L'installazione del sistema di automazione di un cancello condominiale non è una riparazione straordinaria di notevole entità, con la conseguenza che la delibera è validamente assunta con la maggioranza ordinaria di cui all'art. 1136 c.c., comma 3. È quanto ha affermato la Cassazione nella sentenza n. 4828 del 3 marzo 2026.
La vicenda
La vicenda trae origine dall'impugnazione, da parte di un condomino, di una delibera assembleare con cui il condominio aveva approvato, con maggioranza semplice, l'automazione del cancello carraio. L'attore, proprietario di un'unità al piano terra, sosteneva che l'intervento costituiva un'innovazione destinata a servire solo alcuni condomini, tra cui la sua stessa unità, i proprietari dei box sovrastanti e i negozi, e che pertanto la delibera avrebbe dovuto essere adottata dall'assemblea ristretta dei soli interessati e con le maggioranze qualificate previste per le riparazioni di notevole entità dall'art. 1136 c.c., comma 4. Lo stesso condomino chiedeva di dichiarare la nullità o, quantomeno, l'annullabilità della decisione.
Il Tribunale di Milano dava torto all'attore, ritenendo che il cancello fosse parte comune e che l'intervento non integrasse un'opera straordinaria di notevole entità tale da richiedere quorum rafforzati. Dopo la morte dell'attore, le eredi proponevano appello, insistendo sulla necessità di coinvolgere i condomini interessati e ribadendo la natura innovativa dell'opera. Anche la Corte d'appello però confermava la decisione di primo grado.
Le eredi proponevano ricorso per cassazione articolando tre motivi. Con il primo lamentavano che la Corte d'appello aveva erroneamente escluso la straordinarietà dell'intervento basandosi solo sulla sua prevedibilità, senza considerare gli altri requisiti che caratterizzano la manutenzione straordinaria. Il secondo e il terzo motivo riguardavano invece la presunta omessa pronuncia della Corte d'appello sulla contestazione del criterio di ripartizione delle spese. Le ricorrenti sostenevano che il giudice di secondo grado non avesse esaminato la domanda relativa alla nullità della delibera nella parte in cui, a maggioranza semplice, aveva modificato una tantum i criteri legali di riparto.
La decisione della Cassazione
La Cassazione ha dato torto alle ricorrenti, eredi dell'originario attore. In particolare i giudici supremi hanno chiarito che il punto decisivo non era stabilire se l'opera fosse straordinaria, ma verificare se avesse una "notevole entità", requisito indispensabile per applicare il quorum rafforzato previsto dall'art. 1136 c.c., comma 4. Poiché la spesa deliberata ammontava a 3.300 euro oltre IVA, la Cassazione ha ritenuto corretta la valutazione del giudice d'appello. La Suprema Corte ha inoltre ricordato che la nozione di "notevole entità" è rimessa alla discrezionalità del giudice di merito, che la valuta caso per caso. La Cassazione ha spiegato che la Corte d'appello aveva correttamente rilevato come l'attore, nel giudizio di primo grado, non avesse mai formulato una vera e propria domanda diretta a censurare il criterio di ripartizione adottato dall'assemblea. Il riferimento al riparto, infatti, era stato utilizzato solo come argomento per sostenere la tesi della nullità o dell'annullabilità della delibera, ma non come un autonomo vizio da sottoporre al giudice. La Cassazione ha rilevato che i brani del ricorso introduttivo citati dalle ricorrenti non dimostravano affatto una contestazione del criterio di riparto: il primo era solo la trascrizione della delibera impugnata, il secondo criticava unicamente il preventivo scelto e non il riparto delle spese. Anche il riferimento a presunte "successive memorie" è stato giudicato troppo generico. Poiché in primo grado non era stata proposta alcuna domanda autonoma sul criterio di ripartizione, la Corte d'appello non aveva alcun obbligo di pronunciarsi sul punto.
Considerazioni conclusive
La distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (Cass. civ., Sez. II, 23/10/1999, n. 11936). Tenendo conto di questa importante distinzione, si è affermato che l'applicazione del cancello condominiale di un sistema di apertura automatizzato non costituisce innovazione ma semplice modificazione della cosa comune in quanto risponde allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, di un più comodo godimento di esso e di una maggior sicurezza del condominio (Trib. Brescia 7 settembre 1991. Più recentemente si è ribadito che l'installazione di un elettrocomando al cancello carraio di accesso all'area condominiale non necessità di quorum particolari in quanto l'automazione non incide sul godimento del bene comune in violazione del disposto di cui all'art. 1120, comma 2 c.c., e per la sua approvazione opera la regola generale di cui all'art. 1136, comma 3 c.c. (Trib. Trani 3 febbraio 2007).
In ogni caso l'intervento di automazione del cancello non raggiunge la soglia della "notevole entità" richiesta dall'art. 1136, comma 4, c.c., trattandosi di una spesa contenuta e di un'opera che non incide in modo significativo sulla consistenza del bene comune.
La spesa deve essere ripartita tra tutti condomini secondo i rispettivi millesimi, se il cancello consente l'accesso ad un cortile fruibile da tutta la collettività condominiale. Altrimenti è legittima la delibera assembleare con cui vengono ripartite le spese di manutenzione di un cancello, tra i soli condomini comproprietari dell'area a cui il cancello medesimo dà accesso.
