Copertura degradata, facciata pericolante e rischio per i passanti impongono il ripristino immediato dell'edificio a spese di tutti i condomini

L'art. 700 c.p.c. consente, al ricorrere dei presupposti cautelari, di ottenere un provvedimento d'urgenza idoneo a imporre l'esecuzione di opere indifferibili sulle parti comuni quando il loro degrado determini un pregiudizio imminente e non adeguatamente ristorabile ex post, come nel caso di infiltrazioni persistenti e di condizioni di pericolo per l'incolumità pubblica.

Nel contesto condominiale, ferma la competenza dell'assemblea sulle opere di manutenzione straordinaria (artt. 1135-1136 c.c.), il richiamo dell'art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione (artt. 1100 ss. c.c.) consente di inquadrare, in via sistematica, l'intervento giudiziale quando risulti impossibile attendere i tempi ordinari di deliberazione ed esecuzione senza esporre persone o beni a un grave pregiudizio.

Con ordinanza del 2 dicembre 2025 (R.G. n. 1213/2025), il Tribunale di Sassari ha accolto un ricorso ex art. 700 c.p.c. proposto dai proprietari di un appartamento interessato da copiose infiltrazioni provenienti dalla copertura e dalla facciata condominiali, ordinando che a cura e spese di tutti i condomini, per le rispettive quote di pertinenza, siano eseguite le opere necessarie a ripristinare sia le parti comuni (in particolare facciate e copertura) sia l'unità immobiliare danneggiata, secondo le indicazioni della CTU e del computo metrico allegato.

La vicenda

I proprietari di un appartamento posto al terzo piano di uno stabile condominiale hanno agito ex art. 700 c.p.c., deducendo infiltrazioni d'acqua provenienti dalla copertura comune e da lesioni della facciata, riconducibili al cattivo stato manutentivo dell'edificio. È stato altresì rappresentato che il decadimento delle strutture esterne aveva causato il distacco di intonaci e calcinacci sulla pubblica via, con intervento dei vigili del fuoco per la temporanea messa in sicurezza della facciata e del cornicione.

In seguito, alcuni partecipanti avevano incaricato un'impresa per interventi di messa in sicurezza, risultati tuttavia non risolutivi; i solleciti per un ripristino efficace non avevano condotto all'adozione tempestiva delle misure necessarie.

Costituendosi in giudizio, alcuni convenuti hanno contestato la ricorrenza dei presupposti dell'urgenza e hanno addebitato ai proprietari istanti un contributo all'aggravamento del degrado, deducendo il protratto diniego di accesso al tetto tramite un vano nella loro esclusiva disponibilità, con conseguente ostacolo alle verifiche tecniche e agli interventi.

L'istruttoria si è svolta mediante acquisizione documentale e consulenza tecnica d'ufficio.

La decisione

Sulla base degli accertamenti del CTU — che ha riscontrato un quadro di diffuso degrado riconducibile alla reiterata assenza di adeguata manutenzione ordinaria e straordinaria — il Tribunale ha ritenuto ampiamente provata la fondatezza della domanda:

"L'ausiliario ha, infatti, descritto le condizioni in cui versa l'immobile e individuato l'origine dei diffusi fenomeni di distacco degli intonaci dalle superfici esterne e del deterioramento della copertura dell'edificio nella reiterata assenza di adeguata manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato."

È stato quindi disposto che, a cura e spese di tutti i condomini e per le rispettive quote di pertinenza, siano eseguite le opere indicate in CTU e nel computo metrico allegato, necessarie a eliminare le criticità e a ripristinare sia le parti comuni (facciate e copertura) sia l'appartamento danneggiato:

"Gli estesi danni e lo stato di diffuso degrado dovranno, dunque, essere riparati a cura e spese di tutti i condomini, che dovranno eseguire le opere necessarie ad eliminare le criticità riscontrate e a garantire il risanamento, la messa in sicurezza e il recupero del decoro abitativo del fabbricato…"

Quanto ai presupposti dell'art. 700 c.p.c., il giudice ha ravvisato:

(i) il fumus boni iuris, correlato all'esigenza di conservazione e ripristino di beni comuni fonte del pregiudizio; e

(ii) il periculum in mora, individuato sia nel pericolo per la salubrità dell'abitazione (infiltrazioni persistenti con umidità e muffe, incidente sulla salute degli occupanti), sia nel concreto rischio per la pubblica incolumità, in ragione della possibilità di ulteriori distacchi di materiali verso l'area aperta al passaggio:

"…ricorrendo… un pregiudizio interessante la salute dei suoi occupanti, come tale ben difficilmente ristorabile in termini meramente monetari… sia dell'attuale situazione di avanzato degrado conservativo del fabbricato, che configura un concreto rischio per la pubblica incolumità…"

In tema di spese, l'ordinanza pone a carico dei condomini rimasti contumaci la rifusione delle spese processuali (liquidate in complessivi euro 3.200, oltre accessori di legge) e dei compensi del CTU, escludendo invece l'addebito nei confronti dei convenuti costituiti, valorizzando — secondo la motivazione — l'assenza di prova di specifici solleciti rivolti a questi ultimi e il loro atteggiamento processuale non oppositivo rispetto agli accertamenti tecnici.

I riferimenti giurisprudenziali (in termini generali)

La soluzione adottata è in linea con l'uso del rimedio ex art. 700 c.p.c. per imporre interventi indifferibili quando le infiltrazioni da parti comuni rendano l'alloggio insalubre e/o sussista un rischio attuale di aggravamento del danno. In questa direzione, si segnalano:

Orientamenti conformi: provvedimenti che hanno accolto la tutela d'urgenza per infiltrazioni provenienti da lastrico/facciate con incidenza sulla salubrità dell'abitazione, ordinando l'esecuzione immediata delle opere necessarie (ad es. Trib. Salerno, R.G. n. 3980/2024, ord. 15 luglio 2025) Infiltrazioni da lastrico solare e facciata: il condominio deve intervenire per ripristinare la salubrità dell'abitazione .

Orientamenti più restrittivi: la tutela d'urgenza può essere negata quando il periculum non risulti attuale (ad es. inerzia prolungata senza fatti sopravvenuti idonei a rendere imminente il pregiudizio), con rigetto del ricorso (v. Trib. Gorizia, ord. 3 marzo 2025) Infiltrazioni: il condomino non sempre può ottenere la tutela d'urgenza per il ripristino del tetto .

Limiti di impiego del rimedio: è stata esclusa l'ammissibilità del ricorso ex art. 700 c.p.c. per impugnare una delibera assembleare, in presenza del rimedio tipico di cui all'art. 1137 c.c. (Trib. Bologna, ord. 27 giugno 2025) Non si può impugnare una delibera con ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. .

Considerazioni Conclusive

Il provvedimento valorizza un dato pratico centrale: quando le opere necessarie sulle parti comuni sono indifferibili e l'attesa di una definizione ordinaria espone a un danno non adeguatamente ristorabile (salute/insalubrità dell'abitazione) o a un rischio per terzi (distacchi sulla pubblica via), l'art. 700 c.p.c. consente di ottenere un ordine giudiziale di esecuzione delle opere, ancorato alle risultanze tecniche e modulato sulle indicazioni della CTU e del computo metrico.

Al contempo, l'ordinanza non legittima alcuna "sostituzione ordinaria" del giudice all'assemblea: l'intervento è espressamente ricondotto alla sussistenza dei rigorosi presupposti cautelari. In mancanza di tali condizioni, restano fermi i canali tipici (delibera assembleare; eventuali azioni ordinarie) e, sul piano processuale, la residualità del rimedio d'urgenza rispetto a tutele specifiche previste dall'ordinamento.

In concreto, l'ordine riguarda non solo il ripristino delle parti comuni (facciata e copertura), ma anche quello dell'unità immobiliare danneggiata, poiché i danni riscontrati sono stati ricondotti a cause provenienti dalle strutture condominiali: profilo che, nella prassi, rende decisiva la tempestiva raccolta di evidenze (diffide, documentazione fotografica, eventuale CT di parte, istanze assembleari) e, soprattutto, l'accertamento tecnico, per circoscrivere con precisione cause, opere necessarie e urgenza attuale, evitando che contestazioni serie e non superabili in sede sommaria precludano la misura.