La costituzione del fondo speciale per lavori straordinari può avvenire mediante rateizzazione, purché avvenga con modalità certe e trasparenti

Il Tribunale di Milano, con sentenza n.9904 resa il 22 dicembre 2025 (ex art. 281-sexies c.p.c.), ha chiarito che la costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4), per i lavori di manutenzione straordinaria può avvenire anche tramite rateizzazione, purché la deliberazione assembleare contenga una determinazione chiara e vincolante dell'importo complessivo, del riparto tra i partecipanti e delle modalità (e tempistiche) di versamento.

L'arresto valorizza la funzione della norma: garantire una copertura finanziaria certa sin dalla fase deliberativa e la tutela dei terzi creditori, senza richiedere necessariamente l'immediato versamento integrale di tutte le somme.

La vicenda

Un condomino impugnava la delibera assembleare del 13 luglio 2023 con cui venivano approvati lavori di manutenzione straordinaria relativi alla copertura e alle facciate del corpo box nonché al rifacimento dell'impianto elettrico condominiale, per un importo complessivo di euro 81.807,20 oltre IVA.

Venivano dedotte, tra l'altro, l'eccessiva onerosità dell'intervento, l'omessa valutazione di preventivi alternativi, la pretesa natura voluttuaria dell'opera e, soprattutto, la mancata costituzione del fondo speciale di cui all'art. 1135 c.c., con richiesta di annullamento o declaratoria di nullità della deliberazione e, in via preliminare, di sospensione della sua esecutività.

Il condominio si costituiva eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità per mancato previo esperimento della mediazione obbligatoria e contestando nel merito le doglianze avversarie; la decisione veniva assunta senza necessità di seguito istruttorio.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato integralmente l'impugnazione, confermando la delibera del 13 luglio 2023.

Quanto alla qualificazione delle opere, il giudice ha affermato che:

"i lavori deliberati rientrano pienamente nella categoria della manutenzione straordinaria e non costituiscono innovazioni ai sensi dell'art. 1120 e seguenti del codice civile; di conseguenza, l'assemblea ha potuto legittimamente approvarli con la maggioranza qualificata prevista per tali opere, senza necessità di unanimità né di quorum rafforzati; non trova applicazione l'art. 1121 c.c. in tema di opere voluttuarie o gravose, né il correlato diritto all'esonero dalla spesa per i condomini dissenzienti."

Il profilo centrale relativo al fondo speciale ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4), è stato risolto muovendo da un principio di stretta aderenza al dato normativo: la delibera deve assicurare una copertura economica determinata e vincolante, idonea anche a tutelare i terzi appaltatori. In particolare:

"La previsione normativa richiede che, al momento della delibera di lavori di manutenzione straordinaria o di innovazioni, l'assemblea condominiale provveda alla costituzione di un fondo speciale pari all'importo dei lavori deliberati. Ciò significa che la delibera deve contenere una chiara e vincolante determinazione circa la copertura economica dell'intervento…"

Al contempo, la sentenza esclude che la "costituzione" del fondo equivalga necessariamente a un versamento immediato e integrale:

"Tale previsione non impone tuttavia che l'intero importo venga immediatamente versato dai condomini al momento della delibera. È sufficiente che la decisione assembleare preveda in modo vincolante la costituzione del fondo nella misura dovuta, anche mediante rateizzazione preventiva, purché ciò avvenga con modalità certe e trasparenti."

Nel caso concreto, risultava deliberato (con puntualità) l'importo, il riparto e il piano di raccolta:

"Risulta documentalmente che l'assemblea condominiale del 13 luglio 2023 ha deliberato: l'approvazione del preventivo dei lavori…; la suddivisione della spesa tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà; la rateizzazione dell'importo in dieci rate, da versare secondo un piano prestabilito prima dell'avvio dei lavori."

Da ciò la conclusione di conformità al dettato legislativo:

"Tale modalità di costituzione del fondo è conforme al dettato normativo… Deve pertanto escludersi che vi sia stata violazione dell'art. 1135 c.c., posto che il fondo speciale è stato effettivamente costituito in via contabile e programmatoria…"

Il Tribunale ha inoltre confermato che le valutazioni sull'opportunità dell'intervento e sulla scelta dell'impresa rientrano nella discrezionalità assembleare, ove siano rispettate forme e maggioranze, precisando che:

il dissenso del singolo non è idoneo, di per sé, a travolgere la volontà della maggioranza validamente formatasi, né consente di sottrarsi alla spesa in ragione di una utilità "individuale" non immediatamente percepibile.

I riferimenti normativi e il quadro giurisprudenziale

In motivazione non risultano richiamati precedenti; la soluzione è costruita mediante applicazione diretta dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4), nel senso che l'obbligo riguarda la predisposizione di un meccanismo finanziario certo, non l'anticipazione in un'unica soluzione.

In chiave sistematica, va però ricordato che l'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4), come oggi formulato (anche a seguito delle modifiche successive alla l. n. 220/2012), contempla espressamente l'ipotesi in cui il contratto preveda pagamenti graduali in funzione dello stato di avanzamento, ammettendo una costituzione del fondo correlata ai singoli pagamenti dovuti: ciò conferma che la norma non è strutturata come obbligo di "versamento immediato integrale" in ogni caso.

Quanto all'invalidità per omessa (o non corretta) costituzione del fondo, la giurisprudenza di legittimità qualifica l'obbligo come condizione di validità della delibera, con conseguente nullità del deliberato che approvi opere straordinarie soprassedendo al fondo o alterandone le modalità legali di costituzione: Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2023, n. 9388 .

Considerazioni conclusive

La sentenza del Tribunale di Milano si colloca lungo una linea interpretativa che, ferma l'obbligatorietà del fondo, distingue tra: (i) necessaria predeterminazione vincolante dell'ammontare e del riparto (condizione che deve emergere dalla delibera), e (ii) materiale tempistica dei versamenti, che può essere modulata, purché non trasformi il fondo in una promessa generica o rimessa a decisioni future.

Operativamente, il principio affermato risulta spendibile quando la delibera (come nel caso deciso) preveda un piano "chiuso" e controllabile: importo complessivo, criteri di riparto e scadenze, con versamenti programmati prima dell'avvio dei lavori. In tale assetto, la "costituzione" del fondo può essere intesa (anche) come costituzione contabile e programmatoria, senza imporre che l'ente condominiale disponga, già il giorno della delibera, dell'intera provvista materiale.

Il perimetro applicativo, tuttavia, resta condizionato alla concretezza della programmazione finanziaria: soluzioni assembleari che si limitino a rinviare la raccolta a un momento successivo e indeterminato (o che non quantifichino con precisione importi e riparto) espongono il deliberato al rischio di invalidità, secondo l'impostazione che qualifica l'obbligo come condizione di validità Cass. n. 9388/2023 .

Nel quadro di merito, si registrano ulteriori indicazioni utili:

- È stata ribadita la necessità del fondo anche per interventi qualificati come manutenzione straordinaria (ad esempio, in tema di impianti), con esiti di nullità in caso di omissione: App. Milano, 21 marzo 2025, n. 797 .

- È stata ammessa, in altra prospettiva, la possibilità che il fondo sia formato anche prima della delibera che approva i lavori, purché risulti chiara la destinazione alla copertura degli interventi: Trib. Bergamo, 15 agosto 2025, n. 1206 .

- In materia di delibere "preliminari" (specie in ambito Superbonus), si rinviene un orientamento che esclude l'obbligo del fondo quando l'assemblea non abbia ancora approvato una spesa "reale" e determinata: Trib. Roma, 8 novembre 2025, n. 15630 .

In sintesi, l'insegnamento che se ne trae (nei limiti del caso deciso) è che l'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4), impone un fondo "pari all'ammontare dei lavori deliberati", ma non impone, in via automatica, che l'intera provvista sia già materialmente incassata al momento della delibera, ove la delibera stessa renda la copertura certa, esigibile e programmata in modo trasparente.