Infiltrazioni: risarcibile il danno da ridotta godibilità dell'immobile, ma non le spese per lavori mai eseguiti

Il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 3034 del 7 luglio 2025, si è pronunciato sui presupposti per la condanna del condominio al risarcimento dei danni subiti dai proprietari di un appartamento a causa di infiltrazioni provenienti dalle parti comuni, distinguendo tra il diritto al ristoro per la ridotta godibilità dell'immobile e la richiesta di rimborso delle somme necessarie per l'esecuzione dei lavori di ripristino non ancora effettuati.

La vicenda

I proprietari di un appartamento al piano rialzato avevano riscontrato diffusi fenomeni di efflorescenza e degrado su gran parte della muratura perimetrale e su alcuni muri divisori interni. A seguito di accertamento tecnico preventivo (ATP), il consulente tecnico d'ufficio aveva individuato le opere necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni e quantificato i relativi costi in € 16.500,43 oltre IVA. Il condominio si era rifiutato di eseguire tali opere; pertanto, i condomini avevano adito il Tribunale chiedendo la condanna del condominio al pagamento delle somme necessarie per l'esecuzione dei lavori indicati dal CTU, nonché al risarcimento del danno da ridotta godibilità dell'immobile, quantificato in € 150 mensili sulla base della relazione tecnica.

La decisione

Domanda di rimborso delle spese per lavori non eseguiti
Il Tribunale ha rigettato la domanda relativa al rimborso delle somme necessarie per l'esecuzione dei lavori, rilevando che:

"Parte ricorrente non ha nemmeno allegato di aver effettuato i lavori indicati dal CTU né tantomeno dimostrato di aver corrisposto le somme ivi indicate. Non vi è, dunque, nessun decremento del patrimonio dei ricorrenti che debba essere risarcito e la relativa domanda va disattesa."

Il danno risarcibile ai sensi dell'art. 1223 c.c. richiede la prova di una perdita patrimoniale effettivamente subita: in assenza di anticipazione delle spese o esecuzione dei lavori, nessun rimborso può essere riconosciuto.

Domanda di risarcimento per ridotta godibilità dell'immobile
Diversamente, il Tribunale ha accolto (seppure parzialmente) la domanda volta ad ottenere il risarcimento del danno da ridotta godibilità. Il CTU aveva stimato una perdita locativa pari al 30% del valore locatizio mensile (€ 500), ossia € 150/mese. Tuttavia, il Tribunale ha precisato che:

• "Non è contestato che i ricorrenti hanno continuato ad abitare l'immobile, dunque il danno consisteva nella sola ridotta godibilità.
• La ridotta godibilità può essere quantificata in € 150 mensili a far data dal deposito della CTU in seno al procedimento di ATP (20.02.2023) fino alla data di deposito del ricorso (19.12.2023)."

Ne deriva che è stato riconosciuto un importo complessivo di € 1.650,00 (€ 150 x 11 mesi), oltre interessi.

Sono state respinte le ulteriori domande relative alla rivalutazione monetaria (per mancanza di allegazione/prova di un maggior danno da svalutazione) e al rimborso delle spese dell'ATP e delle spese legali, poiché la parte attrice non aveva fornito prova dell'effettivo pagamento: la sola produzione delle fatture non è sufficiente.

Riferimenti giurisprudenziali

• Cass. Civ., n. 18187/2021, secondo cui "Il condomino che subisce nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni assume la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, ma senza essere esonerato dall'obbligo di contribuire a sua volta, pro quota, alle spese necessarie per la riparazione e alla rifusione dei danni."
  Ne consegue che anche i condomini danneggiati partecipano pro quota alla ripartizione della spesa risarcitoria secondo i millesimi, compresa la somma liquidata in loro favore.
• Cass. n. 9735/2020 (sez. VI-2) sul tema delle spese dell'ATP "ante causam": esse devono essere anticipate dalla parte richiedente e poi regolate nel merito secondo gli ordinari criteri ex artt. 91-92 c.p.c.; il rimborso presuppone la prova dell'avvenuto pagamento.

In conclusione:

Il condominio è tenuto a risarcire ai condomini danneggiati il pregiudizio patrimoniale effettivamente subito (come nel caso della ridotta godibilità), ma non può essere condannato a rimborsare somme mai anticipate o lavori mai eseguiti; inoltre, la somma liquidata deve essere ripartita anche in capo agli stessi condomini danneggiati secondo i millesimi.