Costituire il fondo speciale senza approvare i lavori o il progetto rende annullabile la delibera

La costituzione del fondo speciale per lavori straordinari non può essere deliberata dall'assemblea senza la preventiva (o almeno contestuale) approvazione dei lavori da eseguire e del relativo progetto/capitolato. Il Tribunale di Roma (Sez. V), con sentenza n.14659 del 22 ottobre 2025, ha ritenuto annullabile la delibera che aveva istituito il fondo in assenza di tali elementi, valorizzando esigenze di trasparenza e chiarezza nella gestione condominiale a tutela della posizione patrimoniale dei singoli condomini.

La vicenda

Un condomino ha impugnato plurime deliberazioni assunte in sua assenza nelle assemblee del 22 marzo 2022, 22 aprile 2022 e 13 febbraio 2023. In particolare, ha contestato la legittimità della deliberazione con cui l'assemblea aveva deciso di costituire un fondo speciale per l'esecuzione di lavori sfruttando il "Ecosismabonus 110%", senza aver prima o contestualmente approvato i lavori, né predisposto un capitolato o progetto specifico.

Ha inoltre dedotto, tra l'altro, l'illegittimità del riparto in parti uguali anziché per millesimi e l'ingiustificatezza delle successive nomine del responsabile dei lavori e del legale di fiducia.

La decisione

Il Tribunale ha accolto parzialmente le domande dell'attore, annullando le delibere del 22 marzo 2022 sui punti n. 2, 3 e 4 dell'ordine del giorno. È stato posto in rilievo che:

"l'assemblea - nel varare la costituzione di un fondo speciale per l'esecuzione di lavori sul fabbricato sfruttando il c.d. 'Ecosismabonus 110%' con la simultanea approvazione del relativo riparto - non risulta che abbia preventivamente (o contestualmente) approvato anche l'esecuzione dei lavori (né che sia stato redatto un capitolato od un progetto specifico a tal fine).

Essendo di fatto ignoti i lavori per i quali l'assemblea ha deliberato la costituzione del predetto fondo speciale, il fondo - ed il relativo riparto - appare pertanto ingiustificato con la conseguente illegittimità della delibera."

L'annullamento di tale delibera ha comportato anche l'annullamento delle deliberazioni relative alla nomina del responsabile dei lavori e del legale di fiducia, poiché parimenti prive di giustificazione concreta:

"L'annullamento di tale delibera comporta - conseguentemente - l'annullamento anche delle delibere assunte sui punti n. 3 e 4 dell'o.d.g. […] in quanto parimenti ingiustificate."

È stata altresì annullata la delibera del 22 aprile 2022, punto n. 1, di approvazione del consuntivo 2021 e relativo riparto, per violazione dell'art. 1130-bis c.c. (mancanza della nota sintetica esplicativa della gestione), in applicazione dell'orientamento di legittimità richiamato dal giudice.

Quanto alla delibera del 13 febbraio 2023, punto n. 1, il Tribunale l'ha annullata perché la spesa straordinaria per il compenso del legale incaricato di assistere il condominio nell'impugnativa proposta dall'attore è stata ripartita in dodicesimi sull'intera compagine, comprendendo illegittimamente anche l'attore, che "doveva esserne evidentemente escluso".

Parimenti annullata la delibera del 13 febbraio 2023, punto n. 3, di approvazione del consuntivo lavori straordinari 17.4.2019-31.12.2020 e relativo riparto, per ulteriore violazione dell'art. 1130-bis c.c. (mancata redazione della nota sintetica esplicativa).

Sono state invece rigettate le impugnazioni: (i) della delibera del 22 marzo 2022, punto n. 1, per carenza di interesse trattandosi di decisione meramente interlocutoria; (ii) della delibera del 22 aprile 2022, punto n. 2, di conferma dell'amministratore, poiché in tal caso si intende tacitamente confermato il compenso già noto ai condomini ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c., secondo l'orientamento di merito richiamato; (iii) delle due deliberazioni assunte in esito alla discussione del punto n. 2 dell'o.d.g. del 13 febbraio 2023, ritenute rispettivamente conformi alle attribuzioni ex art. 1135 c.c. (ratifica delle spese straordinarie 2016-30.9.2022) e meramente interlocutorie (chiusura fondi speciali con mandato all'amministratore al piano di riparto), con conseguente difetto di interesse ad impugnare nell'attuale fase.

I riferimenti giurisprudenziali

Il provvedimento richiama espressamente orientamenti consolidati in materia:

• Cass., n. 6128/2017: sull'interesse all'impugnazione delle deliberazioni assembleari solo se idonee a mutare la posizione patrimoniale dei condomini;
• Cass., n. 33038/2018: sulla necessità che il rendiconto condominiale sia completo degli elementi previsti dall'art. 1130-bis c.c.;
• Trib. Roma, n. 15959/2019: sull'interesse concreto all'impugnativa;
• Trib. Roma, n. 2740/2022: sulla conferma tacita del compenso dell'amministratore già noto ai condomini in caso di rinnovo dell'incarico.

Considerazioni conclusive

L'indirizzo seguito dal Tribunale conferma che la costituzione del fondo speciale ex art. 1135, n. 4, c.c. presuppone la previa o almeno contestuale approvazione delle opere e della relativa spesa, quantomeno mediante un progetto o capitolato.

In difetto, il fondo e il riparto risultano "ingiustificati" con "conseguente illegittimità della delibera".

La decisione ribadisce, inoltre, che: (i) la delibera di approvazione del rendiconto è annullabile quando il rendiconto non rispetti i requisiti di completezza dell'art. 1130-bis c.c. (registro/contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa), secondo il principio di Cass. n. 33038/2018; (ii) le spese legali sostenute per resistere all'impugnazione proposta da un condomino non possono essere ripartite anche a carico del medesimo condomino impugnante; (iii) in caso di rinnovo dell'incarico all'amministratore, il compenso già noto ai condomini si intende tacitamente confermato, non occorrendo una nuova specificazione analitica ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c. ove non si modifichi l'importo.

Nel caso esaminato, tali principi hanno condotto all'annullamento: (a) delle delibere del 22.3.2022, punti 2, 3 e 4; (b) della delibera del 22.4.2022, punto 1; (c) delle delibere del 13.2.2023, punti 1 e 3; con rigetto nel resto, anche per carenza di interesse rispetto alle deliberazioni meramente interlocutorie.