L'assemblea che approva lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni ha l'obbligo di costituire contestualmente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, ai sensi dell'art. 1135 comma 1 n. 4 c.c.
La giurisprudenza si è interrogata sulla natura dell'invalidità che colpisce la delibera adottata in assenza di costituzione del fondo speciale. In particolare le più recenti pronunce della Cassazione hanno attribuito particolare rilevanza alla preventiva disponibilità delle somme necessarie all'esecuzione dell'opera.
In tale contesto, si inserisce la sentenza n. 317 del 19 maggio 2026 del Tribunale di Arezzo, chiamato a pronunciarsi sulla validità della deliberazione che aveva disposto la costituzione del fondo e autorizzato l'esecuzione dei lavori, nonostante l'amministratore avesse successivamente dato corso all'intervento prima che fossero integralmente accantonate le somme previste. Il giudice, nel ritenere valida la delibera, ha affrontato criticamente il recente orientamento della Corte di Cassazione in materia.
Fatto e decisione
Una condòmina impugnava due delibere assembleari aventi ad oggetto lavori straordinari per la sostituzione di impianti di acqua calda e la costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c.
L'attrice sosteneva che le delibere fossero nulle o annullabili perché l'amministratore aveva stipulato il contratto con l'impresa e fatto eseguire i lavori (parzialmente) senza aver prima accantonato l'intero fondo. Evidenziava che la nullità della prima delibera si riverberasse nella seconda delibera in cui era stato approvato il bilancio preventivo in cui la spesa straordinaria non poteva essere inserita.
Si costituiva in giudizio il Condominio il quale eccepiva preliminarmente la tardività dell'impugnazione e sosteneva che l'assemblea avesse regolarmente deliberato sia i lavori sia la costituzione del fondo speciale, prevedendo il pagamento delle quote in un'unica soluzione, l'apertura di un conto dedicato e l'incarico alla ditta e al tecnico. Evidenziava, altresì, il mancato pagamento da parte dell'attrice della sua quota di spese straordinarie e, pertanto, svolgeva domanda riconvenzionale.
Il Tribunale ha rigettato la domanda di nullità o annullamento delle delibere, ha ritenuto legittimo l'inserimento delle spese straordinarie nel bilancio nonché ha dismesso la domanda riconvenzionale della convenuta a fronte dell'intervenuto pagamento della quota a carico dell'attrice.
Considerazioni conclusive
L'art. 1135 comma 1 n. 4 c.c. impone all'assemblea condominiale, quando deliberi opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, di costituire contestualmente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. La disposizione, introdotta dalla legge di Riforma del Condominio, n. 220 del 2012 è finalizzata a garantire una maggiore tutela sia dell'appaltatore sia dei condòmini in regola con i pagamenti, assicurando la disponibilità delle risorse economiche necessarie per l'esecuzione dei lavori deliberati.
Tale obbligo ha dato origine, negli ultimi anni, ad un acceso dibattito giurisprudenziale culminato con l'ordinanza n. 9388/23 della Corte di Cassazione che ha attribuito alla mancata costituzione del fondo speciale, rilevanza a pena di nullità della delibera assembleare.
Il Tribunale aretino con la pronuncia in esame si è discostato da tale orientamento di legittimità interpretando la norma di cui all'art. 1135 comma 1 n. 4 c.c. in maniera meno rigida. Il Giudice ha, infatti, distinto tra la delibera che approva i lavori e dispone la costituzione del fondo speciale, dalla successiva attività esecutiva dell'amministratore affermando che se l'assemblea ha correttamente deliberato la costituzione del fondo, la decisione deve ritenersi valida; eventuali irregolarità nell'esecuzione del contratto, quali l'avvio del lavori prima dell'integrale accantonamento delle somme non incidono sulla validità della delibera, ma possono eventualmente determinare una responsabilità dell'amministratore ( peraltro nella specie insussistente in quanto l'amministratore aveva seguito le indicazioni dell'assemblea procedendo ad una esecuzione tempestiva dell'intervento).
Il Tribunale, pertanto, esclude che il mancato accantonamento dell'intero fondo possa automaticamente comportare l'invalidità della delibera soprattutto quando i lavori siano stati già eseguiti e pagati e non sussista più alcun rischio per i condòmini adempienti di dover rispondere nei confronti dell'appaltatore per eventuali morosità altrui.
In tal senso è il richiamo ad una parte della giurisprudenza secondo cui "Quando i lavori sono già stati eseguiti, approvati e integralmente pagati, non vi è più alcuna possibilità che i condomini in regola debbano rispondere nei confronti dell'appaltatore per eventuali morosità altrui. In mancanza di un pregiudizio concreto e attuale, viene meno l'interesse a far valere la nullità della delibera che non ha costituito il fondo speciale: la tutela offerta da tale fondo opera solo quando esiste un rischio effettivo che la norma intende prevenire. Se tale rischio non è più configurabile, la nullità non può essere dichiarata" (Tribunale di Roma, sentenza n. 1986 del 9 febbraio 2026; Tribunale di Venezia 7 aprile 2025, n. 1780).
Il Tribunale, dunque, nell'affermare la validità della delibera assembleare nel caso di specie, ha concluso con un'esposizione critica della posizione della Cassazione che riconduce la mancata effettiva costituzione del fondo speciale alla categoria della nullità della deliberazione assembleare.
Secondo il Tribunale, tale ricostruzione appare innanzitutto incoerente con i dettami della stessa Cassazione sulla distinzione tra delibere nulle ed annullabili. La giurisprudenza di legittimità, infatti, distingue nettamente la nullità dall'annullabilità riservando la prima ai casi più gravi, caratterizzati da un difetto ab origine degli elementi costitutivi essenziali, da un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico o da una radicale carenza di potere dell'assemblea.
La violazione dell'obbligo di costituire il fondo speciale riguarda, invece, un semplice modus operandi previsto dalla legge per l'esecuzione di una decisione assembleare con la conseguenza che non può assurgere a causa di nullità soprattutto se si considera che "risultano colpite dalla semplice annullabilità le delibere con maggioranze errate o addirittura anche quando l'assemblea modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato" (Cass. civ., S.U. n. 9839/2021).
La Cassazione giustifica la rigorosa disciplina del fondo speciale con l'esigenza di salvaguardare i condòmini adempienti dalle azioni del terzo. Tuttavia, tale finalità, secondo il Tribunale di Arezzo, rischia di non attuarsi sul piano pratico atteso che le somme confluite nel fondo speciale, che è senza vincolo di destinazione, possono essere comunque oggetto di azioni esecutive comportanti il depauperamento delle somme accantonate con la conseguenza che i condòmini adempienti sarebbero costretti a ripetuti versamenti.
Non solo, ma se si accogliesse la tesi secondo cui i lavori non possono iniziare prima dell'integrale versamento del fondo speciale, si finirebbe per bloccare qualsiasi intervento straordinario mettendo nel potere anche di un solo condòmino dissenziente o moroso il veto totale sulle deliberazioni assembleari approvate dalla maggioranza. Basterebbe, infatti, il mancato pagamento di una quota per impedire l'avvio di interventi anche urgenti o indispensabili, costringendo l'amministratore ad attendere i tempi delle procedure di recupero del credito.
L'esempio richiamato dal giudice è particolarmente efficace soprattutto in considerazione del fatto, come affermato in sentenza, che nel 90% dei condomini esiste almeno un condòmino moroso per impossibilità finanziarie personali, sicchè pretendere l'integrale accantonamento preventivo delle somme significherebbe, nella pratica, paralizzare gran parte degli interventi straordinari.
Ed ancora, osserva il giudice, con lavori quasi terminati l'eventuale riconoscimento della nullità della delibera andrebbe, a cascata, a rendere nullo il contratto e quindi comporterebbe la responsabilità diretta dell'amministratore compromettendo gravemente anche le ragioni del terzo esecutore.
In conclusione, secondo il Tribunale di Arezzo, la delibera che approva i lavori straordinari condominiali e dispone la costituzione del fondo speciale ex art. 1135 comma 1 n. 4 c.c. non è nulla per il solo fatto che l'amministratore abbia dato esecuzione ai lavori prima dell'integrale accantonamento delle somme necessarie. L'eventuale mancata completa provvista del fondo attiene alla fase esecutiva della deliberazione e può rilevare sul piano della responsabilità dell'amministratore, ma non incide sulla validità della delibera. Un'interpretazione che subordini l'avvio dei lavori al preventivo versamento integrale del fondo speciale rischia, infatti, di attribuire ai condòmini morosi un potere di veto sulle decisioni assembleari compromettendo la gestione condominiale.
