Se l'infiltrazione che ha danneggiato l'appartamento sottostante al lastrico solare deriva dai lavori di ristrutturazione commissionati dal condomino medesimo non vi è nesso causale tra detto danno e i beni comuni dei quali il condominio è custode, con conseguente mancanza di responsabilità in capo a quest'ultimo. Lo ha precisato il Tribunale di Nola con la recente sentenza n. 2468 dell'8 giugno 2026.
Fatto e decisione
Nella specie un condòmino aveva citato in giudizio il condominio deducendo di essere proprietaria degli appartamenti siti al terzo piano e del lastrico solare sovrastante ai medesimi. La stessa aveva dato incarico a un'impresa per l'esecuzione di lavori di ristrutturazione e di realizzazione di un vano sul predetto lastrico solare. Nel corso dei lavori detta impresa avrebbe quindi riscontrato la presenza di copiose infiltrazioni d'acqua all'interno degli appartamenti di proprietà del condòmino, tanto che si era reso necessario interromperne l'esecuzione. Secondo il condòmino il fenomeno infiltrativo era quindi imputabile al condominio, ai sensi degli artt. 2051 o 2043 c.c., derivando dallo scorretto smaltimento delle acque pluviali. Il condominio, costituitosi in giudizio, aveva contestato la domanda avversaria, evidenziando che, al contrario, le infiltrazioni lamentate derivavano proprio dall'esecuzione delle opere commissionate dall'attore. Nel corso del procedimento veniva licenziata CTU.
Il Tribunale, nel decidere la controversia, ha premesso che, in caso di responsabilità da cose in custodia, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde ex art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (cfr. Cassazione civile sez. II, 26/09/2022, n. 27989). Il custode è esposto a una responsabilità di tipo oggettivo, superabile solo mediante la prova del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode (cfr. Cassazione civile, sez. un., 30/06/2022, n. 20943). Pertanto, il danneggiato è tenuto a provare soltanto il danno e il nesso causale tra il medesimo e la cosa in custodia.
Nel caso di specie, secondo il Tribunale, non era però stata dimostrata la sussistenza del nesso causale tra i danni lamentati da parte attrice e i beni sottoposti alla custodia del condominio. Invero, la stessa consulenza tecnica di parte attrice evidenziava che i lavori eseguiti sul terrazzo, andando a cambiare l'andamento di distribuzione ed evacuazione delle acque meteoriche, avrebbero dovuto prevedere opere preliminari di adeguamento. Il CTP aveva quindi concluso rilevando una negligenza in fase di progettazione e esecuzione delle opere. Parte attrice aveva però sostenuto che le infiltrazioni erano presenti già prima dell'inizio dei lavori commissionati all'impresa. Detta circostanza era stata invero confermata da alcuni testi di parte attrice. Tuttavia anche il CTU aveva concluso che nell'immobile si erano riscontrate in più punti tracce di infiltrazione di acque meteoriche provenienti dal piano di copertura, evidenziando che dalle indagini peritali era emerso che i lavori eseguiti sul terrazzo avevano modificato l'originario deflusso delle acque meteoriche, senza provvedere a un corretto adeguamento delle pendenze a seguito del nuovo assetto distributivo, causa questa inevitabile di ristagni d'acqua e delle conseguenti infiltrazioni nel piano sottostante. Il CTU, quindi, aveva sostanzialmente confermato le conclusioni già rassegnate dal consulente tecnico di parte attrice, osservando che le infiltrazioni sussistenti all'interno degli appartamenti di proprietà attorea erano imputabili esclusivamente alle modifiche apportate sul lastrico solare, commissionate dalla stessa parte attrice.
Di conseguenza, secondo il Tribunale nella specie non sussisteva alcun nesso eziologico tra i danni lamentati e la manutenzione del lastrico solare precedente allo svolgimento dei lavori edili. Del resto, secondo il Giudice, anche a voler ammettere che alcune infiltrazioni sussistessero già prima dell'avvio dei lavori eseguiti dall'impresa, sarebbe stato inevitabile rilevare che, essendo stato mutato lo stato dei luoghi, non sarebbe stato più possibile stabilire le cause di tale fenomeno. Alla luce delle attuali condizioni del lastrico solare era quindi possibile affermare soltanto che le infiltrazioni lamentate erano dovute ai lavori commissionati da parte attrice, come osservato sia dal CTU che dal CTP di quest'ultima.
Considerazioni conclusive
Il fenomeno delle infiltrazioni di acqua piovana interessa purtroppo numerosi edifici e spesso comporta gravi danni per i proprietari delle unità immobiliari sottostanti. Quando le infiltrazioni originano da una cattiva manutenzione delle parti comuni (nesso causale), vi è sicuramente la responsabilità del condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, in quanto custode delle stesse (art. 2051 c.c.). Laddove, invece, il bene da cui promana il danno sia di proprietà esclusiva, a rispondere sarà soltanto il relativo proprietario. Tuttavia vi sono delle ipotesi nelle quali si ha un bene di proprietà esclusiva (o di uso esclusivo) che svolge tuttavia una funzione comune a tutte o a parte delle unità immobiliari comprese nel condominio. E' appunto il caso del lastrico solare e del terrazzo a livello, che può anche essere di proprietà o di uso esclusivo, ma svolge una indiscutibile ed essenziale funzione (comune) di copertura delle unità immobiliari sottostanti. In questi casi la giurisprudenza di legittimità ha ormai configurato la sussistenza di una responsabilità concorrente in capo tanto al proprietario o titolare del diritto di uso esclusivo del bene quanto al condominio, sempre nella sua qualità di custode del bene. Inoltre per i lastrici solari e i terrazzi a livello vige uno speciale criterio di riparto degli oneri di manutenzione (art. 1126 c.c.), che chiama a compartecipare alle spese tanto il proprietario/utilizzatore esclusivo del bene quanto gli altri condòmini che ne traggono comunque beneficio in termini di copertura delle proprie unità immobiliari.
Ed è proprio la funzione di copertura svolta dal terrazzo a livello che consente di qualificare come tale anche la superficie scoperta posta ai piani intermedi, anche se incassata nel corpo dell'edificio. Ove vi sia tale funzione di copertura dei piani sottostanti non siamo di fronte a un balcone, ma a un terrazzo a livello. Quindi anche in questo caso, purché vi sia ovviamente il necessario nesso causale, il condominio risponde dei danni unitamente al proprietario o titolare del diritto di uso esclusivo del bene e alle spese di manutenzione si applica il criterio di riparto di cui all'art. 1126 c.c. (in base al quale il proprietario o titolare del diritto di uso esclusivo sostiene un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi vengono suddivisi pro quota tra i proprietari delle unità immobiliari interamente o parzialmente coperte dal terrazzo a livello). Infatti, in base a un orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di un terrazzo a livello, per i danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o il terrazzo, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari. Quindi l'obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dal terrazzo a livello che non sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, è correlato all'accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell'intero edificio, o della parte di esso cui il bene serve, in quanto superficie terminale del fabbricato.
