Il condominio non risarcisce i danni da neve se non è provato il nesso causale

La responsabilità del condominio per i danni provocati dall'accumulo di neve sul tetto è tema ricorrente nelle aree soggette a forti precipitazioni nevose. La questione della sussistenza dell'obbligo risarcitorio in capo al condominio, in particolare quando si lamentano danni agli impianti privati dei singoli condomini, richiede un'attenta verifica del nesso causale tra la condotta omissiva imputata all'amministratore e il pregiudizio subito.

Il Tribunale di Belluno, con sentenza n.212 del 13 ottobre 2025, ha rigettato la domanda di risarcimento proposta dai proprietari di un appartamento all'ultimo piano, sottolineando l'assenza di prova circa il collegamento eziologico tra l'accumulo della neve sul tetto e il blocco della caldaia dell'unità immobiliare.

La vicenda

I proprietari di un appartamento sito all'ultimo piano di un edificio condominiale avevano convenuto in giudizio il condominio, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali asseritamente subiti a seguito dell'accumulo di neve sul tetto.

Secondo gli attori, tale accumulo avrebbe determinato l'occlusione del camino con conseguente blocco della caldaia, rottura della stessa, deformazione dei termosifoni per gelo e danneggiamento delle tubazioni interne ai muri, oltre a infiltrazioni verso l'unità sottostante; il danno economico richiesto ammontava a € 5.964,07.

I condomini lamentavano altresì la negligenza dell'amministratore che, a loro dire, non aveva provveduto tempestivamente alla rimozione della neve dal tetto né aveva effettuato accessi nell'appartamento per verificare lo stato delle tubazioni durante il periodo invernale, richiamando le restrizioni da COVID-19 che impedivano loro di recarsi personalmente presso l'immobile.

Gli attori riferivano di aver chiesto all'amministratore - anche tramite la moglie dello stesso - se fosse necessario intervenire o accedere all'appartamento per tutelarne l'integrità, invocando, tra l'altro, l'art. 1130, primo comma, n. 4, c.c.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato integralmente la domanda attorea, rilevando come difettasse la prova del nesso causale tra l'accumulo della neve sul tetto e il blocco della caldaia. In particolare, il giudice ha osservato che:

"non vi è in atti alcun documento dal quale risulti che la caldaia dell'appartamento degli attori sia andata in blocco a causa dell'eccesso di neve che ricopriva il tetto e quindi il loro camino (quale, ad esempio, una perizia di parte), né vengono articolati capitoli di prova che consentano di arrivare a tale conclusione (il cap. 13 consentirebbe solo di acquisire agli atti che la caldaia era andata in blocco), né è stato esperito un accertamento tecnico preventivo nell'immediatezza del fatto".

Né la relazione dei Vigili del Fuoco intervenuti sul posto né altra documentazione fornita dagli attori è risultata idonea a dimostrare che il malfunzionamento della caldaia fosse riconducibile causalmente all'omessa rimozione tempestiva della neve dal tetto condominiale, limitandosi tale relazione a documentare la rimozione della neve per potenziale pericolo sulla via pubblica e il controllo che i camini fossero liberi.

Il Tribunale ha inoltre escluso qualsiasi obbligo giuridico in capo all'amministratore circa la custodia o la vigilanza sulle unità immobiliari private dei singoli condomini:

"La custodia delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dei singoli condomini incombe su essi stessi, di talchè ogni richiesta formulata in tale senso dagli attori all'Amministratore o alla moglie dello stesso rientra nei rapporti di cortesia e/o di vicinato, inidonea tuttavia ad ingenerare in capo al medesimo un obbligo giuridico di custodia".

Alla luce delle risultanze istruttorie e documentali - tutte prive degli elementi necessari a fondare una responsabilità ex artt. 2043, 2051 e 2059 c.c. - la domanda è stata respinta, con condanna degli attori alla rifusione delle spese di lite in favore del condominio.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione si dà atto che sulla legittimazione passiva del condominio per fatti imputabili all'amministratore non esiste orientamento unanime: "pur nella consapevolezza che la giurisprudenza di legittimità non ha assunto un orientamento unitario, cfr. di recente Cass. n. 24058/2022".

Tuttavia, nel caso concreto tale questione è rimasta assorbita dalla mancanza del presupposto fondamentale rappresentato dalla prova del nesso causale.

Considerazioni conclusive

L'onere probatorio circa il nesso causale tra fatto imputabile al condominio (per il tramite dell'amministratore) e danno lamentato dal singolo condomino grava integralmente sull'attore.

In assenza sia di documentazione tecnica sia di capitoli istruttori idonei a dimostrare tale collegamento eziologico - come nel caso deciso dal Tribunale bellunese, in cui la causa è stata istruita solo documentalmente - non può essere riconosciuta alcuna responsabilità risarcitoria ex artt. 2043, 2051 e 2059 c.c.

L'obbligo dell'amministratore non si estende alla custodia o vigilanza delle unità immobiliari in proprietà esclusiva: come affermato dal giudice, la custodia delle unità esclusive incombe sui rispettivi proprietari e le richieste rivolte all'amministratore in tal senso rientrano nei rapporti di cortesia o vicinato, inidonei a generare obblighi giuridici specifici.

L'impostazione seguita è conforme ai principi secondo cui la responsabilità ex art. 2051 c.c. presuppone la dimostrazione del nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento dannoso (cfr., tra le altre, Cass., sez. III civ., n. 2486/2018; Cass., sez. III civ., n. 3074/2017).

In difetto di tale elemento costitutivo - e, nel caso di specie, in mancanza di accertamenti tecnici tempestivi o di prove specifiche - la domanda risarcitoria va rigettata, con le conseguenze in ordine alle spese, come statuito in dispositivo.