Stabilire se un intervento sulle parti comuni sia una semplice manutenzione oppure un'innovazione non è sempre un esercizio immediato.
La distinzione, però, è decisiva: da essa dipende il quorum necessario per approvare la delibera e, di conseguenza, la sua validità. In molti casi, opere che sembrano ordinarie modifiche si rivelano interventi innovativi che richiedono maggioranze più elevate, mentre altre attività, pur apparendo rilevanti, rientrano nella manutenzione e possono essere deliberate con quorum più contenuti.
Una recente sentenza del Tribunale di Prato (sentenza n. 681 del 17 dicembre 2025) offre un esempio concreto di quanto sia sottile - e spesso controverso - il confine tra manutenzione e innovazione.
La vicenda
Un condominio approvava un progetto di riqualificazione, comprendente la realizzazione di un nuovo acquedotto da pozzo, l'interramento delle linee di illuminazione con predisposizione fibra ottica e l'asfaltatura completa delle strade condominiali.
Un condomino impugnava la delibera assembleare sostenendo che fosse viziata sotto diversi profili. In particolare l'attore sosteneva che i lavori approvati avessero natura innovativa ai sensi dell'art. 1120 c.c., e che quindi richiedessero una maggioranza qualificata molto più elevata di quella effettivamente raggiunta. In assemblea, infatti, i voti favorevoli rappresentavano poco più di 516 millesimi, ben lontani dai due terzi necessari per approvare interventi di tale portata. In ogni caso l'attore riteneva che le opere approvate non fossero necessarie.
Sul punto è stata disposta una CTU tecnica, all'esito della quale l'ausiliario, con specifico riferimento al carattere innovativo delle opere approvate (impianto idrico condominiale ed elettrico e di telecomunicazioni), in un primo momento riconduceva le citate opere ad interventi di manutenzione generale, riservando il carattere innovativo unicamente all'installazione dei 4 idranti (con riferimento all'impianto idrico) e della fibra ottica (con riferimento all'impianto elettrico e di telecomunicazione).
Il giudice istruttore, accortosi che il CTU nella prima relazione non aveva risposto in modo diretto alla domanda decisiva (cioè se le opere deliberate fossero o meno innovazioni) ha disposto un'integrazione della consulenza, chiedendo una valutazione specifica su questo punto.
Nella relazione integrativa, il CTU ha chiarito che gli interventi programmati sugli impianti idrici, elettrici e di telecomunicazioni devono essere considerati a tutti gli effetti innovazioni, poiché si tratta di opere progettate per migliorare la sicurezza e l'efficienza degli impianti, andando quindi oltre la semplice manutenzione.
La decisione
Il Tribunale ha confermato che le opere oggetto di delibera, non possono essere considerate, come invece sostenuto dal condominio, mere manutenzioni straordinarie, bensì consistono in vere e proprie innovazioni. Il Tribunale ha rilevato che la realizzazione di un nuovo acquedotto per l'acqua di pozzo, dotato di allacciamento di emergenza, insieme alla trasformazione dell'impianto di illuminazione pubblica da aereo a interrato con predisposizione dei cavidotti per la fibra ottica, costituisce un insieme di interventi qualificabili come vere e proprie innovazioni.
Si tratta infatti di opere finalizzate a incrementare la sicurezza e l'efficienza delle infrastrutture comuni, e pertanto soggette alla maggioranza prevista dall'art. 1120 c.c., secondo comma, ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Di conseguenza, il giudice toscano ha rilevato che la delibera impugnata, essendo stata approvata con il voto favorevole di 516,64 millesimi, risulta adottata nel pieno rispetto della maggioranza richiesta dalla legge per questo tipo di interventi.
In ogni caso il Tribunale ha notato che l'attore si è limitato a contestare genericamente la "non necessità" dei lavori, senza portare alcuna prova contraria e senza dimostrare che gli impianti non richiedessero continui interventi manutentivi già costosi in passato.
Considerazioni conclusive
La giurisprudenza, con indirizzo ormai costante, ha definito il concetto di innovazione ed ha fornito i criteri per distinguere tale figura rispetto alle semplici modificazioni apportate dal singolo o dai singoli condomini per il miglior godimento delle parti comuni: costituisce innovazione ex art. 1120 cc., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere (Trib. Venezia 31 gennaio 2024, n. 297). È innovazione la creazione di un nuovo manufatto (modificazione materiale) o la trasformazione del giardino comune, realizzata mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione, in funzione della nuova destinazione dell'area a parcheggio (nuova destinazione del bene comune).
L'articolo 1120 c.c., prevede, al primo comma, che 'tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni' possano essere assunte, dai condomini, con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell'articolo 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 del valore dell'edificio). Nel caso esaminato però gli interventi previsti sia sull'impianto idrico che su quello elettrico e di telecomunicazioni sono risultati volti a migliorare la sicurezza degli impianti.
Tali innovazioni di "interesse sociale" che hanno ad oggetto "opere ed interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti" si approvano con ridotta maggioranza di cui all'art. 1136 comma 2 (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio).
