Per stabilire se le riparazioni straordinarie richiedano la maggioranza qualificata non basta guardare all'importo complessivo dei lavori. La valutazione passa anche dal rapporto tra costo dell'intervento, valore dell'edificio e incidenza economica dell'esborso sui condomini.
Con sentenza n. 7559 del 13 maggio 2026, il Tribunale di Roma ha rigettato l'impugnazione proposta contro la delibera che aveva costituito un fondo lavori straordinario destinato al rifacimento del tetto e delle grondaie e alla rimozione di materiali in eternit. Chi impugna una delibera per mancato raggiungimento del quorum previsto per le riparazioni straordinarie di notevole entità deve fornire elementi idonei a dimostrare tale qualificazione, senza limitarsi al solo importo globale della spesa o alla quota gravante sul singolo partecipante.
La vicenda
Una società condomina impugnava la deliberazione assembleare del 6 novembre 2023, limitatamente al punto con cui era stato costituito, ai sensi dell'art. 1135 c.c., un fondo lavori straordinario di euro 200.000,00, da ripartire in base alla tabella di proprietà e da rateizzare in 22 rate mensili.
Il fondo era destinato ai lavori di rifacimento del tetto e delle grondaie, nonché alla rimozione di materiali in eternit. Secondo la condomina, la delibera era invalida perché approvata senza la maggioranza richiesta dall'art. 1136, quarto comma, c.c. per le riparazioni straordinarie di notevole entità, ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, secondo il rinvio alla maggioranza stabilita dal secondo comma della medesima disposizione.
L'impugnante fondava la propria censura su due dati: l'ammontare complessivo dei lavori, pari a euro 200.000,00, e la quota posta a suo carico, pari a euro 10.422,00. Il condominio contestava la fondatezza della domanda, chiedendone il rigetto.
La causa veniva trattenuta in decisione senza svolgimento di attività istruttoria. In via preliminare il Tribunale revocava la dichiarazione di contumacia del condominio; nel merito, respingeva l'impugnazione.
La decisione
Il Tribunale muove dalla disciplina dei quorum assembleari. L'art. 1136, quarto comma, c.c. stabilisce che le deliberazioni concernenti, tra l'altro, la ricostruzione dell'edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre approvate con la maggioranza prevista dal secondo comma: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio. Quando, invece, si tratta di deliberazione adottata in seconda convocazione e non ricorrono i presupposti della "notevole entità", trova applicazione la regola del terzo comma, che richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Nel ricostruire il criterio di valutazione, il giudice sottolinea che la legge non prevede alcuna soglia monetaria fissa oltre la quale una spesa debba automaticamente qualificarsi come di notevole entità. Il parametro non è aritmetico, ma comparativo. La Cassazione ha più volte chiarito che la valutazione spetta al giudice di merito, il quale può tenere conto del rapporto tra il costo dell'intervento, il valore complessivo dell'edificio e l'incidenza della spesa sui condomini.
Da ciò deriva che chi impugna la delibera deve fornire elementi concreti per dimostrare la notevole entità dei lavori: non basta indicare l'importo complessivo né la quota individuale gravante sul singolo partecipante.
Applicando questi criteri al caso concreto, il Tribunale spiega che non basta indicare la spesa complessiva di 200.000 euro per sostenere che i lavori siano di "notevole entità". In mancanza di una soglia legale, quel numero ha valore solo se messo in rapporto con il valore dell'edificio e con il peso economico medio che ricade sui condomini.
Allo stesso modo, la quota individuale di 10.422 euro non può essere usata come unico parametro. La valutazione non può dipendere dalla posizione del singolo condomino o dai suoi millesimi, perché ciò porterebbe a considerare gli stessi lavori "di notevole entità" per alcuni e non per altri.
Il giudice valorizza poi ulteriori elementi concreti: la spesa era stata rateizzata in 22 mensilità; era possibile beneficiare delle detrazioni fiscali previste dalla legge, con riduzione dell'aggravio finale; l'edificio risultava composto da 37 unità immobiliari e, per dimensioni e collocazione urbana, era ragionevole stimarne un valore complessivo elevato. Il condominio aveva indicato in comparsa conclusionale un valore superiore a euro 5.000.000,00, senza produrre un riscontro specifico; tuttavia, l'attrice, pur avendone l'onere, non aveva offerto elementi contrari idonei a sostenere un diverso giudizio comparativo.
La motivazione richiama anche la natura di società di capitali della condomina impugnante e la sua presumibile capacità patrimoniale. Tale passaggio resta legato alla valutazione concreta compiuta nel giudizio e non trasforma la condizione economica del singolo partecipante in un criterio generale di qualificazione della notevole entità. La ratio del rigetto resta ancorata soprattutto alla carenza di allegazioni utili, al rapporto tra costo e valore dell'edificio, all'incidenza media della spesa e alle modalità di pagamento.
In mancanza di ulteriori censure, la delibera è stata ritenuta validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, terzo comma, c.c., trattandosi di assemblea in seconda convocazione.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810 - La notevole entità delle riparazioni straordinarie può essere desunta anche dall'ammontare oggettivo della spesa, quando esso presenti, nel caso concreto, un rilievo immediato ed esaustivo ai fini dell'indagine.
- Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2008, n. 26733 - L'individuazione della notevole entità è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice di merito; nei casi dubbi rilevano il costo dell'opera, il valore dell'edificio e l'entità della spesa gravante sui condomini.
- Cass. civ., sez. II, 26 novembre 2014, n. 25145 - Chi deduce l'illegittimità della deliberazione per mancato rispetto del quorum previsto per le riparazioni straordinarie di notevole entità deve fornire tutti gli elementi utili a sostenere tale assunto; il giudice può considerare, senza esserne vincolato, il rapporto tra spesa, valore dell'edificio e incidenza sui singoli condomini.
- Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2017, n. 1653 - Quando interventi straordinari di notevole entità sono deliberati attraverso più riunioni, i quorum richiesti devono essere rispettati per ogni delibera che contenga effettive decisioni di spesa e non si limiti a dare attuazione a determinazioni già validamente assunte.
- Cass. civ., 3 marzo 2026, n. 4828 - Richiamata dal Tribunale di Roma, ribadisce la necessità di una valutazione concreta della notevole entità, fondata anche sul rapporto tra costo dell'intervento, valore dell'edificio ed entità delle spese ricadenti sui condomini.
- Trib. Roma, 1 febbraio 2022, n. 1573 - Ha ritenuto applicabile la maggioranza qualificata in presenza di opere straordinarie risultanti dal capitolato e di importo complessivo superiore a euro 500.000,00, valorizzando la consistenza concreta dell'intervento e il relativo impatto economico.
- Trib. Piacenza, 4 maggio 2021, n. 224 - Ha escluso la notevole entità per un intervento di costo modesto, tenendo conto della limitata ricaduta economica sui condomini e delle dimensioni del condominio.
Considerazioni conclusive
Nel diritto condominiale manca una vera e propria classificazione delle spese relative alle parti comuni. Le norme utilizzano espressioni diverse e non sempre coerenti: l'articolo 1123 c.c. distingue tra spese per conservazione, godimento, servizi comuni e innovazioni, mentre altre disposizioni parlano di manutenzione, riparazioni o ricostruzioni senza offrire un quadro unitario.
L'articolo 1136 c.c., comma 4, introduce una categoria particolare di interventi, quella delle riparazioni straordinarie di "notevole entità", per le quali il legislatore richiede una maggioranza più elevata rispetto alle decisioni ordinarie (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
È proprio su questo punto che nasce la principale difficoltà applicativa: capire quando un intervento straordinario possa essere effettivamente considerato di notevole entità e, quindi, soggetto al quorum rafforzato.
La legge non fornisce alcun parametro numerico, né indica una soglia economica oltre la quale la spesa debba automaticamente considerarsi particolarmente rilevante. Di conseguenza, quando la delibera viene contestata, l'unico riferimento possibile è la valutazione del giudice, che deve ricostruire il significato della norma attraverso i criteri elaborati dalla giurisprudenza.
Secondo l'orientamento consolidato, la verifica non è mai puramente aritmetica. Il giudice deve considerare l'importo complessivo dei lavori, ma questo dato, da solo, non è sufficiente. Occorre valutare il rapporto tra il costo dell'intervento e il valore dell'edificio, nonché l'incidenza economica della spesa sui condomini. Si tratta di un giudizio comparativo, che tiene conto del contesto concreto e dell'impatto dell'opera sull'intera collettività condominiale.
Ciò che non è ammissibile è una decisione priva di spiegazioni: il giudice non può limitarsi a negare la notevole entità senza confrontarsi con l'importo dei lavori, con il valore del fabbricato e con la ricaduta economica sui partecipanti.
In definitiva, la nozione di "notevole entità" non è un dato fisso, ma il risultato di una valutazione complessiva che tiene insieme costo dell'opera, valore dell'edificio e peso economico per i condomini. Solo attraverso questo esame articolato è possibile stabilire se la delibera richieda la maggioranza qualificata prevista dall'articolo 1136 del codice civile.
La giurisprudenza più recente della Cassazione (in particolare Cass. 4828/2026 e Cass. 25145/2014) conferma che la "notevole entità" non può essere affermata sulla base del solo importo dei lavori, ma richiede una valutazione comparativa. Chi contesta il quorum rafforzato deve quindi fornire elementi concreti che consentano di misurare il peso effettivo dell'intervento per il condominio nel suo complesso: il valore dell'edificio, il numero delle unità immobiliari, l'incidenza media della spesa, la tipologia dei lavori e il loro impatto economico reale.
Resta invece estraneo a questa valutazione il profilo della situazione economica del singolo condomino, che non rappresenta un parametro autonomo per qualificare la spesa come "di notevole entità".
La casistica di merito conferma il carattere elastico della nozione. Trib. Roma n. 1573/2022 ha valorizzato un capitolato di lavori superiore a euro 500.000,00 per ritenere necessario il quorum qualificato; per un approfondimento, v. spese di notevole entità e criteri di valutazione. Trib. Piacenza n. 224/2021, invece, ha escluso la notevole entità in presenza di un intervento dal costo contenuto e di modesta incidenza sui partecipanti, sul punto v. anche delibera di spesa per intervento straordinario.
Una pronuncia meno recente ha riconosciuto però che il giudice, pur potendo valutare diversi parametri, può anche ritenere sufficiente il solo importo dei lavori quando questo risulti talmente elevato da rendere superflua ogni ulteriore comparazione. È quanto affermato da Cass. 810/1999, che ammette la possibilità che la cifra, per la sua eccezionale rilevanza, assuma nel caso concreto un valore decisivo ai fini della qualificazione della spesa come "di notevole entità".
In ogni caso è stato chiarito che quando l'approvazione dei lavori straordinari di notevole entità si articola in più riunioni, la maggioranza qualificata deve assistere ogni delibera che contenga una decisione effettiva di spesa, mentre non è richiesta per atti meramente esecutivi di determinazioni già validamente assunte (Cass. n. 1653/2017); sul rapporto tra più deliberazioni e quorum assembleari, può vedersi lavori straordinari approvati con più delibere.
Nel caso deciso, la combinazione tra importo complessivo, numero delle unità immobiliari, presumibile valore dell'edificio, rateizzazione e detrazioni fiscali ha condotto a escludere la necessità del quorum rafforzato. La delibera di costituzione del fondo lavori è stata quindi ritenuta validamente approvata secondo la maggioranza prevista per l'assemblea in seconda convocazione.
