Spese per i giardini privati a carico di tutti i condomini se incidono sul decoro dell'edificio

La ripartizione delle spese per la manutenzione dei giardini privati rappresenta un tema di frequente discussione all'interno degli edifici in condominio. Il punto centrale esaminato riguarda la legittimità della delibera assembleare che pone a carico di tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà, le spese relative anche agli interventi eseguiti su aree di proprietà esclusiva, qualora tali interventi siano ritenuti funzionali al decoro architettonico dell'intero fabbricato.

Il Tribunale di Castrovillari, con sentenza n. 1994 del 5 dicembre 2025, ha affrontato in modo puntuale questa problematica, soffermandosi sia sui presupposti di validità delle deliberazioni assembleari, sia sui criteri di ripartizione delle spese condominiali in relazione alla funzione svolta dalle parti oggetto di intervento.

La vicenda

L'attrice, proprietaria dal 28 novembre 2019 di un'unità immobiliare sita in un complesso condominiale, ha impugnato la delibera assembleare adottata il 4 agosto 2019, deducendone l'illegittimità. Secondo la prospettazione attorea, l'assemblea aveva deliberato lavori di giardinaggio anche nelle parti private e aveva stabilito di ripartire la spesa complessiva in base ai millesimi di proprietà, includendo gli interventi effettuati sulle proprietà esclusive. È stata inoltre lamentata una sproporzione tra le spese destinate alla manutenzione dei giardini privati e quelle riservate alla cura del verde condominiale.

Il condominio si è costituito chiedendo il rigetto integrale della domanda. Il giudizio è stato istruito sulla base della documentazione prodotta dalle parti.

La decisione

La domanda proposta dalla proprietaria è stata integralmente rigettata.

In via preliminare, il giudice ha riconosciuto la legittimazione della condomina ad impugnare la delibera pur avendo acquistato l'unità immobiliare in un momento successivo alla data della deliberazione, richiamando l'indirizzo secondo cui "a fini della legittimazione ad impugnare deve tenersi conto della situazione esistente al momento della proposizione della domanda" (Cass. civ., Sez. II, n. 2362/2007).

Quanto al profilo dell'invalidità delle deliberazioni, il Tribunale ha ricordato che:

"In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità… le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali… o che hanno un contenuto illecito… Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 cod. civ."

Il giudice ha quindi inquadrato il tema del riparto delle spese su beni non necessariamente comuni, richiamando il principio secondo cui:

"Il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali… non è infatti necessariamente correlato alla contitolarità della res, spesso piuttosto derivando dalla utilitas che essa arreca alle singole unità immobiliari… Le piante di alto fusto possono formare oggetto, ad un tempo, di proprietà esclusiva e di comunione… in quanto componenti essenziali del decoro architettonico del fabbricato; ciò giustifica l'obbligo di contribuzione dei partecipanti al condominio alle spese di potatura".

Richiamando i documenti prodotti (in particolare i documenti n. 2, 3 e 4 del fascicolo di parte attrice), il Tribunale ha ritenuto che i giardini privati oggetto di intervento svolgessero una funzione rilevante ai fini del decoro architettonico dell'intero fabbricato. Ne ha tratto la conclusione che:

"l'assemblea condominiale, nel ripartire le spese relative alla manutenzione dei giardini privati tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali… non abbia violato norme imperative o travalicato le sue specifiche attribuzioni… né tantomeno modificato i criteri legali di ripartizione o violato il regolamento condominiale, essendo la cura dei giardini privati funzionale al decoro architettonico dell'intero fabbricato".

Con riguardo alla doglianza relativa alla sproporzione tra le spese destinate ai giardini privati e quelle per il verde comune, il giudice ha dato atto che nessuna prova era stata fornita dall'attrice circa una effettiva sproporzione dei costi. In motivazione si legge che, "non essendo emersi altri motivi di nullità e non avendo parte attrice allegato e provato circostanze idonee a dimostrare la sproporzione tra le spese per la manutenzione dei giardini privati rispetto a quelle per la cura del verde condominiale", la domanda doveva essere rigettata, restando assorbito lo scrutinio di ogni altro profilo dedotto.

Le spese di lite sono state poste a carico della parte soccombente, con liquidazione secondo i parametri minimi del D.M. 55/2014, in ragione del valore della causa e della modestia delle questioni trattate.

I riferimenti giurisprudenziali

Nel motivare la decisione, il Tribunale ha richiamato in modo espresso i seguenti precedenti, che hanno affermato la possibilità di porre a carico di tutti i condomini le spese di potatura di alberi siti su suolo di proprietà esclusiva, quando tali essenze concorrono al decoro dell'edificio:

"le piante di alto fusto possono formare oggetto… di proprietà esclusiva e comunione… in quanto componenti essenziali del decoro architettonico del fabbricato; ciò giustifica l'obbligo di contribuzione dei partecipanti al condominio alle spese di potatura".

Si tratta, in particolare, di:

Cassazione civile, sez. II, 16 ottobre 2020, n. 22573; Cassazione civile, sez. II, 18 aprile 1994, n. 3666; Tribunale di Roma, sez. I, 20 settembre 2018, n. 30798.

Tali decisioni confermano un indirizzo ormai consolidato in giurisprudenza di legittimità e di merito, fondato sul criterio dell'utilitas comune più che sulla contitolarità del bene, come evidenziato anche nei contributi di commento alla pronuncia della Cassazione n. 22573/2020.

Considerazioni Conclusive

L'esito del giudizio si fonda su due presupposti distinti ma complementari. Da un lato, viene riaffermata la tradizionale distinzione tra nullità e annullabilità delle deliberazioni assembleari: solo le delibere prive degli elementi essenziali, aventi oggetto impossibile o contenuto illecito (contrario a norme imperative, ordine pubblico o buon costume) sono radicalmente nulle; le violazioni di norme di legge o di regolamento condominiale danno, invece, luogo ad annullabilità, da far valere con l'azione ex art. 1137 c.c. entro i termini previsti.

Dall'altro lato, è ribadito che il criterio di riparto delle spese non dipende necessariamente dalla contitolarità del bene, ma può essere ancorato all'utilitas che esso arreca alle singole unità immobiliari, ai sensi degli artt. 1123 c.c. ss.

Nello specifico, i giardini privati sono stati considerati "componenti essenziali del decoro architettonico del fabbricato", con la conseguenza che la relativa manutenzione è stata ritenuta funzionale ad un interesse comune. In presenza di tale nesso funzionale, il Tribunale ha giudicato legittima la scelta assembleare di porre le spese a carico di tutti i condomini secondo le tabelle millesimali, senza che ciò comportasse una modifica dei criteri legali di riparto o una violazione del regolamento.

Il principio applicato presenta portata generale all'interno della disciplina condominiale, ma richiede un rigoroso accertamento in fatto: occorre verificare se il bene di proprietà esclusiva, per effetto di un vincolo di destinazione o della sua particolare funzione ornamentale, concorra effettivamente al decoro architettonico o comunque procuri un'utilità apprezzabile all'intero edificio.

La giurisprudenza ha valorizzato questa impostazione non solo con riguardo ai giardini privati, ma anche rispetto agli alberi ad alto fusto e ad altri beni che, pur insistendo su suolo esclusivo, contribuiscono oggettivamente al decoro del caseggiato, giustificando l'obbligo di contribuzione di tutti i condomini alle spese di potatura, abbattimento o reimpianto.

Al tempo stesso, non può trascurarsi il limite rappresentato dal divieto per l'assemblea di incidere arbitrariamente su beni esclusivi in assenza di un interesse comune effettivo. In altre pronunce, ad esempio in tema di contatori idrici individuali e sigilli antifrode, è stato affermato che il condominio non può imporre interventi sui beni di singola proprietà se non ricorre una concreta esigenza di tutela del bene comune o del decoro dell'edificio.

Ciò conferma che la ripartizione generalizzata delle spese su aree private è ammissibile solo quando sia dimostrata una reale utilitas per l'intera collettività condominiale, mentre resta precluso un utilizzo estensivo del potere assembleare volto a disciplinare la sfera esclusiva senza un adeguato fondamento.

Nel caso deciso dal Tribunale di Castrovillari, la combinazione tra funzione decorativa dei giardini privati e mancanza di prova sulla lamentata sproporzione delle spese ha condotto a ritenere pienamente valida ed efficace la delibera, con conseguente rigetto dell'impugnazione e condanna della proprietaria alle spese di lite. Resta ferma, in via generale, la possibilità per il singolo condomino, nei casi futuri, di contestare sia l'effettiva incidenza sul decoro architettonico, sia eventuali squilibri nella quantificazione delle somme poste a carico delle singole unità rispetto al beneficio tratto dall'intero edificio, purché tali doglianze siano adeguatamente allegate e provate.