Non sussiste interesse ad impugnare la delibera per mancata costituzione del fondo speciale quando i lavori sono stati conclusi e pagati da anni. E questo il principio espresso dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 1986 del 9 febbraio 2026.
La vicenda
Una condomina impugnava una delibera (del 13 giugno 2018) sostenendo che, con tale decisione, l'assemblea aveva approvato l'esecuzione dei lavori di rifacimento della rete fognaria condominiale, poi svolti tra il 20 febbraio e il 14 giugno 2019 dalla ditta scelta, sotto la direzione del geometra incaricato.
Prima di arrivare a quella delibera, l'assemblea aveva già compiuto alcuni passaggi preparatori: con una riunione del 25 gennaio 2018 era stata affidata a una ditta specializzata una videoispezione delle tubazioni orizzontali dell'impianto fognario; successivamente, con delibera del 16 aprile 2018, era stato incaricato il detto geometra di predisporre un capitolato per i lavori di rifacimento dell'impianto.
La delibera del 13 giugno 2018 aveva poi approvato il capitolato redatto dal tecnico, confermato il suo incarico di direttore dei lavori e affidato alla ditta scelta l'appalto per il ripristino della rete fognaria.
Quanto ai motivi di impugnazione della delibera del 13 giugno 2018, l'attrice innanzitutto lamentava la mancata costituzione del fondo speciale per lavori straordinari, previsto dall'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4. Secondo la sua ricostruzione, l'assemblea si era limitata a ripartire la spesa in 15 rate mensili, da calcolarsi secondo la tabella di proprietà "a partire dal mese di giugno 2018", senza però costituire un fondo preventivo pari all'intero importo dei lavori deliberati.
Inoltre, come ulteriore motivo di impugnazione, sosteneva che il verbale assembleare non riportava i nominativi dei condomini favorevoli, contrari e astenuti, né le rispettive quote millesimali. Tale omissione, a suo dire, determinava un'incertezza assoluta sull'identità dei votanti e sui quorum effettivamente raggiunti.
Il condominio ha eccepito l'inammissibilità dell'impugnazione perché l'attrice aveva votato a favore della delibera e, comunque, il vizio lamentato era ormai decaduto, essendo trascorsi i 30 giorni previsti dall'art. 1137 c.c. per contestare le delibere annullabili.
Quanto al motivo di nullità relativo alla mancata costituzione del fondo speciale per i lavori straordinari, il condominio osservava che l'attrice non solo aveva votato a favore della delibera, ma aveva anche pagato regolarmente tutte le rate a suo carico, senza mai sollevare obiezioni, se non a distanza di anni. Inoltre evidenziava che i lavori deliberati erano stati completati e pagati integralmente già nel febbraio 2020.
Per queste ragioni, il condominio sosteneva che l'attrice non aveva alcun interesse concreto a impugnare la delibera.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché l'attrice aveva votato a favore della delibera e, quindi, non rientrava tra i soggetti legittimati a impugnare; inoltre l'impugnazione era stata proposta oltre il termine perentorio di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c., con conseguente decadenza. Per quando riguarda il secondo motivo, il giudice romano ha evidenziato la mancanza di un interesse attuale, concreto e reale a contestare la mancata costituzione del fondo speciale.
Come ha rilevato il Tribunale, l'attrice ha pagato senza contestazioni tutte le rate dovute e non ha neppure dimostrato l'esistenza di condomini morosi, sicché il rischio prospettato dalla condomina di dover rispondere verso terzi per eventuali inadempienze altrui non risulta attuale né concreto, anche perché i lavori sono stati conclusi nel 2019 e l'impresa è stata integralmente saldata già nel 2020.
In ogni caso il giudice romano ha ulteriormente affermato che l'impugnazione è stata proposta a distanza di cinque anni dalla delibera e quattro dalla conclusione dei lavori: un tempo tale da rendere evidente come la funzione del fondo speciale, cioè garantire i pagamenti ed evitare che i condomini in regola debbano farsi carico delle morosità altrui, sia ormai del tutto superata.
Per questo motivo la domanda è stata rigettata per carenza di interesse ad agire.
Considerazioni conclusive
Il fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, da costituire integralmente per l'importo dei lavori oppure in modo progressivo, seguendo le scadenze contrattuali e gli stati di avanzamento, costituisce un requisito essenziale di validità della delibera che approva gli interventi straordinari.
In particolare l'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale "di importo pari all'ammontare dei lavori", ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, "in base a un contratto", correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori, configura una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. (Cass. civ., sez. VI - 2, 25/05/2022, n. 16953; Trib. Milano 19 gennaio 2026, n. 435).
Questa previsione mira a garantire sia il buon andamento della gestione condominiale, sia la tutela del singolo condomino, che non deve correre il rischio di dover rispondere verso il creditore per le morosità altrui, come oggi stabilito dall'art. 63 disp. att. c.c.
Quando i lavori sono già stati eseguiti, approvati e integralmente pagati, non vi è più alcuna possibilità che i condomini in regola debbano rispondere nei confronti dell'appaltatore per eventuali morosità altrui. In mancanza di un pregiudizio concreto e attuale, viene meno l'interesse a far valere la nullità della delibera che non ha costituito il fondo speciale: la tutela offerta da tale fondo opera solo quando esiste un rischio effettivo che la norma intende prevenire. Se tale rischio non è più configurabile, la nullità non può essere dichiarata (Trib. Venezia, 7 aprile 2025, n. 1780) (per un approfondimento sui casi in cui l'assenza del fondo speciale non comporta nullità si veda Delibere Superbonus: quando l'assenza del fondo speciale non comporta nullità).
Del resto, in tema di impugnazione di delibere condominiali ex art. 1137 c.c., l'interesse ad agire richiesto dall'art. 100 c.p.c. sussiste quando il condomino prospetti una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata e riveli quale utilità concreta potrebbe ricevere dall'accoglimento della domanda (Cass. civ., sez. II, 27/02/2024, n. 5129).
Nel caso esaminato è emerso che l'attrice aveva pagato tutte le rate senza contestazioni e non aveva provato alcuna morosità altrui, con la conseguenza che il rischio di dover rispondere verso terzi è risultato insussistente, anche perché i lavori erano stati conclusi nel 2019 e l'impresa saldata nel 2020.
