Restituzione del fondo speciale dopo la revoca dei lavori straordinari

Con decisione resa dal Tribunale di Pescara (29 gennaio 2026) è stato rigettato l'appello del condominio e confermata la debenza, in favore del singolo partecipante, della restituzione della quota versata per il fondo speciale quando l'assemblea revoca la precedente delibera di approvazione dei lavori straordinari e non interviene una successiva deliberazione che attribuisca alle somme una diversa destinazione.

La vicenda

Un condomino, in esecuzione della deliberazione assembleare del 13 agosto 2021 che aveva approvato interventi di manutenzione straordinaria (rifacimento facciate) e la relativa ripartizione, versava la propria quota per la costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

Successivamente, con deliberazione del 9 ottobre 2021, l'assemblea disponeva la revoca dell'effettuazione delle opere. Il condomino, con PEC del 15 ottobre 2021, chiedeva il rimborso di quanto versato; la richiesta rimaneva inevasa.

Il condomino otteneva quindi un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti del condominio. Dopo la notifica del titolo e del precetto, il condominio versava le somme richieste per evitare l'azione esecutiva e proponeva opposizione, contestando - per la parte capitale - l'esistenza del diritto alla restituzione.

Il Giudice di Pace accoglieva parzialmente l'opposizione, revocava il decreto ingiuntivo, ma riconosceva come dovuta in favore del condomino la somma corrispondente alla quota del fondo speciale, a titolo di rimborso e ripetizione d'indebito, oltre interessi secondo quanto precisato in motivazione. Il condominio proponeva appello.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato l'appello, ritenendo infondata la prospettazione secondo cui, in mancanza di una deliberazione assembleare sulla "sorte" delle somme accantonate, l'autorità giudiziaria non potrebbe riconoscere la pretesa restitutoria.

In punto di disciplina, la motivazione richiama l'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., sottolineando che la delibera di approvazione dei lavori straordinari deve "obbligatoriamente" costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare predeterminato dei lavori (o, se previsto dal contratto, un fondo correlato ai pagamenti dovuti in funzione del SAL).

Quanto agli effetti della revoca, viene condiviso il percorso argomentativo del primo giudice, secondo cui la revoca della delibera di approvazione dei lavori è stata ritenuta dotata di efficacia ex tunc, con conseguente caducazione anche della previsione di spesa destinata alla costituzione del fondo, che non poteva confluire nell'esercizio di bilancio annuale in assenza di ulteriore deliberazione assembleare.

Il fondamento della restituzione è individuato nell'art. 2033 c.c., che - dopo aver precisato la disciplina degli interessi in base alla buona o mala fede dell'accipiens - muove dal principio per cui ogni spostamento patrimoniale deve essere sorretto da giusta causa; pertanto, anche il venir meno sopravvenuto del titolo consente la ripetizione di quanto corrisposto. In applicazione di tali coordinate, il Tribunale afferma che:

"Le quote versate [...] erano vincolate ed utilizzabili esclusivamente (e solo) per il lavoro straordinario (rifacimento facciate), il venir meno della causa e ragione giustificatrice del versamento effettuato determina il naturale insorgere del diritto del condòmino alla restituzione, in assenza di diverso ulteriore titolo in capo al condominio a ritenere la somma versata".

Viene inoltre ribadito che la caducazione degli effetti della delibera di revoca investe anche le quote già versate, con la conseguenza che:

"[...] sicché era obbligo dell'amministratore provvedere alla restituzione al condomino richiedente di quanto da questi corrisposto".

Resta fermo, sul piano dei poteri assembleari, che l'assemblea avrebbe potuto deliberare un diverso destino delle somme incamerate; tuttavia, in mancanza di tale volontà, è proprio la carenza di un titolo a legittimare la pretesa restitutoria del singolo. Coerentemente, il Tribunale precisa che:

"il fatto che l'assemblea non abbia statuito alcunché sulla sorte del denaro percepito per la costituzione del Fondo Speciale per i revocati lavori straordinari non costituisce un legittimo impedimento [...] ad ottenere la ripetizione del pagamento effettuato (oggi senza causa) e al condominio a trattenere la quota in parola senza un titolo che ne giustifica la ritenzione".

Infine, il Tribunale chiarisce anche il perimetro del controllo giudiziale: non è consentito estendere il sindacato al merito e alla discrezionalità della delibera assembleare, ma ciò non esonera il condominio - in assenza di deliberazioni idonee a fondare la ritenzione - dall'applicazione dei principi di ripetizione dell'indebito che governano i rapporti privatistici.

I riferimenti giurisprudenziali

La motivazione richiama due arresti della Corte di Cassazione, in tema di obbligatorietà del fondo speciale quale requisito di validità della delibera che approva lavori straordinari:

• Cass. n. 16953/2022: "L'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, configura una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria dell'edificio".
• Cass. n. 9388/2023: "Nella delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazione deve essere obbligatoriamente disposto l'allestimento del fondo speciale [...].
  
  

  La costituzione contestuale del fondo cassa è infatti una condizione di validità della delibera" (per un inquadramento sistematico dei profili di nullità in mancanza di fondo speciale si veda No all'approvazione di lavori straordinari nel caseggiato).

Considerazioni conclusive

Il punto fermo è il nesso tra titolo del pagamento e giusta causa della ritenzione: una volta che l'assemblea revoca la deliberazione che aveva approvato i lavori straordinari e la relativa provvista (fondo speciale), le somme versate restano prive di causa giustificativa e, in mancanza di un diverso titolo, è riconosciuto il diritto del singolo alla ripetizione ex art. 2033 c.c., con l'ulteriore corollario - espressamente valorizzato - dell'obbligo dell'amministratore di provvedere alla restituzione su richiesta.

La regola operativa va però letta entro un perimetro preciso: la restituzione non discende dalla mera "non esecuzione" dei lavori, ma dal venir meno del titolo che aveva vincolato l'accantonamento. In questo senso, risulta coerente l'impostazione secondo cui, fino a revoca o annullamento della delibera, non si configura un obbligo di restituzione del fondo ai singoli, permanendo il vincolo di destinazione voluto dall'assemblea .

Si registra, inoltre, un approccio più restrittivo rinvenibile in contributi che, con riferimento a ipotesi di fondi accantonati e non impiegati, enfatizzano la necessità di una deliberazione assembleare di "smobilitazione", negando un potere restitutorio autonomo dell'amministratore in assenza di decisione assembleare . La ricostruzione accolta dal Tribunale (revoca con effetti caducanti e assenza di titolo di ritenzione) delimita però il tema su un piano diverso: non si tratta di scegliere discrezionalmente la destinazione di una provvista ancora funzionale, bensì di prendere atto che la causa del pagamento è venuta meno e che, senza una nuova deliberazione, il condominio non ha titolo per trattenere la somma.

In prospettiva pratica, l'assemblea conserva un margine di intervento: ove intenda evitare la restituzione e attribuire alle somme una destinazione diversa (ad esempio, nuovi lavori straordinari), occorre una apposita deliberazione idonea a fondare il nuovo vincolo di destinazione, così da superare la "carenza di titolo" evidenziata in motivazione.

Per completezza, resta utile distinguere le delibere che approvano spese effettive (che impongono fondo e versamenti) dalle delibere solo preliminari o programmatiche: su tale linea si collocano letture che escludono l'obbligo del fondo finché non sia approvata una spesa reale, tema emerso con particolare frequenza nelle vicende dei bonus edilizi .

Per ulteriori approfondimenti sul rapporto tra revoca/annullamento della delibera e sorte degli accantonamenti, nonché sugli orientamenti di merito in materia, si vedano anche:
Quando il fondo lavori resta vincolato finché non interviene revoca o annullamento della delibera
Restituzione degli accantonamenti e onere di provare il venir meno della causa del pagamento
Delibere preliminari e fondo speciale quando l'obbligo sorge solo con l'approvazione della spesa