Nelle vertenze in materia di condominio, prima di entrare nel merito del contendere, è di primaria importanza accertare la validità della notifica dell'atto introduttivo del giudizio all'amministratore da parte di cui colui che promuove l'azione.
È noto che, in occasione della sua nomina, l'amministratore è tenuto a comunicare tutti i suoi dati, anagrafici e professionali, nonché i suoi contatti (telefono, mail, e pec se esistente), compreso l'indirizzo del suo domicilio eletto, che corrisponde d'abitudine al suo studio, salvo casi particolari con l'onere di informare, nel tempo, i condomini nell'ipotesi di variazioni.
Tanto premesso, di certa rilevanza, per la regolare e corretta instaurazione del giudizio, è opportuno rappresentare che, qualora la lite abbia ad oggetto l'impugnazione di delibera assembleare, è onere della parte che la contesta inquadrare il vizio di cui ritiene affetta la decisione assunta che, in ragione della natura dello stesso, può essere dichiarata nulla o annullabile.
Sulle questioni illustrate è interessante la sentenza resa dalla Corte d'Appello di Milano (n.91 del 15 gennaio 2026) che le affronta entrambe con motivazione scrupolosa e articolata ed è esemplificativa dei profili giuridici che investono l'apprezzamento del giudicante.
La vicenda
Due condomini hanno impugnato avanti al Tribunale la delibera condominiale con la quale l'assemblea ha approvato la conclusione di un contratto di appalto per il rifacimento della copertura e delle facciate dell'edificio, unitamente alla spesa, in assenza di alcuna previsione della costituzione del fondo speciale di cui all'art. 1135, comma I, n.4 c.c., all'uopo chiedendo di dichiararne la nullità.
Nel giudizio di primo grado il condominio non si è costituito ed il Giudice ha dichiarato la sua contumacia pronunciando sentenza di integrale accoglimento della impugnazione avanzata.
Il condominio ha promosso appello a sostegno del quale ha formulato due censure inerenti, la prima, il vizio di notifica dell'atto di citazione per essere stata notificata alla pec della società Mevia, studio di gestione condominiale, anziché a quella personale dell'amministratore e, la seconda, la erronea declaratoria della nullità della delibera impugnata, ritenuto che il fondo speciale era stato poi costituito progressivamente.
I condomini hanno chiesto la conferma della decisione emessa dal Tribunale precisando che la notifica dell'atto di citazione era stata validamente eseguita alla società Mevia nominata dal condominio quale amministratore.
La Corte d'Appello ha respinto il gravame per i motivi in appresso esposti.
Notifica al condominio
L'amministratore è legittimato passivo nei giudizi contro il condominio quale soggetto che rappresenta all'esterno la compagine, nei limiti delle attribuzioni ad esso conferite ex art. 1130 c.c. e, comunque, per qualunque azione che attende alle parti comuni dell'edificio.
In proposito, è utile ricordare che la notifica degli atti deve avvenire presso il domicilio eletto dall'amministratore che, sovente, corrisponde al di lui studio, oppure mediante pec nel caso in cui ne sia dotato e ne sia stata data notizia ai condomini o laddove risulti dai pubblici elenchi (inipec).
Invero, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1129, comma II, c.c., al momento della accettazione della sua nomina, l'amministratore ha l'obbligo di comunicare ai condomini "i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130 nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata".
Ebbene, nel caso de quo, nella medesima assemblea, è stato costituito il condominio e nominato, quale amministratore, personalmente, l'Arch. Tizio, e non la società Mevia, quale studio di gestione condominiale.
Ne deriva che, amministratore del condominio è l'Arch. Tizio e non la società Mevia.
Nondimeno, nella suddetta assemblea, l'amministratore ha dato ai condomini un indirizzo specifico per tutte le comunicazioni che, poi, effettivamente, è sempre stato utilizzato.
A tal riguardo, preme precisare che, dalla istruttoria, è emerso che l'Arch. Tizio si è dotato di un indirizzo pec personale lo stesso giorno della notifica della impugnazione, motivo per cui non è possibile stabilire se la notifica si è perfezionata dopo la pubblicità di attribuzione della pec sui pubblici elenchi, non potendo individuare l'ora in cui è divenuta esistente ai terzi e, dunque, conoscibile.
Pertanto, la avvenuta notifica presso il domicilio eletto, comunicato nel corso della assemblea in cui l'amministratore è stato nominato, deve ritenersi valido.
Costituzione del fondo speciale obbligatorio ex art. 1135, comma I, n.4 c.c.
Fermo quanto sopra esposto, venendo al merito della impugnazione, ovvero alla contestata mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio imposto dall'art.1135, comma I, n.4), c.c., è appropriato rammentare che, nell'ipotesi di adozione di delibere concernenti l'approvazione di lavori di straordinaria manutenzione, è chiaro il disposto normativo richiamato laddove, espressamente, prevede che «Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: […] 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;».
Sul punto, è indubbio che la costituzione del fondo speciale è obbligatoria e deve essere prevista contestualmente alla delibera che approva le spese straordinarie in quanto configura una condizione di validità della stessa.
Nella vicenda de qua, il condominio ha assunto la delibera di approvazione delle opere di rifacimento del tetto e delle facciate, senza disporre la costituzione del fondo speciale, come si evince esplicitamente dal verbale in atti.
Posto ciò, se è vero che il pagamento delle quote destinate al fondo speciale può essere anche rateale, in corrispondenza dello stato di avanzamento dei lavori (SAL), previsto nel contratto di appalto, la sua costituzione non può essere posticipata ad altra delibera.
A conferma, orientamento consolidato della Giurisprudenza afferma che "L'art. 1135 n.4 c.c. impone all'assemblea di costituire un fondo speciale per il pagamento dei lavori di straordinaria manutenzione appaltati sull'immobile; l'allestimento anticipato del fondo configura una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione del verbale dell'assemblea.
In sostanza una delibera condominiale non può decidere di soprassedere dall'allestimento del fondo o modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge (ad esempio istituendo una gestione contabile separata da quella ordinaria), anche con il consenso dell'appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei condòmini, oltre che per le esigenze di gestione condominiale" (Tribunale Imperia sez. I, 31/07/2023, n. 518)
In ragione di quanto esposto, la delibera è viziata da nullità, poiché il fondo non risulta essere stato costituito nella delibera impugnata.
A conforto, si richiama l'indirizzo unitario della Giurisprudenza di Legittimità in aderenza al quale "È nulla la delibera condominiale che approvi, a maggioranza, interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni soprassedendo alla costituzione, con i relativi versamenti, di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori o, nel caso di appalto con pagamenti a stati d'avanzamento, di un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione degli stati di avanzamento" (Cassazione civile sez. II, 5/04/2023, n.9388).
Alla luce dei principi sopra richiamati, la sentenza della Corte d'Appello di Milano è giusta e conforme al diritto. (Per un approfondimento sulle differenze tra invalidità delle decisioni assembleari, si veda delibere condominiali nulle e annullabili).
