Il Tribunale di Bologna, con la sentenza n. 1955 del 23 luglio 2025, ha affrontato il tema della responsabilità dell'amministratore per l'omesso rinnovo del certificato di prevenzione incendi (CPI), chiarendo che la mera omissione non comporta automaticamente un obbligo risarcitorio a favore del condominio.
Ai fini dell'accoglimento della domanda risarcitoria, è necessario che sia fornita la prova di un danno patrimoniale immediatamente e direttamente riconducibile all'inadempimento dell'amministratore, secondo quanto previsto dall'art. 1223 c.c.
La vicenda
Il condominio, in qualità di attore, aveva convenuto in giudizio gli eredi dell'ex amministratore deceduto, deducendo l'inadempimento contrattuale di quest'ultimo per:
- omesso rinnovo del certificato di prevenzione incendi relativo alle autorimesse;
- mancata consegna al nuovo amministratore del registro dei controlli periodici antincendio;
- omessa comunicazione ai condomini circa l'omesso rinnovo.
A causa di tali omissioni, il condominio aveva sostenuto spese per l'adeguamento dei luoghi alle prescrizioni antincendio vigenti nel 2020/2021 e per incaricare un tecnico alla presentazione della S.C.I.A. ai sensi dell'art. 4 D.P.R. n. 151/2011 e D.M. 07/08/2012.
I convenuti avevano contestato ogni addebito e chiamato in causa la compagnia assicuratrice per eventuale manleva, mentre la compagnia aveva eccepito l'inoperatività della polizza.
La decisione
Dopo aver istruito la causa tramite prove testimoniali e consulenza tecnica d'ufficio (CTU), il Tribunale ha rigettato la domanda attorea, ritenendo insussistente un danno risarcibile causalmente collegato all'inadempimento lamentato. Il giudice ha sottolineato che:
«L'art. 1223 c.c., infatti, esige per il risarcimento da inadempimento dell'obbligazione un rapporto causale immediato e diretto fra inadempimento e danno», aggiungendo che tale rapporto deve essere valutato secondo il principio di regolarità causale.
Dagli atti processuali è emerso che i lavori eseguiti dal condominio erano comunque necessari per adeguare i luoghi alle prescrizioni imposte dalla normativa vigente in materia antincendio, indipendentemente dall'omesso rinnovo del CPI da parte dell'ex amministratore:
«Non è possibile quindi affermare, come fa l'attore, che i lavori di adeguamento dei luoghi siano dovuti esclusivamente al mancato ottenimento del rinnovo del certificato di prevenzione incendi, in quanto trattasi di lavori legati alla necessità di adeguare i luoghi alle vigenti prescrizioni in materia antincendio.»
Anche la CTU ha confermato che le spese sostenute dal condominio non erano direttamente imputabili all'omesso rinnovo del CPI:
«Tutti i costi sostenuti dal Condominio […] non appaiono direttamente imputabili al mancato rinnovo del CPI al 2006».
L'unico profilo di negligenza riconosciuto all'ex amministratore - la mancata consegna del registro dei controlli periodici antincendio - non era idoneo a fondare una responsabilità risarcitoria, poiché mancava comunque il nesso causale tra tale omissione e le spese sostenute dal condominio.
I riferimenti giurisprudenziali
Il Tribunale richiama i principi consolidati dalla giurisprudenza sulla responsabilità contrattuale (Cass., SS.UU., n. 13533/2001) circa l'onere probatorio:
- «Grava sul creditore l'onere di fornire la prova del fatto costitutivo del proprio diritto nonché della sussistenza del nesso eziologico fra l'inadempimento dedotto ed il pregiudizio subito, mentre sul debitore incombe l'onere di provare l'avvenuto adempimento o l'impossibilità dello stesso per causa a sé non imputabile.»
Considerazioni conclusive
L'orientamento espresso dalla pronuncia si inserisce nel solco della giurisprudenza maggioritaria secondo cui la responsabilità dell'amministratore verso il condominio presuppone sempre la prova rigorosa sia dell'inadempimento sia della derivazione immediata e diretta del danno lamentato da tale comportamento omissivo.
Nella fattispecie concreta, «anche qualora il sig. [ex amministratore] avesse chiesto il rinnovo del certificato di prevenzione incendi, sarebbe sempre rimasta la necessità per il Condominio di adeguare lo stato dei luoghi alle prescrizioni imposte dalla normativa antincendio».
Pertanto, le opere eseguite dal condominio rappresentavano oneri dovuti all'evoluzione normativa e allo stato dei luoghi preesistente, più che conseguenze immediate e dirette della negligenza professionale ascritta all'ex amministratore.
L'orientamento non appare controverso nella giurisprudenza recente: solo ove sia dimostrabile che le spese sostenute costituiscano una conseguenza diretta ed esclusiva dell'omissione dell'amministratore può configurarsi una sua responsabilità risarcitoria (artt. 1218-1223 c.c.). In caso contrario - come qui accertato - nessun ristoro può essere riconosciuto al condominio.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
