Quando si acquista un appartamento che fa parte di un condominio il timore è quello di trovarsi onerati del pagamento delle spese condominiali che il vecchio proprietario abbia eventualmente lasciato in arretrato.
A tale proposito si ricorda che secondo l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente (il subentro va correlato all'atto di compravendita).
Purtroppo non è raro che la collettività condominiale addebiti a nuovi acquirenti di unità immobiliari oneri non dovuti relativi ad annualità precedenti alle ultime due. A tale riguarda si è recentemente pronunciato il Tribunale di Padova (sentenza n. 602/2024).
Acquirente di appartamento, spese straordinarie ed irrilevanza della delibera che ha approvato la transazione del saldo del pagamento dei lavori. Fatto e decisione
La vicenda prendeva l'avvio quando l'acquirente (con decreto di trasferimento di data 7.5.2019) di un appartamento facente parte di un caseggiato impugnava alcune delibere che aveva posto a suo carico spese relative ad annualità precedenti l'acquisto dell'appartamento.
Per comprendere le ragioni dell'attore è necessario precisare che il condominio con delibera del 28 novembre 2016 aveva incaricato un'impresa dell'esecuzione dei lavori (contratto di appalto del 2.11.2016 per un corrispettivo di € 66.140,66); tuttavia, a fronte di tutti i lavori di ristrutturazione eseguiti dall'impresa negli anni 2016 e 2017 ed ultimati in data 19.12.2017, il condominio aveva versato alla stessa, negli anni 2016/2017, l'importo di 159.500,00.
La ditta però pretendeva una somma maggiore e, conseguentemente, prima instaurava un procedimento per accertamento tecnico preventivo (in cui venivano accertati lavori pari a 233.728,79) e poi una causa civile per ottenere dal condominio il pagamento del saldo delle opere eseguite, come accertate e quantificate in sede di ATP. Nell'ambito del suddetto procedimento civile interveniva tra il condominio e la ditta una transazione per il pagamento del saldo dei lavori per l'importo di € 190.000,00, accordo che veniva approvato con delibera condominiale di data 28.4.2021 qui impugnata. La mediazione aveva avuto oggetto il saldo di lavori straordinari di ristrutturazione funzionali e conseguenziali a quelli di cui al contratto di appalto concluso nell'anno 2016, lavori eseguiti negli esercizi 2016/2017 e 2017/2018 che il condominio aveva deliberato, autorizzato e/o comunque la cui realizzazione era anteriore all'inizio del biennio di solidarietà compreso tra il 1.2.2018 e il 31.1.2020.
Tuttavia una delibera del 28.4.2021 poneva anche a carico del condomino attore spese relative ad opere deliberate ed ultimate prima dell'inizio del biennio di solidarietà previsto dalla suddetta norma, essendo egli responsabile, in solido con il precedente proprietario, in via esclusiva delle spese deliberate nell'esercizio in corso alla data del trasferimento e in quello precedente, quindi nell'arco temporale compreso tra il 1.2.2018 e il 3.1.2020, con esclusione di ogni spesa sorta e deliberata prima del 1.2.2018.
La delibera del 28 aprile 2021 aveva ripartito, su base millesimale, spese relative anche a lavori eseguiti su parti private di tutte le unità condominiali tranne quella dell'attore.
Quest'ultimo contestava anche precedente delibera del 14 aprile 2021 che aveva posto a suo carico spese per opere in altre parti esclusive e il saldo di compensi di professionisti per prestazioni conseguenti ai lavori straordinari di ristrutturazione del fabbricato deliberati dal condominio nell'anno 2016, in epoca quindi anteriore al biennio di responsabilità solidale previsto dalla legge. Il Tribunale ha dato ragione all'attore.
È nulla, per violazione dell'art. 63 dip. att. c.c., quarto comma, la delibera e il relativo stato di riparto che ponga a carico del condomino subentrato spese relative ad annualità precedenti alle ultime due. Del resto - come ha evidenziato il giudicante - i lavori avevano riguardato anche le proprietà esclusive di quasi tutti i condomini, tranne quella dell'attore.
Di conseguenza anche tali decisioni erano nulle, considerato che la delibera assembleare non può avere ad oggetto la decisione di commissionare lavori su proprietà esclusiva.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento aderisce al consolidato indirizzo giurisprudenziale di legittimità e di merito, secondo cui il momento che discrimina se le spese straordinarie spettino al venditore o all'acquirente è la data di deliberazione da parte dell'assemblea delle spese straordinarie, ossia la data della delibera di autorizzazione dell'assemblea assunta con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 4, avendo essa valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. civ., sez. VI, 10/09/2020, n. 18793).
Si deve tenere conto che, per essere titolo costitutivo dell'obbligazione in capo al venditore o all'acquirente, la delibera condominiale di spese straordinarie deve contenere l'autorizzazione ovvero l'approvazione a concludere un appalto per riparazioni straordinarie del condominio e l'individuazione dell'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa (Cass. civ., sez. II, 21/02/2017, n. 4430).
Ne consegue che in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, l'obbligo del pagamento dei lavori di manutenzione straordinaria incombe sull'acquirente se, prima della stipula, sia stata adottata soltanto una delibera assembleare programmatica, che abbia approvato i preventivi senza però indicare l'appaltatore, né il costo dell'intervento.
