Nelle vertenze in materia di condominio, aventi ad oggetto la impugnazione di delibere assembleari, è determinante inquadrare la natura del vizio che si censura e, in particolare, se per effetto dello stesso, la delibera può essere dichiarata nulla o annullabile.
Sul punto, è utile rammentare che, la differenza dei presupposti per veder riconosciuta la domanda di nullità o di annullabilità di una delibera assume rilevanza anche al fine di poter verificare la tempestività, o meno, della impugnazione.
In proposito, è opportuno precisare che, infatti, qualora una delibera sia annullabile, soggiace al termine di trenta giorni, che decorre dal giorno della assemblea che l'ha adottata per i presenti (dissenzienti o astenuti) oppure dal giorno della comunicazione del verbale per gli assenti.
Diversamente, qualora la delibera sia affetta da vizio di nullità, non vi sono limiti temporali per l'impugnazione e può essere fatto valere, senza poter incorrere in termini di decadenza, da chiunque vi abbia interesse.
Sull'argomento, è interessante la sentenza resa dal Tribunale di Busto Arsizio (sentenza n.1042 del 29 settembre 2025), in quanto esemplificativa dei profili giuridici che attendono alla apprezzamento delle due ipotesi sopra richiamate, nella quale sono evocati i principi espressi ed affermati dalla Giurisprudenza di Legittimità.
La vicenda
La controversia in esame ha origine dalla intervenuta impugnazione di tre delibere, avanzata dalla socia accomandataria e dal legale rappresentante di una società, le quali lamentano la nullità della delibera assunta, in sede di assemblea, relativamente alla approvazione della ripartizione delle spese per la sostituzione dei serramenti interni alle scale e del corridoio comune, in disprezzo del criterio di cui all'art. 1124 Cod. Civ.
Al contempo, la attrici hanno contestato l'avvenuta attuazione delle opere di manutenzione straordinaria in mancanza della costituzione del fondo speciale obbligatorio, come previsto ex art. 1135, comma I, n.4) Cod. Civ., sollevando sia la nullità che l'annullabilità.
Ugualmente, le attrici hanno censurato la ripartizione delle spese per la manutenzione straordinaria della rampa d'accesso, in contrasto con il dettato normativo di cui all'art. 1123, commi II e III, Cod. Civ.
Il condominio si è costituito in giudizio sollevando eccezioni preliminari, tra cui il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, chiedendo il rigetto della impugnazione, esponendo e documentando, in fatto, la infondatezza della stessa e rilevando la intervenuta cessazione della materia del contendere sul terzo motivo.
Il Giudice ha rigettato le domande introdotte con l'impugnazione, per i motivi in appresso illustrati.
Vizi di nullità ed annullabilità delle delibere
Per una esaustiva disamina della questione, è doveroso richiamare i principi enunciati dalla Suprema Corte, la cui osservanza e corretta applicazione è dirimente e, certamente, riveste presupposto indefettibile per poter qualificare e, per l'effetto dichiarare, una delibera come nulla o annullabile.
Nella motivazione della sentenza de qua, il Giudicante ha premesso che, nel nostro ordinamento la l'annullabilità delle delibere assembleari rappresenta la regola generale, chiarendo che la nullità è da intendersi una categoria residuale, circoscritta al ricorrere di sole tre ipotesi.
Per orientamento costante e consolidato della Giurisprudenza, sussiste nullità della delibera quando quest'ultima è (i) integralmente carente dei suoi elementi costitutivi essenziali quali, la manifestazione del voto, l'oggetto (non determinato, né determinabile) o la causa, ovvero una ragione di giustificazione della stessa, (ii) affetta da impossibilità materiale dell'oggetto qualora non sia concretamente attuabile oppure giuridica, se esorbita le attribuzioni proprie della assemblea, (iii) illecita, per contrarietà a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.
Nella controversia che ci occupa, la censura unicamente di nullità, con riferimento alla ripartizione delle spese inerente la sostituzione dei serramenti interni alle scale e del corridoio, mossa dalle attrici, concerne la violazione del criterio di cui all'art. 1124 Cod. Civ.
A tal riguardo, è confacente evidenziare che, nell'esercizio del potere deliberativo che le compete, l'assemblea deve rispettare le attribuzioni alla medesima conferite e riconosciute per Legge.
Invero, qualora una delibera risulti aver esorbitato i propri diritti e facoltà della assembela, di tal guisa configurando una ipotesi di carenza assoluta del potere esercitato, dovrà essere dichiarata nulla, realizzando ipotesi di impossibilità giuridica dell'oggetto.
Posto quanto sopra, è noto che la ripartizione degli oneri condominiali costituisce una attribuzione dell'assemblea.
Ne deriva che, le delibere che interessano la ripartizione delle spese condominiali potranno risultare nulle unicamente laddove abbiamo modificato i criteri prescritti dalla normativa codiscistica dettata in materia, o dal regolamento, oltre che per la spesa oggetto della stessa, anche per il futuro.
Nel caso de quo, nella delibera assunta dal condominio non è intervenuto alcun mutamento dei criteri di ripartizione generali per il futuro ma, unicamente, per la spesa ivi individuata, ovvero relativamente alla stessa ed in tale momento.
Pertanto, diversamente dalla tesi delle attrici, tale delibera non configura una ipotesi di nullità, ma di annullabilità.
A conferma, è appropriato invocare il principio affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, secondo cui <Sono meramente annullabili le deliberazioni dell'assemblea condominiale aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative[...]> (Cassazione civile sez. un., 14/04/2021, n.9839)
In conseguenza, tale domanda è stata respinta avendo sollevato le attrici unicamente il vizio di nullità e non, di annullabilità.
Costituzione del fondo speciale obbligatorio
Per quanto attiene alla costituzione del fondo speciale obbligatorio imposto dall'art.1135, comma I, n.4), Cod. Civ, appare conveniente riportarne il precetto ivi previsto «Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: […] 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;».
Orbene, nella vicenda de qua, prima della introduzione del giudizio, il condominio ha adottato altra delibera ad integrazione della precedente assunta, con la quale quest'ultima è stata perfezionata e puntualizzata, all'uopo disponendo la costituzione del fondo speciale per un importo pari ai preventivi approvati, prevedendo il pagamento rateale in rispondenza allo stato di avanzamento dei lavori, come da contratto di appalto.
In ragione di quanto esposto, la delibera non è viziata, né da nullità, né da annullabilità, poiché il fondo è stato costituito per una somma equivalente al prezzo delle opere.
A conforto, si richiama l'indirizzo unitario della Giurisprudenza di Legittimità in aderenza al quale «Nella delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazione deve essere obbligatoriamente disposto l'allestimento del fondo speciale di importo pari all'ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n.4 c.c.» (Cassazione civile sez. II, 05/04/2023, n.9388).
Alla luce dei principi sopra richiamati, non si può che condividere la decisione, così come compiutamente motivata, che ha rigettato l'impugnazione, compensando le spese legali in ragione della intervenuta cessazione della materia del contendere in ordine alla delibera relativa alla ripartizione della spesa afferente alla rampa delle scale, revocata dopo la notifica della citazione.
