le parti comuni servono solo una parte dell'edificio o sono destinate a un gruppo ristretto di condomini, la ripartizione può avvenire tra i soli interessati ai sensi dell'art. 1123, commi 2 e 3, c.c.; per i lastrici solari di proprietà esclusiva trova applicazione l'art. 1126 c.c. Il provvedimento chiarisce i limiti di derogabilità dei criteri legali tramite delibera assembleare e le condizioni per l'applicazione della disciplina sul condominio parziale.
La vicenda
L'attore, proprietario di una bottega posta al piano terra, aveva impugnato una deliberazione assembleare del condominio che disponeva la ripartizione delle spese per lavori di manutenzione su una porzione della copertura dello stabile (costituita in parte da tetto e in parte da lastrico solare). L'assemblea aveva deliberato che:
- i costi di manutenzione del tetto fossero suddivisi in egual misura solo tra le proprietà direttamente sottostanti;
- i costi relativi al rifacimento del lastrico solare (di proprietà esclusiva di un solo condomino) venissero ripartiti in egual misura tra le proprietà sottostanti relativamente ai due terzi del costo complessivo.
L'attore deduceva la violazione dei criteri legali dettati dagli artt. 1123 e 1126 c.c., chiedendo l'annullamento della deliberazione adottata a maggioranza.
La decisione
In via preliminare, il Tribunale ha respinto l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c., richiamando i principi affermati dalle Sezioni Unite (Cass. s.u. n. 27199/2017) sulla sufficienza, a pena di inammissibilità, di una chiara individuazione delle questioni e delle relative doglianze.
Nel merito, il Tribunale ha accolto l'appello, dichiarando la nullità della deliberazione limitatamente al punto n. 3 dell'ordine del giorno, rubricato "definizione del criterio di ripartizione della spesa su lavori di manutenzione della copertura situata al 4° piano e del lastrico solare". In particolare, il giudice ha affermato che:
"Il metodo di ripartizione ordinario delle spese, secondo il dettato normativo, è quello proporzionale, potendosi tuttavia derogare negozialmente a tale assetto o con apposita previsione inserita nel regolamento condominiale ovvero con delibera adottata all'unanimità dai condomini."
La deliberazione impugnata era stata adottata a maggioranza, con un astenuto ed un assente, senza quindi il consenso unanime richiesto per derogare ai criteri legali.
"Ove manchi una diversa convenzione adottata all'unanimità... la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123, primo comma, c.c., non essendo consentito all'assemblea, mediante deliberazione a maggioranza, di suddividere con criterio 'capitario' gli oneri necessari..." (Cass. civ. n. 27233/2013).
Sotto il profilo tecnico-funzionale, il Tribunale ha escluso l'applicabilità della disciplina sul condominio parziale (art. 1123 commi 2 e 3 c.c.), rilevando che:
"Seppure l'edificio sia sormontato da tre diverse falde e da un lastrico solare apparentemente separati, tuttavia il sistema di deflusso delle acque si riconduce a pluviali serventi una o più falde, determinando tra le porzioni una connessione funzionale di sistema; in altre parole, non si reputa possibile una netta distinzione per singolo bene dell'utilità che possa trarne in diversa misura l'uno o l'altro condomino."
Poiché i lavori oggetto della delibera non riguardavano esclusivamente il lastrico solare ma anche altre porzioni del tetto comune, non era applicabile l'art. 1126 c.c., riservato ai casi in cui il lastrico sia di proprietà esclusiva e le opere riguardino solo tale porzione.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., Sez. II, n. 27233/2013: "Ove manchi una diversa convenzione adottata all'unanimità... la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123..."
- Cass. civ., Sez. II, n. 24927/2019: "In tema di conservazione del tetto... le relative spese vanno ripartite... tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive..."
- Cass., Sez. II, n. 3803/1999: se i diversi tetti sono funzionalmente collegati per assicurare lo scolo delle acque meteoriche, la norma sul condominio parziale non si applica.
- Cass. civ., Sez. Un., n. 27199/2017: sui requisiti dell'atto d'appello ex art. 342 c.p.c. e sulla specificità dei motivi.
Considerazioni conclusive
L'assemblea condominiale non può derogare ai criteri legali previsti dagli artt. 1123 e 1126 c.c., se non con il consenso unanime dei condomini (ovvero con apposita previsione nel regolamento condominiale).
La semplice maggioranza non è sufficiente per introdurre modalità alternative come la ripartizione "capitaria" o per gruppi ristretti quando manca una reale autonomia funzionale tra le parti dell'edificio.
L'applicazione della disciplina sul condominio parziale richiede che vi sia una netta distinzione strutturale e funzionale tra le diverse porzioni dell'edificio; laddove invece sussista un collegamento funzionale (ad esempio nel sistema di deflusso delle acque), tutti i condomini devono partecipare alle spese secondo i millesimi.
L'orientamento espresso dal Tribunale è conforme alla giurisprudenza prevalente della Corte di Cassazione; eventuali prassi difformi possono essere considerate nulle se adottate senza unanimità o senza reale autonomia funzionale delle parti interessate.
I principi affermati trovano applicazione salvo diversa convenzione approvata all'unanimità; resta salva la possibilità che specifiche situazioni strutturali o regolamentari possano giustificare eccezioni nei soli limiti previsti dalla legge e dalla giurisprudenza consolidata.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
