La Legge di Riforma del Condominio, L. n. 220/2012, ha modificato l'art. 1135 c.c. intitolato "attribuzioni dell'assemblea dei condomini" principalmente con riguardo all'istituzione dell'obbligatorietà del fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria, che prima era facoltativo.
Si tratta di un fondo vincolato ad una specifica destinazione, un accantonamento di denaro da parte dei condòmini allo scopo di garantire la copertura finanziaria di opere di manutenzione straordinaria e o di innovazioni.
In particolare al primo comma, n. 4, il citato articolo stabilisce che l'assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale, di ammontare corrispondente alla spesa per i lavori straordinari.
L'obbligatorietà del fondo riguarda, dunque, solo la deliberazione di opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni; non è obbligatorio, invece, il fondo cassa condominiale per le opere di manutenzione ordinaria.
Il fondo speciale può essere costituito: in un'unica soluzione ossia con versamento da parte dei condomini dell'intero importo al momento dell'approvazione dei lavori oppure in relazione agli stati di avanzamento dei lavori (c.d. SAL) con versamento da parte dei condòmini delle quote del fondo in corrispondenza di ogni rata di pagamento.
Tra i lavori di manutenzione straordinaria rientrano anche tutti quegli interventi di adeguamento degli elementi costruttivi dell'edificio alla resistenza al fuoco, di installazione di sistemi di vie d'uscita, di impianti di protezione etc., necessari a garantire la sicurezza dell'edificio e ad ottenere il certificato di protezione incendio (c.d. CPI).
Il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 2934 del 16 giugno 2025 si è occupato proprio di un caso di fondo cassa speciale destinato all'esecuzione delle opere straordinarie obbligatorie per ottenere il certificato di prevenzione incendi (Fondo Cassa C.P.I) ribadendo il diritto di tutti i condòmini a partecipare all'accantonamento per pagare, anche solo in parte; i lavori straordinari di adeguamento antincendio.
Fatto e decisione
Alcuni condòmini convenivano in giudizio il Condominio in persona dell'amministratore p.t. al fine di sentir accertare e dichiarare: 1) in via principale, l'insussistenza in capo ad essi di un obbligo di partecipazione alla spesa per i lavori straordinari di adeguamento antincendio, c.d. C.I.P.; 2) in subordine il loro diritto a partecipare al "fondo cassa lavori C.I.P.", in conformità a quanto previsto dalla legge e dalle tabelle millesimali e, comunque in maniera proporzionale, con conseguente accertamento dell'illegittimità e nullità, e contrarietà a norme di legge e regolamentari della ripartizione delle spese operata dall'Amministratore con lo "storno" della loro quota del fondo cassa; 3) in via di ulteriore subordine, per sentir annullare l'operazione di "storno del fondo cassa" e la conseguente tabella di ripartizione delle spese straordinarie; 4) in via di estremo subordine, per sentir accertare la responsabilità del Condominio e o dell'Amministratore e o dei condomini precedentemente proprietari, per omesso adeguamento dell'impianto antincendio condominiale, con condanna in via alternativa o in via solidale, al risarcimento dei danni in misura pari all'esborso eventualmente da sostenere per l'adeguamento tardivo dell'impianto condominiale.
A sostegno della domanda, gli attori deducevano che all'atto dell'acquisto delle loro unità immobiliari il Condominio aveva un "Fondo Cassa Straordinario" destinato all'esecuzione delle opere straordinarie obbligatorie per ottenere il certificato di prevenzione incendi (Fondo Cassa C.P.I); che l'assemblea aveva deliberato che il fondo cassa era destinato a pagare parte dei lavori di C.P.I, mentre la restante parte del costo dell'opera era da ripartire tra tutti i condomini; - che in sede di riparto delle spese "straordinarie Antincendio (CPI)" l'Amministratore aveva proceduto ad escludere essi attori dalla partecipazione dal fondo con conseguente addebito di una quota di partecipazione alla spesa per i lavori straordinari maggiore di quando da loro dovuto e indebito arricchimento di tutti gli altri condomini beneficiari del fondo cassa.
Si costituiva in giudizio il Condominio che eccepiva: 1) l'improcedibilità della domanda attorea proposta in via principale in quanto non era stata introdotta nel procedimento di mediazione e la delibera con cui erano stati approvati i lavori di adeguamento alla normativa antincendio non era stata impugnata dagli attori assenti in assemblea; 2) l'infondatezza della domanda di accertamento del diritto degli attori a partecipare al "fondo cassa lavori C.I.P.", in quanto non si trattava di un fondo cassa speciale ex art. 1135 comma 1° n. 4 cod. civ., bensì di somme riconosciute a titolo risarcitorio in sede di transazione e come tali aventi natura personale e spettanti a coloro che erano proprietari al momento della sottoscrizione della transazione; 3) l'infondatezza della richiesta di annullamento dello storno contenuto nel riparto, in quanto non autonomamente impugnabile; 4) l'improcedibilità della domanda di accertamento della responsabilità del Condominio e o dell'Amministratore e o dei condòmini precedentemente proprietari per l'omesso adeguamento dell'impianto antincendio condominiale, per mancato esperimento della mediazione nonché l'infondatezza per insussistenza di danni in capo agli attori che avevano acquistato l'immobile ben conoscendo la presenza di vizi conseguenti alla problematica della violazione della normativa antincendio.
Il Tribunale ha rigettato l'eccezione di improcedibilità della domanda proposta in via principale e della domanda di accertamento della responsabilità per inadempimento proposta in via di estremo subordine tenuto conto che, non è necessario che l'istanza di mediazione e la domanda giudiziale siano perfettamente coincidenti essendo sufficiente che i fatti, che rappresentano il fondamento dell'azione giudiziaria, siano gli stessi indicati nella domanda di mediazione.
Nel merito ha rigettato la domanda proposta in via principale di insussistenza dell'obbligo per gli attori di partecipare alla spesa per i lavori straordinari di adeguamento antincendio, c.d. C.I.P, in quanto la delibera di approvazione dei lavori non era stata impugnata dagli attori non presenti in assemblea.
Ha, invece, accolto la domanda proposta, in via subordinata, di accertamento del diritto degli attori a partecipare al fondo cassa condominiale, con riconoscimento a loro favore della somma (pro quota) in millesimi di proprietà per le singole rispettive unità immobiliari del "fondo cassa lavori C.I.P.", in conformità a quanto previsto dalla legge e dalle tabelle millesimali.
Secondo il Tribunale, dunque, gli attori hanno diritto a partecipare al fondo cassa condominiale atteso che nella delibera assembleare - con cui era stato deciso di sottrarre dall'importo complessivo del costo necessario per l'ottenimento del certificato prevenzione incendi la somma giacente nella cassa per i lavori straordinari e di ripartire la sola somma residua tra tutti i condomini in rate mensili - non vi era alcun cesso di esclusione dalla partecipazione al fondo cassa di coloro che non erano ancora condòmini al momento della costituzione dello stesso per i vizi relativi alla problematica antincendio.
Considerazioni conclusive
Con la pronuncia in esame, il Tribunale ha evidenziato il diritto di tutti i condòmini a partecipare al fondo cassa condominiale, nella specie vincolato allo specifico scopo dell'esecuzione dei lavori necessari all'ottenimento del certificato prevenzione incendi, in proporzione ai millesimi di proprietà, in conformità a quanto previsto dalla legge e dalle tabelle millesimali.
L'assemblea è l'unico organo abilitato a decidere l'istituzione e l'importo del fondo cassa condominiale che è sempre obbligatorio se si approvano opere straordinarie o innovazioni; l'amministratore è tenuto ad operare secondo quanto deliberato.
L'amministratore, dunque, non può decidere unilateralmente di escludere alcuni condòmini dalla partecipazione al fondo cassa destinato all'esecuzione di opere straordinarie (quali quelle obbligatorie per ottenere il certificato di prevenzione incendi) in difformità a quanto deliberato dall'assemblea condominiale.
Nella specie, la ripartizione del fondo cassa da parte dell'amministratore tra i soli condòmini che erano già proprietari al momento della costituzione del fondo - tale da determinare il conseguente addebito ai condòmini esclusi (perché divenuti proprietari successivamente alla costituzione del fondo) di una quota di partecipazione alla spesa per i lavori straordinari maggiore rispetto ai condomini beneficiari del fondo cassa nonché l' indebito arricchimento di quest'ultimi - è stata dichiarata illegittima poiché effettuata in difformità a quanto deliberato dall'assemblea condominiale.
