Infiltrazioni: forte vento e copertura degradata non interrompono il nesso causale

Il condominio, quale custode del tetto comune, risponde dei danni da infiltrazioni subiti dalla proprietà esclusiva quando il danneggiato provi il nesso causale tra la copertura e il pregiudizio; il forte vento non integra caso fortuito se l'evento si innesta su una situazione preesistente di degrado e omessa manutenzione. In questi termini si colloca il Tribunale ordinario di Avellino, Prima Sezione civile, sentenza del 14 aprile 2026, resa nella causa n. 4908/2019 R.G., che riconosce sia il danno patrimoniale accertato in CTU sia il danno non patrimoniale per la protratta compromissione della salubrità dell'abitazione.

La pronuncia è interessante anche per un ulteriore profilo: nei confronti del condomino danneggiato il condominio risponde per l'intero come soggetto unitario custode delle parti comuni, ferma la successiva ripartizione interna della spesa secondo i criteri propri del rapporto condominiale.

La vicenda

I proprietari di un appartamento posto all'ultimo piano dell'edificio lamentavano gravi infiltrazioni d'acqua, insorte all'inizio del 2019, provenienti dalla copertura condominiale, priva di un'adeguata impermeabilizzazione. Il 23 febbraio 2019, a seguito di forti intemperie, la guaina esistente veniva divelta, con intervento dei Vigili del Fuoco per la messa in sicurezza.

Nonostante i solleciti e le delibere assembleari, il condominio non eseguiva i necessari lavori di ripristino. I proprietari ricorrevano quindi al rimedio d'urgenza ex art. 700 c.p.c., ottenendo un'ordinanza del 18 settembre 2019 che imponeva l'esecuzione dei lavori sul tetto entro il 15 ottobre 2019. L'inerzia proseguiva anche dopo il provvedimento cautelare, con aggravamento dei danni e compromissione della salubrità dell'immobile, tanto da costringere gli attori a soggiornare altrove.

Con l'atto introduttivo del giudizio di merito venivano chiesti il risarcimento del danno patrimoniale, necessario al ripristino dell'unità immobiliare, e del danno non patrimoniale, in ragione della lesione del diritto al normale godimento di un'abitazione salubre. Il condominio eccepiva in via preliminare l'improcedibilità per omesso esperimento della negoziazione assistita; nel merito negava la responsabilità ex art. 2051 c.c., imputando l'evento a condizioni meteorologiche eccezionali e contestando nesso causale e quantum.

La decisione

L'eccezione preliminare è stata superata dopo l'esito negativo della negoziazione assistita. Nel merito, il Tribunale ha ricondotto la fattispecie alla responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c., osservando che il tetto di copertura rientra tra le parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. e che, quindi, il condominio ne è custode.

L'accertamento tecnico e le deposizioni testimoniali hanno fornito un quadro univoco. La motivazione valorizza in modo espresso la CTU, secondo cui "le cause delle infiltrazioni sono da ricercare nella copertura condominiale che non era più in grado di garantire un'adeguata tenuta alle acque meteoriche, in quanto lo strato bituminoso si presentava distaccato/traumatizzato in più punti e privo di guaina". Le dichiarazioni dei tecnici di parte hanno confermato tale conclusione.

Da qui il passaggio centrale della decisione: una volta provato il nesso eziologico tra cosa in custodia e danno, gravava sul condominio la prova del caso fortuito. Prova che il Tribunale ha ritenuto non raggiunta, poiché il forte vento, pur intenso, non è stato considerato un fattore esterno imprevedibile e inevitabile, idoneo a interrompere il nesso causale, in presenza di una pregressa situazione di incuria e omessa manutenzione. La sentenza sottolinea inoltre che il condominio non ha dimostrato che l'evento si fosse verificato prima che fosse ragionevolmente esigibile un intervento riparatore; al contrario, l'inerzia è proseguita anche dopo l'intervento dei Vigili del Fuoco e dopo l'ordinanza cautelare.

Accertata la responsabilità, il Tribunale ha liquidato il danno patrimoniale in euro 3.026,37, sulla base delle risultanze della CTU. Il consulente ha ritenuto congrue solo le lavorazioni effettivamente necessarie, escludendo interventi più invasivi - come la spicconatura dell'intonaco e il trattamento delle armature - perché non sorretti da evidenze oggettive di degrado strutturale. Su tale importo sono stati riconosciuti rivalutazione monetaria e interessi legali dalla notifica dell'atto di citazione al saldo.

È stata accolta anche la domanda di danno non patrimoniale. La decisione richiama il principio secondo cui questo pregiudizio è risarcibile quando la lesione incide su diritti della persona costituzionalmente garantiti e supera la soglia minima di tollerabilità. Nel caso concreto la CTU ha accertato che le infiltrazioni avevano compromesso la salubrità dell'ambiente; la documentazione fotografica ha dato conto della prolungata presenza di umidità e muffe; gli stessi attori hanno precisato che i lavori interni di ripristino si erano completati solo entro l'inizio di febbraio 2021. Per circa due anni, dunque, il godimento dell'abitazione è risultato gravemente compresso.

La motivazione è netta anche su questo punto, là dove evidenzia che "la condotta del convenuto connotata da una persistente inerzia anche di fronte a un'ordinanza giudiziale, ha certamente aggravato e protratto nel tempo tale pregiudizio". In considerazione della durata del danno e della compromissione della salubrità dell'immobile, il danno non patrimoniale è stato liquidato equitativamente in euro 3.000,00, somma già attualizzata, con interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo.

Merita rilievo, infine, il rigetto della richiesta del condominio di ripartire il risarcimento tra tutti i partecipanti, inclusi gli stessi danneggiati. Il Tribunale ha chiarito che, verso il condomino che agisce per i danni subiti dalla propria unità immobiliare, il condominio risponde per l'intero quale custode delle parti comuni; solo nei rapporti interni la spesa resta assoggettata ai criteri di riparto condominiale.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. III, 8 giugno 2023, n. 16225: la responsabilità ex art. 2051 c.c. si fonda sul nesso causale tra cosa in custodia e danno; incombe sul custode la prova del caso fortuito.
• Cass. civ., sez. VI, 6 luglio 2021, n. 19128: il condominio, quale custode delle parti comuni, deve adottare le misure necessarie per evitare pregiudizi alle proprietà esclusive e ai terzi.
• Cass. civ., sez. III, 22 gennaio 2024, n. 2203: il danno non patrimoniale è risarcibile quando incide su diritti della persona costituzionalmente garantiti e superi la soglia minima di tollerabilità.
• Cass. civ., sez. II, 17 dicembre 2019, n. 33439: il diritto a godere di un'abitazione salubre rientra nell'area di tutela rilevante ai fini del danno non patrimoniale.
• Cass. civ., sez. III, 5 maggio 2020, n. 8466: le precipitazioni o gli eventi atmosferici anche intensi non integrano caso fortuito quando il danno trovi origine nell'insufficienza delle misure manutentive adottate; il richiamo è coerente con la soluzione qui accolta sul rapporto tra vento forte e copertura degradata.
• Cass. civ., sez. VI-2, 24 giugno 2021, n. 18187: il condomino danneggiato da una parte comune è terzo rispetto al condominio custode sul piano risarcitorio, ma resta tenuto a contribuire pro quota nei rapporti interni; è il precedente che meglio delimita il passaggio finale della motivazione sulla responsabilità del condominio verso il singolo danneggiato.
• Trib. Roma, 23 settembre 2025, n. 12981: in materia di infiltrazioni il danno non patrimoniale non deriva automaticamente dalla temporanea inutilizzabilità di un locale, ma richiede la prova di un pregiudizio serio e apprezzabile; si tratta di un utile limite applicativo rispetto ai casi, come quello deciso ad Avellino, in cui la salubrità dell'abitazione risulti concretamente compromessa per un lungo periodo.

Considerazioni conclusive

La decisione conferma che, quando le infiltrazioni provengono dal tetto comune, il condominio risponde ex art. 2051 c.c. una volta provato il nesso causale, e non può invocare il maltempo come fattore liberatorio se la copertura presenta già condizioni di degrado o difetti manutentivi. In questa prospettiva la pronuncia si colloca in linea con l'orientamento che esclude il caso fortuito in presenza di eventi atmosferici non davvero eccentrici rispetto al rischio governabile dal custode; sul punto v. anche mancata manutenzione del tetto e responsabilità del condominio.

La liquidazione del danno non patrimoniale si inserisce nel solco dei precedenti che ammettono tutela quando l'infiltrazione non si traduca in un mero disagio, ma in una seria compromissione del diritto a vivere in un ambiente salubre, documentata e protratta nel tempo. Più rigorose restano quelle decisioni che negano il ristoro in presenza di disagi temporanei o insufficientemente provati, come il richiamo al precedente romano consente di evidenziare.

Resta altrettanto corretta la precisazione finale sul piano soggettivo dell'obbligazione risarcitoria: verso il condomino danneggiato il condominio risponde per l'intero come ente di gestione e custode delle parti comuni, mentre la partecipazione pro quota del medesimo danneggiato rileva solo nei rapporti interni di riparto; può vedersi anche condomino danneggiato e riparto pro quota. Nel caso deciso, la combinazione tra CTU, prova testimoniale e persistente inerzia successiva anche all'ordinanza cautelare ha reso particolarmente lineare l'affermazione della responsabilità del condominio e la duplice liquidazione del danno, patrimoniale e non patrimoniale.